Рынок пребывает в замешательстве

Короновирус, самоизоляция, массовое закрытие риэлторских компаний – всё это наложило на жизнь людей определённый негативный отпечаток. Как изменился рынок недвижимости московского региона после нескольких месяцев простоя? Этот вопрос задал Вениамин Вылегжанин генеральному директору агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеславу Шеянову:

- Рынок сейчас довольно странный.

- И в чём это выражается?

- Мы часто не можем подобрать квартиру, которая бы устроила нашего клиента. И в этом я вижу две причины. Первая: слухи о второй волне короновируса, которые активно, несмотря на заверения мэра в обратном, распространяются среди москвичей. Вторая причина: разговоры о том, что же будет с ценами на жильё. Мнения аналитиков в этом вопросе разделились. Одни предрекают рост, другие говорят, что цены будут падать. И люди находятся в раздумьях.

- Но ещё летом все говорили о росте, не так ли?

- И рост действительно был. Летом и квартир, и покупателей на рынке было больше. Сейчас ситуация изменилась. Кто-то из собственников уже снял с продажи свои объекты, надеясь на то, что вдруг потом цены будут выше. Выбор жилья стал не столь обширен, как летом.

- Вы почувствовали отложенный спрос?

- Да. Но не в июне, а в июле.

- Всё внимание летом было устремлено на новостройки. Все разговоры были только об этом. Льготная ипотека, безусловно, повысила спрос. А как же цены?

- Да, льготная ипотека создала определённый ажиотаж на рынке новостроек. И это двинуло не только новостройки, но и другие секторы рынка недвижимости.

- А как дела на вторичном рынке? Там же нет льготной ипотеки!

- Да. Вы правы. На «вторичку» тарифы «льготной ипотеки» не распространяются. Тем не менее, обычный ипотечный кредит сегодня не так высок, как несколько лет назад. Пусть не 6,5%, так 8,5% годовых. Некоторые банки предлагают ипотечные продукты под ещё более низкие проценты. Если у покупателя есть реальная заинтересованность в решении своего жилищного вопроса, то он не упирается только в новостройки. Тем более, надо понимать, что квартира в доме-новостройке – это ещё и дополнительные особенности: сроки получения ключей от жилья и вложения в ремонт. Строительные материалы за время самоизоляции заметно повысились в цене.

- Сейчас очень многие компании строят под ключ, не правда ли?

- Да. Это так. Однако, так называемый «муниципальный ремонт» в новостройках бывает очень разного качества. Порой заходишь и думаешь: лучше бы ремонт не делали вовсе. Понятно, что строители хотят сэкономить, поэтому материалы для ремонта берут самые дешёвые. Наши клиенты жалуются: в квартирах с «муниципальным» ремонтом зачастую имеются обои «в цветочек» по моде середины прошлого века, сантехника низкого качества, щели в окнах, плохая электропроводка…

- Вы говорите, что квартир на рынке мало, но в СМИ пишут, что все прежние продавцы вернулись на рынок.

- Многие собственники квартир снова вышли на рынок недвижимости с теми же квартирами, но эти квартиры теперь экспонируются по более высокой цене. Причём, появилась новая тенденция. Попадает их дом под реновацию или нет, но продавцы всё равно повышают цены. Покупатели стали более требовательны и взыскательны. Сегодня покупатель чувствует себя хозяином положения и старается более тщательно выбирать для себя квартиру. Кроме того, мы живём в эпоху информационной открытости. Информации о квартирах очень много, она доступна, поэтому люди сами могут подобрать вариант. Агент здесь помочь не может. Базы у всех пользователей Сети одни и те же.

- Тогда в чём специалист сможет помочь своему клиенту в нынешних условиях?

- Риэлтор обеспечивает клиенту безопасность сделки. И юридическую, и финансовую. Риски на рынке недвижимости никто не отменял. К слову: мошенники во время пандемии заметно активизировались. Они пользуются и старыми, и новыми приёмами. Поэтому мои рекомендации остаются прежними: не нужно проявлять самонадеянность, не стоит «гоняться за дешевизной», и главное: бесплатный сыр обычно хранится только в одном месте. И попасть в это место, к сожалению, очень легко.

- То есть, вы рекомендуете покупателю оформить сделку через риэлторскую компанию, даже если  квартира была подобрана самостоятельно?

- Безусловно. В законодательстве есть такой термин: «добросовестный приобретатель». Один из важнейших критериев, по которому законодательно определяется добросовестность приобретателя, состоит в том, все ли действия, направленные на устранение возможных рисков, были предприняты покупателем. Обращался ли покупатель для защиты своих интересов к специалистам, или решил самостоятельно ринуться в пучину океана рынка недвижимости.

- Да. Самостоятельное «плавание» в океане рынка недвижимости – опасная затея. Сейчас очень многие берут квартиры с помощью ипотечного кредита. Есть банки, предлагающие заёмщикам воспользоваться услугой «Юридическая экспертиза». Как вы прокомментируете этот продукт?

- Я вынужден огорчить читателей. Юридическая экспертиза банков, к сожалению, не выдерживает никакой критики. Единственное преимущество этой услуги – дешевизна. Все сведения, которыми оперируют юристы банков, находятся в открытом доступе. Собрать их воедино из интернета может любой пользователь за 20-30 минут работы, но эти сведения никакой ценности для приобретателя не имеют.

- Но, тем не менее, когда выдают кредит, то банковские работники обещают заёмщику, что всё с квартирой будет нормально.

- Есть мудрая народная пословица: «Обещать – не значит жениться». У банков свой интерес. Мало того, они ещё и страхуют свои риски. Кстати, всегда и только за счёт денежных средств заёмщика. Выгодоприобретателем по договору страхования всегда выступает банк. А если у человека, не дай Бог, квартиру суд отнимет, то кредит он будет всё равно выплачивать. Рекомендую перед визитом в банк посоветоваться со специалистом по операциям с недвижимостью. Это бесплатно, но очень важно!

- А как вы относитесь к тому, что порой застройщики предлагают ипотеку под 4-5%?

- Я тут недавно прочитал, что банк «Дом.РФ» предлагает покупателям ипотеку под 3% годовых. Эту новость обнародовали многие СМИ. Но оказалось, что эти условия распространяются на жильё только лишь в пяти ЖК, которые строит один застройщик.

- А как работает электронная регистрация? В период самоизоляции эта услуга, наверное, стала очень востребована?

- Подаётся как огромное благо. Это и в самом деле благо, когда вся система электронной регистрации работает без сбоев. Тогда и впрямь получается экономия времени и сил. Но если что-то пошло «не так», то и закончится всё совсем не так, как надо. Например, при электронной регистрации важно, когда банк сам запрашивает документы в различных инстанциях. Это экономит время, силы, нервы и деньги участников сделки. Но если банк заставляет нас, как представителей собственника продаваемого объекта, принести все документы на бумажных носителях, то в чём смысл электронной регистрации?

- Но проходит она все же быстрее?

- По-разному. Бывает за 2 дня, а бывает, как получилось у моего знакомого, и полтора месяца. Обстоятельства…технические и человеческие.

- А девальвация, деноминация, о которых много говорили, оказывают влияние на рынок?

- Это только разговоры. В интернете были опубликованы различные изображения новых купюр номиналом 300 рублей, которые, по версии некоторых СМИ, якобы должны появиться в обращении в ближайшее время. Однако на сайте ЦБ написано, что Центробанк не планирует выпуск в обращение новых купюр. Деноминация с уменьшением количества нулей также не предусмотрена. Предмета обсуждения нет.  

- Какое влияние оказал кризис, вызванный карантином, на рынок столичной недвижимости?

- Как  и любой другой кризис. Уинстон Черчиль как-то сказал: «Кризис – время для умных». Это и в самом деле именно так. Кризис первой половины 2020-го года, как и любой другой кризис, «отделил зёрна от плевел». Он оказал благотворное влияние. С рынка вынуждены были уйти много некомпетентных специалистов. Те агентства недвижимости, которые успешно пережили пандемию, те работают. Я хочу подчеркнуть особенно важную деталь: важна не только грамотность специалистов, работающих в агентстве недвижимости, но и их готовность к изменениям,  их навык преобразовывать  свои методы работы в изменившихся условиях.  

- Скажите, пожалуйста, приглашаете ли вы специалистов из обанкротившихся компаний?

- Несмотря на то, что сложнее переучивать, чем научить вновь, мы рассматриваем каждого претендента  на должность специалиста по недвижимости в индивидуальном порядке.

- А что со строительными компаниями? Наверное, их ряды тоже поредели?

- И заметно. Порядка 180 компаний по России ушли с рынка с начала года. По оценкам аналитиков строительной отрасли, до конца года ещё 80-90 строительных компаний, скорее всего, не выдержат конкуренции. Поживём — увидим!

- Но зато есть те, кто остались и эффективно работают по новым правилам, используя  эскроу-счета. Говорят, что за ними будущее.

- Да. Когда во главе угла стоит безопасность клиента, тогда всё будет хорошо.

- Что вы бы посоветовали нашим читателям в столь непростое время?

- Мой совет не будет оригинальным. Как только появилось желание решить свой жилищный вопрос, позвоните в солидное агентство с безупречной репутацией и получите консультацию высокопрофессионального специалиста.  Прислушайтесь к его советам. Это будет однозначно полезно.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин.