Коэффициент доступности московских новостроек – 6 лет и 6 месяцев

К концу 2022 года семье москвичей со средним доходом потребовалось бы 6 лет и 6 месяцев, чтобы отложить деньги на покупку квартиры в массовой новостройке по средней стоимости, подсчитали аналитики «Метриум». Доля ежемесячного платежа по ипотеке в семейном бюджете сократилась с 61% до 55%. Впрочем, доступность во многом выросла за счет сокращения площади квартир, «нулевых» ипотечных ставок и замедления темпов роста цен на жилье.

В марте Росстат опубликовал данные о среднедушевых денежных доходах россиян в разрезе регионов, которые легли в основу исследования аналитиков компании «Метриум» о доступности жилья в столице. Эксперты подсчитали, сколько лет необходимо московской семье со средним доходом, чтобы накопить на квартиру в новостройке комфорт-класса Москвы со среднерыночной ценой. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого жилья. Методология исследования описана в конце релиза.

В 2022 году коэффициент доступности новостроек Москве достиг многолетнего минимума, то есть предполагаемые сроки накопления денег на квартиру заметно уменьшились.

В IV квартале 2022 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 6 лет и 5 месяцев при актуальных на тот момент ценах на жилье и доходах. Для сравнения в конце 2021 года на те же цели понадобилось бы 7 лет и 9 месяцев.

В 2022 году в I квартале коэффициент доступности вырос до 8 лет, а затем начал сокращаться до 7 лет и 5 месяцев во втором квартале, немного увеличился в третьем квартале (7 лет и 6 месяцев) и снизился до 6 лет и 6 месяцев в конце года.

Аналитики «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, по данным Росстата среднедушевой денежный доход в столице в конце 2022 года увеличился на 13,5% по сравнению с последним кварталом 2021 года.

Одновременно власти Москвы по-прежнему рассчитывают прожиточный минимум по «плоской шкале», то есть не устанавливают новый уровень каждый квартал, а задают размер минимума на весь год. В 2022 году этот показатель был пересмотрен только один раз (в середине года). Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти, так как доходы, по данным Росстата, увеличиваются каждый квартал.

В то же время на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке жилья. Средняя стоимость квартиры в новостройке комфорт-класса в IV квартале 2022 года составила 12,1 млн рублей, что ниже, чем в конце 2021 года (12,8 млн рублей). По мнению аналитиков «Метриум», такая динамика стала результатом изменения структуры предложения: у потенциальных покупателей расширился выбор за счет небольших по площади квартир. Если в конце 2021 года средняя площадь квартиры в новостройке комфорт-класса в «старой» Москве достигала 49 кв. м, то в конце 2022 года этот показатель сократился на 4 квадратных метра. С учетом средней стоимости квадратного метра (267 тыс. рублей) средняя квартира благодаря этому могла стать дешевле почти на 1 млн рублей. Иными словами, доступность новостроек во много увеличилась за счет сокращения площади квартир в продаже.

«Продолжается ускоренная оптимизация предложения массового жилья за счет уменьшения площади квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – За два года среднестатистическая квартира в массовой новостройке фактически превратилась из “двушки” площадью около 55 кв. м в “однушку” площадью 45 кв. м. То есть отдельное жилое помещение стало само по себе более доступным, но оно заметно уменьшилось. Впрочем, рост цен тоже замедлился, что и повлияло на итоговый показатель в сочетании с весьма оптимистичной оценкой Росстатом доходов москвичей в 2022 году».

«На первичном рынке Москвы в конце 2022 года предложение существенно превысило спрос, что дало покупателям временное преимущество перед продавцами, – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – Девелоперы отреагировали на сложившуюся ситуацию многочисленными скидочными акциям и даже прямым снижением цен, что привело к повышению коэффициента доступности жилья. Однако удешевление первичного жилья не носило резкий и необратимый характер. Уже в начале 2023 года рынок стал постепенно восстанавливаться. На мой взгляд, в ближайшие месяцы можно ожидать возвращение коэффициента к уровню 2021 года».

«Важно понимать, что проекты застройки меняются не только с точки зрения качественных характеристик самих квартир, но и за счет насыщения собственной инфраструктурой, – отмечает Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Действительно, средняя площадь жилья может оптимизироваться. Однако оценивая динамику доступности жилья необходимо обращать внимание на тот факт, что сегодня клиенты приобретают на рынке новостроек не только квартиру, но и полноценный жилой кластер с детскими садами, школами, спортивными центрами, творческими кружками и т. п. Поэтому в какой-то степени доступность жилья выросла, ведь теперь покупатели получают гораздо больше дополнительной инфраструктуры, чем, скажем, десять лет назад».

В 2022 году ипотечная нагрузка на бюджет сократилась

Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2022 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.¹

По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2022 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 37% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2021 года этот показатель составлял 48%. Если взять среднегодовой размер доли ипотечного платежа в бюджете семьи, то в 2021 году он равнялся 61%, а в 2022 году снизился до 55%.

 «Более доступной ипотеку в 2022 году сделали многочисленные программы дополнительного субсидирования от застройщиков, – рассказывает Надежда Коркка. – Их массовое внедрение в середине 2022 года привело к сокращению средней ставки по выданным кредитам с 8,1% в первом квартале до 6,4-6,7% в оставшиеся кварталы 2022 года. При этом средняя стоимость квартиры также стабилизировалась, то есть покупатели не наращивали размер долга на фоне более доступных ставок. В итоге околонулевая ипотека, вызывающая столь много споров, действительно позволила повысить доступность жилья для ипотечных заемщиков.

В 2023 году доступность жилья скорее всего стабилизируется, так как рост цен останется слабым, а постепенное восстановление экономики будет стимулировать и компенсационное увеличение доходов населения. Однако прекращение программ дополнительного субсидирования ипотеки под давлением Центробанка может снизить доступность жилья именно для заемщиков кредитов».

Методика.

Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры комфорт-класса рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 8 месяцев.

¹ Были приняты следующие допущения: срок кредита – 20 лет; ставка по ипотеке – средневзвешенная по выданным на конец квартала кредитам по данным ЦБ РФ; первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на конец квартала предполагаемой покупки.