Недвижимость по расчету

Ключевая ставка медленно, но верно ползет вниз. В ближайшие месяцы, а может быть, даже недели условия размещения капитала изменятся. Какие-то подвижки затронут весь финансовый ландшафт, другие будут актуальны только для рынка недвижимости. При этом очевидно: часть новых правил игры сделают инвестиции в real estate относительно более привлекательными. По крайней мере, в некоторые сегменты рынка.

Своими взглядами на текущую ситуацию поделились представители девелоперского сообщества, риелторы и ученые в ходе круглого стола «Инвестиционная недвижимость во втором полугодии 2025», организованного порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».

Когда ставки идут вниз

В конце октября Банк России вновь снизил ключевую ставку — с 17% до 16,5% годовых. Очевидно, что вместе с ключевой вниз пойдут и ставки по кредитам, а также ставки по размещению средств на депозитах.

А вот рентный доход, который получает собственник объекта недвижимости, к ставке Центробанка не привязан. Если год назад проценты по вкладам находились в районе 20% годовых, то рентная доходность в 8-10% была явно в проигрыше. Даже с учетом подорожания самой недвижимости.

А сейчас все ближе момент, когда может наступить перелом.

«Да, действительно, снижение ставки мобилизует рынок недвижимости, — отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Оживление понемногу, не так быстро, как хотелось бы застройщикам, но начинает ощущаться на рынке недвижимости. И в первую очередь, это касается инвестиционных вложений, как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в квартиры». 

Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с депозитами и другими финансовыми инструментами, которые предлагают банки, но в долгосрочной перспективе это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги, считает спикер.

«Влияние снижения ключевой ставки уже заметно. Те, кто размещал деньги на депозитах с коротким сроком, начинают смотреть в сторону других инвестиционных инструментов. Одним из них выступает недвижимость», — отмечает заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», холдинг Setl Group, Светлана Московченко.

С коллегами согласна начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Она видит по своей компании активную, «уже фактически подзабытую» динамику спроса.

«Снижение ставок побуждает переводить сбережения в квадратные метры. У населения высокие ожидания инфляции. Себестоимость строительства растет. При этом на рынке недвижимости рекордно низкие объемы предложения», – констатирует эксперт. 

Но важны не только ставки.

С 1 февраля 2026 года закроется лазейка, позволяющая одной семье получить льготный ипотечный кредит дважды. Станет обязательным участие обоих супругов как созаемщиков, хотя есть юридические проблемы (например, фактический, но не оформленный, распад семьи; браки с негражданами РФ; безвестно отсутствующие или недееспособные супруги и др.) — напомнила Светлана Денисова. 

По словам декана факультета экономики и управления СПбГАСУ Галины Токуновой, ее команда проанализировала рост цен на недвижимость за насколько десятилетий. «Рынок растет циклически, — подтвердила она. — За 10-15 лет подорожание недвижимости выравнивается с общим уровнем цен. Хотя бывают периоды интенсивного роста: например, за последние пять лет произошел скачок цен на недвижимость почти вдвое». 

В ближней перспективе деньги из банков перетекут в сектор строительства — с этим согласны все эксперты.

Апартаменты или квартиры: для денег и для души

Формат апартаментов — относительно новый, но рынок к нему уже привык.

Директор по продажам девелоперского холдинга AAG Игорь Бадиков рассказал о проекте реконструкции бывшей территории фабрики «Красное Знамя» на Петроградской стороне, близ метро «Чкаловская». Холдинг там реализует проект Avant. «Мы сохраняем уникальное наследие выдающегося конструктивиста Эриха Мендельсона», — с гордостью подчеркнул он. Кстати, здание силовой подстанции этой фабрики в форме корабля известно знатокам архитектуры ХХ века во всем мире. 

Сейчас наследие Мендельсона обретает новую жизнь.

«В нашем проекте будет большое лобби 660 квадратных метров. Площадь юнитов от 27 кв. м до 220 кв. м. Высокие потолки. Есть уникальные объекты — двухуровневые юниты. Есть номера с собственным патио. Цены от 20 миллионов рублей, средний чек 40-50 миллионов рублей, — рассказывает Игорь Бадиков. — Если сдавать, то окупаться юнит будет около 20 лет (при месячной плате 150-200 тысяч рублей), но у такой недвижимости есть огромный потенциал для капитализации за счет того, что на рынке они являются уникальным продуктом и многие готовы платить за такую уникальность большие деньги. Некоторые берут по несколько апартаментов под объединение. Многие инвесторы рассчитывают на прибыль от перепродажи уникальных объектов. Среди наших покупателей большая часть клиентов — 70% берут апартаменты для личного проживания, и порядка 30% берут юниты как инвестиции». 

Эксперт полагает, что ключевая ставка будет снижаться. К тому же еще, многие разочаровались в ценных бумагах, а недвижимость остается одним из самых надежных направлений вложения денег. При этом, изменился портрет инвестора — он стал более придирчивым и внимательным. И приятно, когда на рынке стали появляться действительно особенные объекты, которые можно предлагать самому взыскательному клиенту.

Покупатели часто рассчитывают на скидки за 100% оплату, но на практике она обычно минимальная. Это скорее комплимент, чем реальный дисконт. Поэтому, не так много людей приобретают объекты по 100% оплате. Всем клиентам нравится выгодная рассрочка, а участникам рынка приходится подстраиваться под эти условия, и нам тоже, подчеркнул Игорь Бадиков. 

Покупатели стремятся зайти в сделку по покупке недвижимости, но сохранить при этом депозит. Поэтому на входе первый взнос снижается и доходит до минимальных 5% от цены сделки. 

С точки зрения девелопера, все деньги от покупателя мгновенно не нужны, так-как финансовые модели за последние 3 года перестроены таким образом, что на старте продаж идет наполнение эскроу-счетов, обеспечивающее минимальный процент за использование денег на всех оставшихся этапах продаж.

«Поэтому, если подсчитать, то можно увидеть, что скидка за 100% оплату будет меньше, чем доход, которые можно получить в виде процентов, если держать деньги на депозите (или разбить на несколько депозитов с разными сроками). Два-три года вам будут идти проценты, а деньги за квартиру будете вносить траншами», — прикинул Директор по продажам холдинга. 

Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых поделился опытом преобразования территории крупного предприятия – мясокомбината «Самсон» в Московском районе, на месте которого сейчас строится жилой комплекс бизнес-класса ORO by Akvilon.

По его оценке, в городе на Неве сейчас реализуется всего 7-9 проектов бизнес-класса, что очень мало для мегаполиса. «В Петербурге действительно не хватает предложения в высоком сегменте; особенно под дальнейшую сдачу в аренду. Поэтому, ORO будет привлекателен для долгосрочных инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду», — отметил Михаил.

Концепция проекта — жилой дом, но с ориентацией на сдачу квартир в долгосрочную аренду. 8-11% годовых — актуальная доходность жилых и коммерческих помещений в Московском районе. «Почему мы остановились на жилом формате высокого класса? Можно купить три студии в Кудрово, а можно одну квартиру в проекте бизнес-класса с отличной локацией. Мы считаем, что второй вариант перспективней», — добавил эксперт Группы Аквилон.

Загородная недвижимость: что посеешь

Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о тонкостях работы с земельными активами. 

«Мы находим земельные участки, где нет проблем с регистрацией права собственности. Сегодня покупка дома все чаще воспринимается не как обретение личного убежища, а как стратегическая инвестиция. Это тренд, который в полной мере затронул и пригородные территории», — анализирует она ситуацию. 

Спрос на аренду домов вблизи Петербурга, в том числе и в его административных границах, стал привычной реальностью. «Особенный ажиотаж мы наблюдаем в преддверии новогодних праздников, когда от желающих снять дом на каникулы просто нет отбоя», — делится риелтор.

Этот инвестиционный спрос напрямую влияет и на строителей. Если раньше рынок был переполнен бюджетными каркасными домами, то сейчас запрос сместился в сторону форматов «комфорт+» и «премиум». Строительство таких объектов диктует новые требования: ключевое значение приобретает развитая инфраструктура, без которой невозможно обеспечить высокий доход от последующей сдачи.

Риелторы продают компетенцию — что, где и как имеет смысл строить. Важны и юридические вопросы. Например, до сих пор встречаются громкие истории с покупкой земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для пашни или выращивания сельскохозяйственных культур с расчетом возвести на своей земле жилые дома. Сделать это им не удается, а если удается, то постройки оказываются под угрозой сноса. Так что у сопровождающих загородный рынок агентов работа есть всегда. 

Но есть и хорошие истории — в некоторых из них поучаствовала Светлана Белова. Можно купить участок без инфраструктуры, инвестировать в подведение сетей, а затем продать с прибылью. Цена сотки в результате работы увеличивается с 250 тысяч до по 600 тысяч рублей. 

Если дом построить под аренду и сдавать по 1,2 млн рублей в год, то окупаемость составит около 8 лет (при 12,5% годовых), и это весьма достойно.

Сейчас порядка 60% ввода жилья по России — это льготная программа ипотеки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), где действуют совершенно привлекательные условия, но в этом сегменте есть и невидимые миру слезы, — посетовала спикер. — Если сравнивать с первичным рынком, то в случае банкротства застройщика обманутые дольщики  получают и помощь от государства, и внимание прессы. А тут, если подрядчик разорился, одна семья страдает, и до нее мало кому есть дело. 

Есть еще проблема политическая. Петербургские пригороды испытывают конкурентное давление со стороны проектов на ближайших областных территориях. И возникает большой вопрос: «Почему девелоперы из субурбии мегаполисов должны пользоваться такой же господдержкой, как те, что работают в настоящей глубинке?»

Светлана Белова занимается не только загородным рынком. Много запросов от флипперов. Эти компании целенаправленно подбирают квартиры в ужасном состоянии, ремонтируют и перепродают по цене, которая окупает все вложения. Например, такой позитивный пример из практики: флиппер купил квартиру в Петербурге — центр города, в хорошем месте, но в плохом состоянии. Двухкомнатная, заплатил 9 млн рублей. Вложил в ремонт 3,5 миллиона рублей, а продал за 20 миллионов.

Но в целом все не так просто. Флипперу купить легко, а продать гораздо труднее — и не в цене дело, а в безопасности. Жилье часто переходило из рук в руки, а флипперы выставляют объект, как только закончат ремонт. Это занимает обычно полгода — значит, покупатель оказывается в зоне риска. Необходимо страхование титула. Но это еще и повод для торга. Красный флаг сомнительной сделки — низкая цена.

«Некоторые флипперы — наши клиенты, говорят, что они наигрались в квартиры, и уходят в загородную недвижимость», — добавила эксперт. 

Инвестиции во всех классах

Само отношение к инвестиционной недвижимости изменилось — резюмировала Светлана Московченко. Она отметила основные тенденции момента, и первая из них — активизация покупателей. 

«Активизация заметна как по обращениям, так и по сделкам. В начале года в нашей агломерации фиксировалось 4-5 сделок ежемесячно, в сентябре этот показатель вырос до 6 тысяч», — рассказала она.

Во-вторых, ипотека не ушла, хотя объемы и уменьшились. В настоящее время клиенты берут деньги расчетливо, на ту сумму, которой им действительно не хватает для приобретения конкретного жилья. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может увеличиться. 

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средний рост цен по Санкт-Петербургу в массовом сегменте недвижимости составил 10-15% с начала года. В пригородной зоне рост менее заметный — на 5-8%. А вот элитный сегмент, наоборот, обогнал средний уровень, в нем рост цен с начала года составил около 20%. Произошло это на фоне дефицита предложения в премиальном секторе. Те, кто не побоялись вывести такие объекты на рынок, — не прогадали. 

В сегменте «премиум» значительное количество покупателей, например, из Москвы, которые предполагают, что в городе на Неве элитный сегмент недооценен, — отметила эксперт.

Если говорить об объемах продаж: в 2024 году в Санкт-Петербурге было реализовано 3,2 млн кв. метров жилья. В этом году эксперт прогнозирует некоторое снижение — до 2,6—2,8 млн кв. метров. 

Наблюдение коллеги уточнила Светлана Денисова: «Сейчас мы наблюдаем рост спроса на семейную ипотеку. Люди, которые наметили взять вторую ипотеку на семью, торопятся успеть, пока февраль не наступил и эту возможность правительство не закрыло. Физически будет не записаться в банк с 15 декабря — очереди. В банках в последних числах декабря всегда сумасшедший дом творится. Так что объемы продаж в 2025 году, может, и удивят приятно, и будут не 2,6, а все 3 миллиона квадратных метров». 

Также она поделилась с нашим корреспондентом своим взглядом на малую коммерческую недвижимость. 

По словам Денисовой, сейчас хорошо расходятся места в паркингах. Компания продавала их не так дорого, до октября действовала акция «Последний месяц по летним ценам». Это даже для маркетологов странно: например, люди живут в построенном нами очень недешевом «Академ-Парке» годами, но только сейчас хватились раскупать последние парковочные места. «Ведь уже десять лет как комплекс сдан, – удивляется спикер. — Человек живет в дорогой квартире, которая вдвое подорожала, имеет дорогую машину, но паркинг не берет до последнего. Некоторые при этом берут места под последующую сдачу — правда не сказать, чтобы это было очень доходно, но какую-то прибыль приносит». 

Еще вариант для малых вложений — кладовка под сдачу в аренду. Люди покупают евродвушку, но семье с детьми нужно где-то хранить самокаты, летом зимнюю одежду, а зимой – наоборот летнюю. Автопокрышки тоже надо где-то держать. «В итоге люди платят за кладовочные места дороже, чем за квадратные метры квартиры, хотя по идее должно быть наоборот», — рассказала эксперт.

В целом, если посмотреть на город и пригород, в том числе и ближайшую область и на все форматы, то участники круглого стола отмечают следующее: спрос явно сместился на город, но при этом предложений больше в пригородной зоне. 

В Северной столице имеет место дефицит качественных объектов. Именно поэтому хорошая недвижимость в хорошей локации подорожала больше всего. Компания выводит на рынок достойный объект — и сразу же волна бронирования. 

Что касается вторичного рынка, то там наблюдается развилка и в спросе, и в цене. На приличные объекты даже бывает очередь. Это относится к новой вторичке — в домах, построенных до 5 лет назад, в хорошей локации с качественным ремонтом. 

Удачная покупка позволяет и семейный капитал «запарковать», и жилье для собственного пользования получить. 

Алексей Миронов

Изображение (фото): ТТ Финанс