16.05.2023 16:47
Аналитика.
Просмотров всего: 5967; сегодня: 1.

Первичка: несколько новых трендов

Первичка: несколько новых трендов

Портал «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт Северо-Запад» провели традиционный круглый стол «Весь спектр рынка недвижимости - взгляд экспертов», посвященный итогам первого квартала. Участники беседы обсуждали появление новых трендов на рынке жилого строительства после непростого 2022 года.

Дерево  в планах.

Генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК» Степан Фёдоров рассказал о Программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019-2025 годах», оператором которой выступает возглавляемая им компания. Проект реализуется  в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» и предполагает расселение в период до 2025 года более 15 000 жителей региона из 1059 аварийных домов в Ленинградской области (общая площадь расселяемого жилья – 236 000 кв. м.). Уже построено 16 многоквартирных домов и будет возведено еще 12.

«Дома – в основном каркасно-монолитные. Используем современный сборный железобетон – трехслойные конструкции с утеплением, – рассказывает руководитель «ЛенОблАИЖК». – Дома у нас – не типовые. Впрочем, сейчас мы рассматриваем возможность создания проекта многократного применения. Это сэкономит средства на реализацию проекта и сократит сроки строительства».

Отдельно Степан Фёдоров охарактеризовал ситуацию с деревянным домостроением. Процесс находится пока на начальной стадии, но у администрации Ленинградской области и у нашей компании как оператора программы переселения граждан из аварийного жилого фонда имеется практическая заинтересованность в изучении и анализе технологий строительства из дерева и экономики проектов. Соответственно, под руководством вице-губернатора Евгения Барановского создана рабочая группа по вопросам строительства деревянных многоквартирных домов.

«Правовое поле в этой области последний год развивалось умеренно. Для перехода к массовому строительству из дерева многоквартирных домов сохраняется необходимость внесения изменений в действующую нормативно-правовую базу. Поэтому сейчас мы прорабатываем проекты и видим, что нужно ориентироваться не исключительно на дерево, как стройматериал, а на комплексные решения», – говорит глава «ЛенОблАИЖК».

Ипотечная картинка.

Но, безусловно, ведущим рычагом поддержки строительного рынка со стороны государства выступают различные ипотечные программы с господдержкой. Особенно таковые сыграли свою роль в беспокойном 2022 году.

«Понятно, что по итогам 2022 года зафиксировано снижение объемов ипотечного кредитования приблизительно на 30% по сравнению с предыдущим годом. В численном измерении минус составил 30%, но в противовес отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн. рублей, – говорит исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина. – Средняя ставка в 2022 году составляла 6,65%. Пик числа сделок пришелся на декабрь».

А в конце первого квартала 2023 года началась внятная линия роста спроса, что констатируют абсолютно все работающие в данном сегменте банки. «При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90%. И более 60% в жилищных кредитах занимают специальные программы. Такие как АйТи-ипотека и семейная ипотека», – отмечает Светлана Зеленина.

По ее оценкам, сейчас клиенты могут воспользоваться на первичке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения с субсидируемыми застройщиками ставками. Параллельно, но пока точечно, появляются нестандартные предложения, это траншевая ипотека или ипотека в рассрочку.

Средний чек снижается.

«Основным локомотивом продолжает быть ипотека. По итогам прошлого года доля ипотечных сделок у подавляющего большинства строителей превысила 90%, В этих же параметрах работаем и мы», – соглашается начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

По ее мнению, один из последних трендов – снижение среднего чека по ипотеке, ведь застройщики остановили работу с субсидируемыми ставками. Если раньше в стоимость сделки добавлялись комиссионные банку, то теперь эта практика запрещена регулятором.

Что касается частных инвесторов, они либо  прекратили вложения в испанскую и турецкую недвижимость, переориентировавшись на Россию, либо не спешат в нынешних условиях. При этом доля «региональных» сделок на местном рынке в прежних параметрах – около 30%.

Ну и, наконец, трендом, говорит эксперт, можно считать  тот факт, что в первом квартале 2023 года по соотношению спроса и уровня цен рынок вышел на плато.

Растет первоначальный взнос.

«Если в конце 2022 года объем ипотеки в нашем проекте составлял порядка 90-92%, то в первом квартале 2023 года доля ипотечных сделок составляет уже 70%. Из этих 70% порядка 60% составляют покупки по программе «Семейная ипотека», – возражает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев. – Также отмечаем, что уменьшилось количество покупателей с минимальным первоначальным взносом». Если во второй половине 2022 года покупатель старался купить квартиру, вкладывая как можно меньше, что сказалось на размере первоначального взноса – он был минимальным. То сейчас в основном приходят с 50%-м первоначальным взносом.

«Рынок недвижимости и ипотеки в 2023 году будет оставаться стабильным, но с некоторыми оговорками, – прогнозирует эксперт. – Одной из главных причин является рост процентной ставки по ипотеке, который может замедлить рост спроса на жилье».

С другой стороны, субсидирование ставки по вторичной ипотеке, если на это пойдет правительство, может подстегнуть интерес к первичному рынку. Если изменений не будет, то мы ожидаем незначительного роста цен в проектах в соответствии с увеличением их готовности.

Ипотека на вторичку выручала бы.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов добавляет, что разрыв цен между первичкой и вторичкой в отдельных сегментах доходит до 30%, хотя прежде рынок ориентировался на люфт в 10-15%. «Введение ипотеки для вторичного рынка могло бы стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке, – рассуждает глава СРО. – Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое».

Между тем, по его словам, можно только благодарить правительство за подчеркнутое внимание к рынку жилищного строительства.

В прошлом году было принято 4 Федеральных закона: поправки в Градостроительный кодекс, Земельный кодекс и порядка 30 нормативных актов. Параллельно проводится большая работа по сокращению административных барьеров – за 2 года количество процедур по сложным объектам снизилось с 875 до 786. И срок прохождения документов до 1058 дней.

Цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года.

С этой точки зрения немаловажно, что в этом году льготная ипотека продлилась. Значит, правительство России готово продолжать поддержку строительной отрасли.

Инвестор осторожничает.

Несколько особняком развивается ситуация в сегменте апартаментов. Руководитель отдела продаж Денис Розанов также отмечает восстановление спроса. «Март показывает, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75%, рынок Петербурга чуть меньше – примерно 65%, правда, рынок апартаментов здесь отстает, – рассуждает Денис Розанов. – Можно ориентироваться на 40-45% к началу прошлого года».

Но, по мнению эксперта, это говорит лишь о том, что целевой клиент апартов – инвестор – еще занимает выжидательную позицию. А основной клиент рынка недвижимости сегодня приобретает жилье для себя. Это рождает следующую тенденцию – рост метража в сделках. Неслучайно двухкомнатные квартиры сегодня становятся популярней однокомнатных.

«У нас два типа клиентов. Первый – инвестор. Такой клиент заходит преимущественно с прямыми деньгами. Второй – резиденты, которые планируют жить в нашем апарт-отеле. Доля ипотеки в общем объеме сделок сейчас близка к 28 процентам. Остальное – стопроцентная оплата и рассрочка в равных долях, –  уточняет Денис Розанов. – Продажи на рынке сервисных апартаментов потому и восстанавливаются медленнее, что инвесторы возвращаются в рынок с осторожностью. Тем не менее, проекты изначально ориентируются именно на таких покупателей.

В любом случае борьба за инвестора между сегментами будет продолжаться. «Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты гораздо интересней, поскольку доходнее», – считает спикер.

Как бы там ни было, эксперт ожидает, что нынешний год пройдет в подчинении тенденции равномерного, стабильного, но не очень быстрого развития.

Спасает гарантированная доходность.

«У нас классические сервисные апартаменты, ипотечная господдержка недоступна, и ее очень не хватает», – отмечает руководитель отдела продаж Александр Терентьев.

Тем не менее, к концу прошлого года спрос на объекты компании более-менее вернулся.

При этом, по словам эксперта, драйвером продаж в сегменте служит гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апартаментов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает даже обычный ипотечный платеж – без господдержки.

«Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, мы выкупаем через год на 10% дороже, – рассказывает Александр Терентьев. – Ожидаем, что по возвращении и в Россию иностранных туристов, а когда-нибудь это все равно произойдет, цены апартаментов взлетят прилично». Пока же при формировании ценовых предложений строители отталкиваются от спроса и потенциальной платежеспособности клиентов.

Тематические сайты: Ипотека, Недвижимость жилая
Сайты субъектов РФ: Санкт-Петербург

Ньюсмейкер: TT Finance — 430 публикаций
Сайт: www.ttfinance.ru/news.php?id=55655
Поделиться:

Интересно:

Что надо знать о камеральной проверке
21.06.2024 18:12 Консультации
Что надо знать о камеральной проверке
Камеральная налоговая проверка – это проверка соблюдения налогоплательщиком законодательства о налогах и сборах. Ее проходят все предприниматели после сдачи декларации, отчета или расчета. В большинстве случаев проверка проводится без участия предпринимателя. Для ее начала не требуется какого-либо...
Как следили за качеством продуктов в лавках Москвы в XVIII и XIX веках
21.06.2024 12:17 Новости
Как следили за качеством продуктов в лавках Москвы в XVIII и XIX веках
Торговля пищевыми продуктами всегда привлекала внимание городских властей в Москве. Особую важность они придавали хорошему качеству товара, так как от этого зависело здоровье горожан, предотвращение эпидемий дизентерии, тифа и многих других инфекционных болезней. Поэтому проверки условий хранения и...
Как СССР помогал Северному Вьетнаму в войне против США
20.06.2024 16:35 Новости
Как СССР помогал Северному Вьетнаму в войне против США
5 августа 1964 года американская авиация впервые нанесла воздушные удары по территории Демократической Республики Вьетнам (ДРВ или Северный Вьетнам). Спустя полгода США начали операцию «Раскаты грома», развязав тем самым уже полномасштабную воздушную войну против этой азиатской страны.   ...
«Краснодарский спрут» и прокурор Найдёнов
20.06.2024 15:37 Аналитика
«Краснодарский спрут» и прокурор Найдёнов
Автор: Александр Звягинцев С первых дней работы в прокуратуре меня поражало убеждение большинства сограждан нашей великой страны, что разобраться и наказать виновных прокурору ничего не стоит — было бы желание. Люди считали, что закон торжествует сам собой, надо только, чтобы прокурор отдал...
Большинство россиян этим летом выбрали отдых внутри страны
20.06.2024 14:57 Аналитика
Большинство россиян этим летом выбрали отдых внутри страны
73% туристов, отправляющихся на отдых в летние месяцы воздушным транспортом, выбрали поездки по стране. Среди самых популярных направлений — Сочи и Санкт-Петербург: 21 и 14% от внутренних бронирований россиян соответственно. Каждое четвертое бронирование...