Инвестиции в кв.м. Кто будет ждать низкую ключевую ставку, опоздает

Портал «ТТ Финанс» совместно с «МК в Питере» и ABNews.ru провел традиционный ежеквартальный круглый стол «Инвестиционная недвижимость». 

Конечно, сегодняшнюю ситуацию с точки зрения заданной темы трудно назвать благополучной. Но именно сейчас зарождаются тренды, которые в перспективе поведут рынок вперед.

Депутат ЗакСа, зампред постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова констатирует, что еще совсем недавно недвижимость считалась надежным вариантом для долгосрочных инвестиций. Сейчас всё изменилось. Главное преимущество — защита от инфляции — как будто испарилось. Цены на новые квартиры и коммерческие площади готовы падать, несмотря на то, что инфляция никуда не уходит. Высокие кредитные ставки тоже негативно влияют на доходность и ликвидность.

Что касается вторичного рынка, то с начала года риэлторы заметили увеличение среднего срока продажи объектов, даже при адекватных ценах, до 180 дней. А покупатели стали запрашивать скидки до 20% от первоначальной цены. И еще, начиная с 2023 года, налог на доход от продажи недвижимости стал прогрессивным: если сделка до 2,4 млн рублей, налог 13%, а если больше — уже 15%.

К тому же доход от аренды сейчас значительно ниже, чем по банковским вкладам. В Петербурге, например, доходность аренды составляет около 12%. Так что вопрос о том, стоит ли инвестировать в недвижимость как источник пассивного дохода, становится всё более риторическим.

«Но, возможно, эксперты, приглашенные на встречу, всё-таки подскажут, куда сейчас стоит вкладывать деньги, чтобы через пять лет не жалеть о потраченном времени и средствах», — инициировала диспут депут.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова соглашается, что на рынке недвижимости сейчас явно наблюдается стагнация, и это уже не секрет для профессионалов. Всё началось примерно с середины прошлого года, когда большинство льготных ипотечных программ было свёрнуто. Сейчас осталась только «семейная ипотека», но и она не может похвастаться большим спросом — по всей стране ею могут воспользоваться менее 7 миллионов семей, и треть из них уже воспользовалась этой возможностью. То есть, потенциальных покупателей на самом деле не так много.

К тому же, обычно на покупку жилья идут те семьи, где мама уже вернулась на работу после декрета. Для семей с одним работающим отцом такая финансовая нагрузка может оказаться слишком тяжёлой. В итоге, круг потенциальных покупателей сужается ещё больше. Ну а если посмотреть в целом, на данный момент только 20-25% населения готово приобрести недвижимость. И это тоже не радует: новые покупатели не спешат появляться.

Всё это создает определённые трудности для рынка недвижимости. Высокие ипотечные ставки отпугивают людей, а ситуация с жилой недвижимостью негативно влияет на ожидания в сфере коммерческой недвижимости — от магазинов на первых этажах до крупных объектов.

На вторичном рынке дела обстоят ещё сложнее, так как там высокие ставки действуют уже давно. В общем, правила игры на рынке недвижимости сейчас не самые благоприятные. Строительство традиционно поддерживает экономику, и все ждут, когда ключевая ставка начнёт снижаться.

Тем не менее, в последний квартал, несмотря на высокие ставки по депозитам, наблюдается определённая инвестиционная активность и в недвижимости. «Многие покупатели наших объектов «Огни Залива» и «Дом БФА в Озерках», которые платят сразу всю сумму, рассказывают, что их депозиты истекли, и теперь они решили вложиться в недвижимость. Других понятных и проверенных временем инвестиционных вариантов у людей просто нет», — подчеркивает представитель «БФА-Девелопмент».

Застройщики надеются на то, что спрос начнёт расти с сентября. Но к тому времени предложение может сократиться ещё больше, и новые покупатели столкнутся с ограниченным выбором. Дефицит предложения — это реальная угроза, а не просто страшилка от риэлторов. Хотя, справедливости ради, стоит отметить, что с марта в Петербурге стало вводиться больше новых проектов.

Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева тоже не спорит, что спрос на недвижимость во втором полугодии 2024 года существенно снизился аккуратно после того, как отменили основную госпрограмму по льготной ипотеке. С тех пор он так и не показал восстановления. Сейчас льготная «семейная ипотека» составляет около 90% всех сумм выдач ипотеки, и у покупателей довольно ясные мотивы — они хотят улучшить свои жилищные условия, либо сберечь и  сохранить свои накопления, приобретя недвижимость..

Но те, кто имеет доступ к этой льготе, действительно выигрывают на фоне текущей инфляции. В этом смысле возможность рационально использовать свои накопления становится важным фактором при принятии решения о покупке квартиры — а тут уже есть элемент инвестиционной логики.

Если же говорить про портрет покупателя-инвестора, то следует понимать, что персонажей, рассчитывающих быстро купить и оперативно продать, сейчас практически нет. Такие подходы наиболее актуальны были в период активного роста стоимости жилья, возможности купить и далее реализовать на вторичном рынке, который также сегодня ограничен по инструментам (нет доступной ипотеки). На сегодня, например, при ограниченности бюджета, рассматриваются вложения в новые развивающиеся локации с ожиданием подъема инфраструктуры и соответствующего роста цен в будущем. И ввиду ограниченности спроса сейчас, ряд потенциальных инвесторов рассматривают покупки, именно как долгосрочные инвестиции.

Сейчас рынок находится в ситуации, когда потенциальные инвесторы рассматривают покупки как долгосрочные вложения. Но тут ещё важно учитывать предложение. В Петербурге уже какое-то время наблюдается сокращение новостроек — в этом году предложение на уровне уже  двух миллионов квадратных метров.

Да, в первом квартале 2025 года объём выводимого в продажу  жилья превысил спрос, но один квартал — это не весь год. Кроме того, массовые старты объектов происходят в развивающихся локациях спальных  районов, расположенных в том числе уже за КАД, в то время как в более обжитых локациях, статусных цены, в том числе , из-за сокращения предложения, постепенно растут.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов уточняет, что ситуация на рынке недвижимости сейчас — это не что-то уникальное. Если собрать в одном зале людей из разных отраслей экономики, разговор будет примерно таким же. Всё упирается в высокую ключевую ставку, которая влияет на все процессы.

Тем не менее, за последние десятилетия фундаментальный спрос на жильё не был полностью удовлетворён. То есть, если бы были массовые доступные инструменты для покупки, например, льготные или просто невысокие ставки по ипотеке, спрос на недвижимость и сегодня оставался бы высоким. Люди по-прежнему недовольны существующим жилым фондом.

В Санкт-Петербурге ситуация ещё сложнее из-за большого количества устаревших зданий. Поэтому интерес к покупке жилья остаётся, как и потенциал для инвестиций. Но сейчас условия для приобретения жилья стали более ограниченными.

«Однако в сегменте комфорт-класса мы видим, что реализуемые совместно с банками программы по снижению ипотечных ставок действительно увеличивают спрос. Спрос есть не только на жилую недвижимость, но и на коммерческие помещения, которых сейчас не хватает. Застройщики, работающие с торговыми площадями в своих жилых комплексах, это подтвердят», — уверяет коммерческий директор. Инвесторы рассчитывают на окупаемость чуть больше десяти лет, а входная цена начинается от 300 тысяч рублей за квадратный метр.

Конечно, банковские вклады с доходностью 20% пока остаются вне конкуренции как инвестиция. Но по оценкам ЦБ с февраля идет тренд на снижение банковских ставок по депозитам. И по мере снижения ключевой ставки и ставок по депозитам, недвижимость будет поступательно возвращать свою инвестиционную привлекательность.

Еще один фактор — сокращение количества выданных разрешений на строительство — в прошлом году их количество сократилось вдвое по сравнению с предыдущим годом. Эта комбинация факторов может привести к нежелательному росту цен, когда «вернутся» денежные потоки из вкладов.

Если говорить об апартаментах, здесь ситуация со спросом менее напряжённая. «Например, в прошлом году количество сделок по одному из наших апарт-отелей увеличилось во втором полугодии относительно первого полугодия в два раза. При этом, в сфере апартаментов стимулирующие продажи государственные инструменты отсутствуют», — докладывает Сергей Софронов.

Кстати, именно на апартаменты приходится большая часть рассрочек от застройщиков — около 70% наших продаж.

Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков более подробно освещает тему апартаментов. «Знаете, интересный момент: загрузка апартов в нашем городе обычно выше, чем у традиционных гостиниц. Это, по сути, еще один аргумент в пользу инвестиций в этот сегмент недвижимости», — говорит он.

В целом, последние месяцы на рынке жилья, особенно в сегменте апартаментов, ничего особо не изменилось. Разве что застройщики начали активнее строить на окраинах города из-за нехватки площадок в центре. Это еще раз подтверждает, что спрос на жилье все же есть.

Хотя, если честно, спрос нельзя назвать запредельным. Рынок уже давно адаптировался к высоким ипотечным ставкам, и апартаменты научились обходиться без их влияния. «Мы смотрим на ключевую ставку одним глазом, но стараемся создавать свои стимулы для покупателей. Например, у нас есть длительные рассрочки — до 36 месяцев, или специальные скидки для айтишников. А если у инвесторов есть дети до 18 лет, мы тоже готовы предложить дополнительные скидки», — перечисляет специалист отдела продаж сети апарт-отелей Vertical.

Тем не менее, даже с такими системами скидок спрос не растет так сильно, как хотелось бы. Но на общем фоне рассрочки работают лучше — сейчас около 30% сделок проходят именно по этой схеме. Остальные покупатели предпочитают сразу платить всю сумму. Это позволяет им получить более высокую доходность и лучшие условия.

«Недавно мы внедрили новую фишку — отсрочки платежей. — рассказывает Константин Чирков. — Это дает возможность инвесторам немного подзаработать на краткосрочных депозитах. То есть, покупатель может внести 10% от стоимости квартиры и положить оставшуюся сумму на депозит на 3-4 месяца. При этом он сохраняет все преимущества стопроцентной оплаты. А когда долг полностью закрыт, инвестор может получить гарантированный доход до 13%».

В общем, по мнению замглавы по продажам, именно такие отсрочки и гарантии по доходу сейчас и поддерживают продажи на рынке.

Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак провел несложный математический расчёт. У застройщиков в среднем по городу новая квартира сейчас стоит около 7 миллионов рублей, а статистика подсказывает, что в Петербурге средний депозит — 700 тысяч рублей. Так что прямой конкуренции между этими двумя вариантами инвестирования не наблюдается.

И еще немного цифр: если посмотреть на общую сумму денежных средств, которую люди держат на депозитах в России, по данным Центробанка, она составляет 58 триллионов рублей. «Но с начала этого года рост замедлился и составляет сейчас 3,5%. Люди просто перетасовывают свои деньги между банками в поисках лучших условий. Например, у нас за первые пять месяцев этого года депозитный портфель на текущий момент вырос на 30%, — добавляет представитель ПСБ. — Доходность депозитов несколько снижается. В середине декабря мы могли говорить о 22%, сейчас о 19,5% — уровень ставок аналогичен октябрю прошлого года».

По наблюдениям эксперта ПСБ сделок по ипотеке стало несколько меньше:«Но если смотреть на динамику в 2025 году, то в январе, например, сделок всегда минимум — это стандарт, к марту объем сделок ощутимо вырос. В апреле же наметился спад на 15%. Если в марте Росреестр зафиксировал порядка 9,5 тысячи сделок, то в апреле — около 7,7 тысячи. Из них соотношение первичного и вторичного жилья было примерно 60 на 40.

Эта ситуация объясняется высокой ключевой ставкой и волнами ожиданий ее снижения», — резюмировал представитель банка ПСБ.

Куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ Андрей Шульга сравнил недвижимость с другим инвестиционным инструментом. «Высокая ключевая ставка  повлияла на привлекательность длинных облигаций федерального займа (ОФЗ) с ожидаемой доходностью в 15% и выше на горизонте 15 лет», — заявил он. По его словам, биржевые инструменты не конкурируют с недвижимостью, а скорее дополняют её. Состоятельные инвесторы диверсифицируют свои вложения для минимизации рисков. Существенное влияние на инвестиции оказывает геополитическая ситуация и ожидания по снижению ключевой ставки Банком России. «Но предсказать, что сейчас в более выигрышном положении — ценные бумаги или недвижимость — довольно сложно. Поэтому важна диверсификация. Разнообразьте свои инвестиции, это поможет вам лучше справляться с неопределённостью».

Изображение (фото): ТТ Финанс