Льготная ипотека продлена. Как это скажется на премиум-сегменте

Программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2024 г. При этом ставка поднята до 8%, максимальный размер кредита сохранен - ₽6 млн в регионах и ₽12 млн в Москве, Санкт-Петербурге и Московской и Ленинградской областях.

Одновременно с этим расширена программа семейной ипотеки по ставке 6%. Она теперь будет предоставляться семьям, у которых есть двое несовершеннолетних детей, а не как сейчас – когда один из детей родился в период с 1 января 2018 года. Кроме того, программа продолжит распространяться на семьи, где есть хотя бы один ребенок, родившийся в 2018 году и позже. По мнению Владимира Щекина, сооснователя Группы «Родина», девелопер спортивно-оздоровительного кластера юности и здоровья «Союз», это решение позволит избежать роста цен и снижения спроса.

Зачем продлили?

Основная задача льготной ипотеки, т.е. ее миссия в момент запуска в 2020 году – это поддержка рынка жилой невидимости в период пандемии и стимулирование спроса. По сути первопричина актуальна и по сей день, после нескольких продлений: в условиях турбулентности экономики, правительству важно с одной стороны поддержать жизнь в строительстве, которое является высоко интегрированной отраслью, т.е. в случае проблем на стройках, в зоне нестабильности окажутся и другие смежные сегменты, которые тянет за собой девелопмент. С другой стороны, задача поддержать россиян, тех, кто хочет или кому необходимо улучшить жилищные условия. На сегодняшний день, обеспеченность жилой недвижимостью в России составляет 27,8 м2 на одного человека. В соответствии со Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года, показатель обеспеченности населения жильем уже к 2030 году должен выйти на уровень не менее 33,3 м2 на 1 человека.

В текущих условиях достигнуть целей без поддержки государства будет довольно сложно, и субсидированная ипотека является эффективным и проверенным способом решения данного вопроса, хотя и не стопроцентным. С момента принятия, субсидированных ипотечных программ эксперты и игроки рынка отметили рост стоимость жилья, т.е. главная задача не в полной мере не решалась – квартиры не становились доступнее для потребителей, а в ряде регионах рост цен на недвижимость полностью съедал ту выгоду, которую заемщики могли получить от снижения ставки. Но, как это не парадоксально, именно такие программы позволяют отрасли развиваться.

Как это скажется на спросе?

Главным драйвером спроса на рынке первичной недвижимости остается субсидированная ипотека. В жилье масс-маркет доля ипотечных сделок составляет 70-90%, даже в премиальном сегменте их много, средний показатель по рынку фиксируется на уровне 40%. Но есть проекты, где доля таких сделок доходит до 90%, т.е. практически весь объем площадей реализуется с кредитным плечом. В спортивно-оздоровительном кластере порядка 50% жилья приобретается с использованием заемных средств, и пик спроса пришелся на ноябрь - его подстегнули именно новости об отмене субсидированной ипотеки. Мы увидели более активное поведение и закрытие сделок.

Новость о продлении субсидированной ставки может притормозить спрос в краткосрочной перспективе, а в долгосрочной он сохранится на прежнем уровне, возможно лишь немного снизится, но незначительно, в пределах 3-4%.

Как это скажется на предложении?

Определенно решение поддержит девелоперов, которые начали впадать в уныние и притормаживать реализацию своих проектов.  Не все, конечно, но те, кто был менее уверен в качестве продукта тут же объявили скидки и замедлились при реализации. В общем, продление субсидированной ипотеки окажет позитивное влияние на финансирование текущих проектов и запуск новых, а при обратной ситуации мы имели все шансы столкнуться с сокращением выхода запланированных новостроек.

Важно отметить что, социально-ответственные компании в любой ситуации сохраняют темп строительства. Развитый жилой квартал, с полноценной внешней и внутренней инфраструктурой, достаточной для полноценной жизни и раскрытии потенциала человека - проекты будущего, конкурентные и востребованные при любой конъюнктуре рынка. На них никак не может повлиять ипотечная ставка или ее корректировка в 1 процентный пункт.

Что будет с ценой?

На рынке первичной недвижимости в целом падение цены вряд ли произойдет. В каждом отдельном случае, конечно, многое будет зависеть от концепции проекта. Если предлагается проработанный концептуальный жилой кластер в хорошей экологически благоприятной локации, в непосредственной близости от центра, с хорошей транспортной доступностью и развитой внешней и внутренней инфраструктурой, он не может стоить дешево и распродажу ждать бессмысленно.

А вообще возможны два варианта развития событий. Первый: застройщики продолжат субсидировать ставку, снижать ее до минимальных значений и оплачивать комиссионное вознаграждение банку (чтобы снизить с 8% до 0,1% или до 1% потребуется заплатить комиссионное вознаграждение выше и это отразится на конечной стоимости жилья). Второй: в ближайшие месяцы, а точнее в первом квартале, из-за не сезонности спроса и уже случившегося роста цены, дополнительного увеличения стоимости квадратного метра не будет.

Мы увидим новые программы от девелоперов, например, отделка White Box в подарок, такой вид работ составляет порядка 7,5% от стоимости квартиры, что по своей сути соизмеримо с хорошей скидкой и является ее альтернативой, направленной как на экономический эффект, так и на лояльность и комфорт клиента. После приобретения квартиры покупатели могут сразу приступать к чистовой отделке, что снизит время и расходы на ремонт, ускорит переезд. Еще возможный вариант – кладовка или машиноместо в подарок.