Девелоперы: настоящий кризис мы увидим только через строительный цикл

С начала 2020 года в Москве сдано почти 2 млн кв. метров жилья. В Петербурге за последние пять месяцев ввели около 700 тысяч кв. метров жилья. Показатели, как отмечают эксперты, в пределах нормы, но настораживает сейчас другое — замедление вывода новой недвижимости на рынок.

До пандемии в столичном регионе аналитики «Инком-Недвижимость» заметили заморозку от 15 до 30% проектов еще на «бумажной» стадии. В Петербурге и вовсе с первого квартала зафиксировали снижение нового предложения — до 500 тысяч кв. метров, что в два раза меньше среднестатистических показателей последних лет. Улучшения по итогам текущего квартала аналитики не ожидают. Узнали у девелоперов, будет ли новая волна разрешений на строительство, как это было в 2013-14 годах, и с чем они связывают сокращение рынка первичного жилья.

«Масштабного вывода на рынок новых проектов сейчас ожидать не стоит, — комментирует Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1». — Изменились правила на рынке, поменялись требования к застройщикам. Введение эскроу-счетов накладывает определенные ограничения на застройщиков, и начинать одновременно сразу много новых проектов могут себе позволить только крупные компании с солидным оборотом и большим послужным списком».

С подобными выводами согласился и Алексей Плюта, директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит»: «Предпосылок для бума вывода новых проектов на текущий момент мы не видим. Определяющим и отчасти сдерживающим фактором является переход отрасли на работу по новым правилам с эскроу-счетами. Несмотря на то, что закон принят в прошлом году, подавляющая часть проектов достраивается по старым правилам. Строителям только предстоит внедрять новую схему, и большинство из них в свете непростой экономической ситуации сейчас будет особенно осторожно».

Мария Черная, генеральный директор Bonava, отметила, что небольшой всплеск активности девелоперов уже был, и связан он как раз с переходом на эскроу: «В конце 2018-го, начале 2019 года застройщики выводили на рынок новые проекты, стремясь успеть возвести их по более экономически выгодным «старым» правилам, без привлечения проектного финансирования. Но уже с середины прошлого года девелоперы сократили запуск новых проектов. Представители руководства Петербурга также заявляют, что не готовы развивать серый пояс и стимулировать развитие жилищного строительства. По нашему мнению, в среднесрочной перспективе объемы нового строительства будут только сокращаться».

С петербургскими застройщиками согласились и московские RDI, «Юит Московский регион»: в данной ситуации лучше действовать осторожно. Только представитель застройщика-локомотива столичного региона «Группа компаний ПИК» отметил, что в текущем году уже вывела на рынок четыре проекта, и не собирается на этом останавливаться.

Что касается мер поддержки строительной отрасли, которые правительство РФ анонсировало в апреле, то самой действенной мерой оказалась субсидированная ипотека, она, отмечают застройщики, помогает практически всем и уже не первый раз, однако все равно не способна дать рынку необходимый старт.

«В 2015-2016 годах субсидированная ипотека стала настоящим спасательным кругом для отрасли, вытянув продажи (от 60 до 80% сделок шло с использованием «льготной» ипотеки) и позволив сохранить темпы строительства. Так государство обезопасило рынок жилищного строительства от скачков цены на нефть, волатильности процентной ставки и прочего. Объявленная накануне программа субсидированной ипотеки под 6,5% имеет схожие задачи», — комментирует Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens.

«Ипотека исторически была драйвером первичного рынка жилья, — соглашается Юрий Ильин, вице-президент «Группа компаний ПИК», — сейчас доля ипотеки держится на рекордном уровне — с традиционных 60-65% она ещё в апреле «взлетела» до 93%, при этом 80% ипотечных сделок в мае составила именно ипотека с господдержкой».

Но по словам Осетровой, эффект этой программы будет менее очевидным, чем ранее и быстро закончится: «Программа короче (с апреля по ноябрь), а условия по предельной стоимости квартир довольно жесткие с учетом текущей стоимости квадрата в жилых комплексах комфорт-класса. Что такое 8 млн рублей на квартиру в Москве: есть вероятность, что довольно большая часть этих сделок будет совершаться не для улучшения жилищных условий российскими семьями, а будут инвестиционными покупками или под сдачу в аренду».

Как отмечает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI, низкие ипотечные ставки, действительно, стимулируют спрос и способны «оживить» рынок в кризисный период. Их влияние достаточно переоценено, для долгосрочных результатов важно развивать совсем другие факторы.

«Первичным фактором для потенциального покупателя, по крайней мере массового, всегда является необходимость в жилье, а затем уже сказывается возможность купить его чуть дешевле или чуть дороже в данный момент. Сумма покупки на рынке недвижимости очень большая, и без насущной необходимости тратить такие средства вряд ли будут многие, даже если сегодня появляется возможность взять кредит не под 10%, а под 8%, условно. Это не магазин одежды, где можно купить вещь только из-за хорошей скидки», — полагает эксперт.

Новая волна проектов будет зависеть от уровня достатка граждан в посткризисный период, но самой отрасли необходимо и содействие государства, утверждают девелоперы. Так, практически единогласно они отметили необходимость поэтапного раскрытия счетов-эскроу. Это поможет развивать несколько проектов одновременно не только крупнейшим застройщикам страны.

«Также необходимо смягчение обязательств по строительству парковочных мест и социальной инфраструктуры, — отмечает Теему Хелпполайнен, руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» «Юит Московский регион», — так как они имеют существенное влияние на рентабельность проекта. Мы понимаем, что нужно строить школы и детские сады, но сейчас самое правильное время для того, чтобы разделить нагрузку между застройщиками и городскими администрациями».

«Серьезное ускорение отрасли может придать второй пакет поддержки застройщиков, — добавляет Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. — Власти анонсировали вложения в модернизацию инженерной инфраструктуры и субсидирование процентной ставки по кредитованию застройщиков. Если эти меры будут столь же масштабными, как и программа льготной ипотеки, то девелоперам будет по силам нарастить подготовку участков, а потом и объемы строительства жилья».