Рынок ИЖС ждет «профессионализация» и жесткий отбор

Рынок ИЖС как стратегический ресурс государства

«Рынок ИЖС последние годы является драйвером строительства в России», – сказал, открывая панельную дискуссию, Владимир Капустин, заместитель председателя Наблюдательного совета Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (АМЖ), вице-президент Ноприз.

За последние пять лет показатели ввода индивидуальных домов выросли на 30% – с 49,1 млн кв. м в 2021 году до 63,5 млн в 2025 году, это 59% от всего ввода. Доля Московской области выросла с 12% до 15%, а Ленинградской – с 4% до 5%.

Как отметил эксперт, растет объем ипотеки: рост в I полугодии 2026 года составил почти 90% к полугодию 2025-го. Но в абсолютных цифрах результаты скромные: всего 18 тыс. кредитов.

«Государственные ипотечные программы мало стимулируют на сегодняшний день рынок малоэтажного жилья», – отметил Владимир Капустин. По его мнению, механизм ипотеки, и особенно льготной ипотеки, которые он считает «злом» из-за нагрузки на бюджет будущих поколений стоит заменить адресными субсидиями, чтобы государство могло целево поддерживать определенные категории.

Ипотечный спрос есть преимущественно на покупку готовых домов, а не на строительство с нуля. Но сегодня качественных проектов мало, рынок в своей массе представлен «недопоселками»: хаотичная застройка без социальной, транспортной инфраструктуры, без мест приложения труда является одной из основных проблем ИЖС.

Зеленые стандарты: от добровольной сертификации к обязательным требованиям

Роман Кадырмятов, член правления «Национального агентства по энергосбережению и возобновляемым источникам энергии» (НАЭВИ), представил национальные зеленые стандарты, которые начали формироваться в 2022 году по распоряжению правительства. Сегодня действует девять «зелёных» ГОСТов, охватывающих жилые здания МКД, ИЖС, эксплуатируемые озеленяемые крыши, посадочный материал декоративных растений, проектное финансирование.

Например, Зелёный ГОСТ ИЖС включают восемь критериев: архитектура, экологическая безопасность, энергоэффективность, комфорт внутренней среды и другие. Рейтинговая система оценки – золото, серебро, бронза. Особое внимание уделяется комфорту внутренней среды, энергоэффективности (класс не менее «А»), компактности зданий, архитектурным решениям, эксплуатируемым зеленым кровлям, предчистовой отделке, наличию инфраструктуры и транспортной доступности, наличию велодорожек, детских площадок, зарядных станций для электромобилей, централизованному сбору ливневых стоков.

С 2024 года НАЭВИ ведет оценку этих объектов на предмет соответствия зеленым стандартам. «Если объект не соответствует зелёным критериям национальных стандартов, в том числе энергоэффективности, он сразу получает отказ. За гринвошинг (недостоверные или преувеличенные заявления об экологичности и энергоэффективности товаров) в России предусмотрена административная ответственность за недостоверную рекламу и недобросовестную конкуренцию. Статья 14.3 КоАП РФ (Нарушение законодательства о рекламе): Применяется, если ложные экологические лозунги или знаки содержатся в рекламе. Штраф для юридических лиц до 500 000 рублей и юристы уже подают в суды на нерадивых застройщиков», – предупредил Кадырмятов.

Деньги для ИЖС: рынок ждет рост

Вторая часть пленарной сессии была посвящена финансированию рынка ИЖС как для бизнеса, так и для конечных покупателей. Как отметил Илья Иванов, управляющий директор Банка ВТБ, банковские финансовые инструменты на рынке ИЖС по сравнению с сегментом многоквартирных домов развиваются относительно недавно, в частности, инструменту эскроу-счетов для загородной недвижимости всего два года.

Но эксперты прогнозируют существенный рост в сфере кредитования ИЖС. На сегодняшний день Дом.РФ Банком с подрядчиками (компаниями и ИП) заключено 1,5 тыс. возобновляемых кредитных линий (ВКЛ) с общим объемом 56 млрд рублей. Уже построено 6927 домов, еще  4606 строится общим объемом около 1 млн кв. м.

По словам Павла Николаева, руководителя развития продаж ИЖС Дом.РФ Банка, если сейчас доля подряда с использованием механизма эскроу не превышает 4%, то к 2030-му году ожидается рост до 23-25%. Это примерно 14 млн кв. м при общем вводе? 60 млн кв. м. «Мы видим спрос со стороны заказчиков на строительство дома с подрядными организациями», – отметил он.

«Для масштабирования бизнеса, непрерывного цикла строительства мы предлагаем возобновляемые кредитные линии с максимальным лимитом до 500 млн руб. Это позволяет нашему подрядчику, нашему клиенту одновременно строить несколько объектов. Есть программа зонтичного поручительства  для тех, кто ранее обращался в банк, но не получил финансирования», – рассказал эксперт.

По данным Павла Николаева, компании, которым ранее отказали в кредитовании по причине недостаточного опыта строительства, могут получить кредит по механизму с эскроу с зонтичным поручительством.

«Механизм эскроу сильно изменил рынок кредитования ИЖС, – отметил Илья Иванов. – До его введения для рынка были характерны высокие темпы выдачи ипотеки: 537 и 617 млрд руб. в 2023 и 2024 гг., соответственно, но и высокий уровень риска для частных заказчиков и кредиторов. Переход на эскроу привел к снижению риска, но и существенному снижению объемов выдачи: 213 млрд руб. в 2025 году, прогноз на 2026 год – 240-260 млрд руб.».

Доля ипотеки в ИЖС постепенно восстанавливается: 8,8% по итогам I полугодия 2026 года по сравнению с 4,5% в I полугодии 2025 г. По прогнозам банка ВТБ, по итогам 2026 году эта цифра будет на уровне 15-20%.

Изображение (фото): агентство "Сообщники"