Какой «урожай» ждет застройщиков нынешней осенью?

Портал «ТТ Финанс» совместно с сетевым изданием «Фонтанка.ру» провели круглый стол «Рынок ипотеки и недвижимости - 2020. Полгода пройдено - что дальше?». В ходе круглого стола обсуждались вопросы - как движется реформа жилищного строительства, какова ситуация на ипотечном рынке, и что последует след за летним всплеском спроса на жилье?

На рубежах реформы

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова констатирует, что сегодня в среднем у строительных компаний по старым схемам возводится порядка 75% объектов. Иначе говоря, пик реформы не достигнут.
Замедлился вывод в продажу новых объектов в силу высочайшей степени неопределенности ситуации с пандемией. И застройщики, придерживаясь консервативной стратегии, не форсировали, а иногда даже и откладывали вывод новых объектов. При том, что прежние объекты реализуются в рамках ДДУ.

«Застройщики, понятное дело, накапливают ресурсы, чтобы минимизировать использование заемных средств. И тем самым снижать себестоимость квадратного метра, - рассуждает эксперт. - Что для рынка я считаю благом. Потому что петербургский рынок однозначно не самый проблемный, то есть, здесь жесткий контроль - в силу проектного финансирования - не столь важен. По количеству обманутых дольщиков прежде всего нужно контролировать Московскую область и Краснодарский край».
Соответственно, чем дольше рынок останется функционировать в рамках прежних правил, тем более плавным и спокойным будет переход.

«Все наши объекты достраиваются по старым правилам», - сообщает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. «А у нашей компании по проектному финансированию проходит только один проект, - отмечает представитель «БФА-Девелопмент». – Правда, это крупнейший в СЗФО проект в партнерстве со Сбербанком – третья очередь ЖК «Огни Залива». По СЗФО мы стали крупнейшим заемщиком с общим размером кредитования порядка 12 млрд. рублей.

Но Светлана Денисова констатирует, что по 214-ФЗ у застройщика, по сути, и нет права воспользоваться другими источниками финансирования кроме собственных средств и средств уполномоченных банков. И только в июле вступили в силу поправки, которые позволили застройщику использовать средства материнской компании – в рамках холдинга.

То есть, нет свободы для маневра. И даже если на финансовом рынке страны появляются «дешевые» деньги различных фондов, таковые остаются недоступны для застройщиков. «Может, кто-то был бы и рад воспользоваться этими средствами, но законодательство нас ограничивает», - говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».

К этому генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов добавляет, что снижается сам интерес строителей к внешним заимствованиям, не важно, выпуск ли это ценных бумаг или проектное финансирование. Благодаря ранее накопленным «подушкам безопасности» спрос снижается настолько, что это уже начало с некоторой тревогой обсуждаться в банковском сообществе.

С позиции флагмана

На ипотечном рынке пока речь о снижении интереса к заемным деньгам не идет. Так заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков сообщает, что сейчас действительно высокий спрос на ипотеку.

«На рост повлияло и снижение процентных ставок, и удобство сервисов Сбербанка. Объем выданных в Санкт-Петербурге жилищных кредитов в августе 2020 года более чем в два раза превысил аналогичный показатель прошлого года и составил 16,2 млрд рублей. Это около 5 тысяч жилищных кредитов. Большую роль сыграла государственная программа с льготной ставкой, на неё в августе пришлось более половины выданных банком кредитов. С учетом наших специальных акций условия по программе становятся ещё привлекательнее для клиентов. Ипотеку с господдержкой можно взять от 6,1% годовых при электронной регистрации сделки, а со скидкой застройщика – от 2,6% годовых в первые два года кредитования. По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» оформить кредит можно со ставкой от 1,2% по программе субсидирования с застройщиками в первые два года,  –  добавляет Локотков. – В Петербурге со старта «Господдержки 2020» уже оформили 8,36 тысяч кредитов на сумму 27,8 млрд рублей».

Анатолий Локотков также отметил, что заметно выросла популярность дистанционного оформления ипотеки. Так, 56% заявок поступают через сервис ДомКлик. Он позволяет онлайн получить одобрение ипотеки и объекта недвижимости и провести сделку купли-продажи за один визит в банк. При этом почти 60% ипотечных клиентов получают первичное одобрение в течение часа, и около 90% – в течение дня.

На банковском фронте

Общую же ситуацию по банковскому сектору можно представить, выслушав выступление управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Марии Батталовой. С небольшими различиями у других банков первое полугодие прошло по похожему сценарию.

По озвученным до нового года планам закладывался прирост выдач ипотечным кредитов в филиале на 15%. Но объемы выдач остались на уровне прошлого года.

«Если говорить о минувшем полугодии, то самым важным был фактор кризиса, когда выдача ипотеки остановилась искусственно, - рассуждает Мария Батталова, - Но, не смотря на такие ограничения, спрос сохранялся хорошим, поскольку была запущена госпрограмма. И ипотечные ставки, благодаря этому, теперь находятся на самом низком за всю историю уровне».

Проще говоря, буквально за полтора месяца после возвращения банков в рабочее русло удалось компенсировать то, что было «недовыдано» в апреле-мае. То есть, госпрограмма очень сильно подстегнула рынок. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов меры поддержки клиентов, оказавшихся «за бортом». «Если мы будем говорить именно про период пандемии, то порядка 10% из нашего портфеля воспользовались возможностью отсрочки платежей», - поясняет Мария Батталова. Плюс, в Ленобласти оказалась популярна «сельская ипотека» с еще более низкой, чем по «Госипотеке 2020» ставкой – 2,7%.  «Госпрограммы – это практически самый ходовой продукт. Только вышло постановление президента – посыпались заявки на кредиты», – отмечает управляющий филиалом Абсолют Банка. И к сегодняшнему дню, по оценкам специалиста, в сфере ипотечных ставок сложилась следующая картина. Ипотеку с господдержкой банки выдают по ставкам 4,9 – 6,25%. По программам без субсидирования на первичном рынке базовая ставка колеблется в пределах 7,9% – 8,3%. И примерно такая же ставка сейчас предлагается на вторичном рынке.

Жаркое лето – жаркая осень?

«Безусловно, мы в полной мере ощутили июльский всплеск спроса. Ситуацию подстегнул выход из карантина. Кроме того, многие граждане не представляют, как дальше повернется макроэкономическая ситуация, и будет ли у них такой шанс на низкие ставки, как сегодня», – сообщает Мария Батталова. Кроме того, по ее мнению, наблюдается переток на рынок недвижимости денег с банковских депозитов. «Ставки по вкладам значительно упали, – констатирует эксперт. – Такого не было десятилетие – ставки распределяются в границах от 1,6 до 5%. Естественно, люди, державшие накопления во вкладах, стали искать другое применение своим деньгам. Проще купить недвижимость и ее сдавать. И такие «инвестиционные» соображения как раз и являются одним из основных драйверов повышенного спроса в июле». 

«Объем сделок с привлечением ипотеки составляет почти 85% от общего объема продаж. У коллег примерно такие же результаты. В июне-июле у нас было перевыполнение плана и наши ипотечные менеджеры работают, не поднимая головы. – подтверждает и Надежда Калашникова. – Люди наконец разобрались, что покупка квартиры с госсубсидией – это очень выгодно».

«Спрос на ипотеку сейчас действительно высокий, – соглашается Анатолий Локотков. – Объем выданных в Санкт-Петербурге ипотечных кредитов в июле 2020 года более чем в два раза превышает аналогичный показатель прошлого года. При этом почти 30% из них – по программе «Господдержка 2020».

Будущее во мгле

«Будет очень много желающих «запрыгнуть в последний вагон», и пик таких продаж мы ожидаем в сентябре-октябре», – рассуждает Надежда Калашникова. Но другие участники круглого стола оказались менее оптимистичны.

«Надо понимать, что помимо ипотеки у многих заемщиков есть и другие кредиты, - подключается к полемике заместитель генерального директора СК «Ленрусстрой» Максим Жабин. - И в Ленобласти по продажам складывается не такая благостная картина, как в Петербурге. Это вынуждает застройщиков выводить на рынок меньше проектов».

По его словам происходит смещение спроса из области и пригородов в Петербург. «Люди при разнице цены за квадрат в 50 тыс. рублей готовы заплатить больше. Почему? Потому что им предлагается ипотека всего под 6,5%. – развивает мысль замгендиректора «Ленрусстроя». - Но метр в цене будет продолжать расти. И совсем скоро цена станет неподъёмной, сначала в Петербурге, потом в Ленобласти».

«Сезонность в этом году сгладилась, а спрос сместился в ипотечные сделки. Люди решают, что выгодней взять ипотеку, чем тратить накопления, - продолжает дискуссию директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» ЮИТ Ольга Семенова-Тян-Шанская. - Но есть опасения, что сейчас реализуют свой спрос граждане, планировавшие покупки зимой или в следующем году. И мы забираем спрос следующего года».

Светлана Денисова также признает, что аудитория госипотеки, к сожалению, конечна. Уже в отделах продаж как банков, так и застройщиков витает ощущение, что происходит некоторое снижение покупательской активности. Впрочем, может, дело не в насыщении спроса, а в угрозе второй волны коронавируса.

Продление ипотечной госпрограммы сняло бы всякие сомнения. Но параллельно усилило бы угрозу возникновения ипотечного пузыря.

Чем доступней становится ипотека, тем больше людей готово ее взять. И часть граждан ошибочно оценивают свои возможности по дальнейшему обслуживанию кредита.

«Весь наш бизнес уже строится на кредитах. Причем не столько на кредитовании банками застройщиков, сколько банками – физлиц. И очень не хочется повторения истории с американским ипотечным кризисом 2008 года», - предостерегает Максим Жабин.

Как бы там ни было, толика оптимизма сохраняется. «Если не случится новых экономических потрясений, мы повторим результаты минувшего года», - обещает Мария Батталова.

А Алексей Белоусов предлагает рассматривать обсуждаемые вопрос с той точки зрения, что государство продолжит делать различные усилия для снижения ипотечных ставок. В чем сомнений нет. «Во-вторых, мы хорошо знаем указы президента, которые требуют увеличения объемов строительства жилья, - напоминает глава профобъединения. - Это тоже будет достаточно жестко контролироваться и экономически подпитываться. Например, участились разговоры о появлении строительных госкорпораций, которые будут строить за счет бюджетных средств. И это будет сдерживать рост общих цен на рынке».

Игорь Заржицкий