Купить долю менее 6 «квадратов» сейчас нельзя

С 1 сентября в России вступили в действие поправки к Гражданскому кодексу РФ, регламентирующие право собственности на недвижимость. В частности, по новым нормам государство может инициировать принудительный выкуп жилых и нежилых помещений в случае их нецелевого использования.

О том, как данный закон будет применяться на практике, рассказывает начальник юридического отдела агентства недвижимости «Триумфальная арка» Эльвира Дейнека:

- Действительно, с 1 сентября вступило в силу достаточно много изменений, касающейся сферы недвижимости. Вот только некоторые из них:

1) Правовой режим общего имущества в нежилом здании, наконец-то, урегулирован. Ранее в законе содержалось понятие только общего имущества в многоквартирном доме. Этот очевидный пробел в законе породил множество вариантов решения вопроса на практике.  Мы встречали ситуации, когда общее имущество в нежилом здании сохранялось в частной собственности отдельных лиц, когда вместе с помещением в здании в предмет сделки включалась доля земельного участка под зданием, и тогда вместе с помещением покупатель покупал еще и долю, которая фактически являлась холлом между несколькими помещениями и тому подобное.

Теперь в пункте 2 ст. 141.4 ГК РФ сказано, что "помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи". 

Остается только вопрос, как определить, является ли вспомогательное помещение общим имуществом, ведь в ЕГРН мы не увидим никаких особых отметок. Остается одно – внимательно изучать технический план, желательно тот, что имеется в Росреестре, т.к. в результате перепланировки помещение могло быть изменено и визуально казаться обособленным (т.е. не являться общим для двух и более помещений).

В отношении помещений технических этажей, чердаков сказано ясно: это общее имущество. Так, к «общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения..» (п.2 ст.287.5 ГК РФ).

Пока не совсем понятна судьба помещений, фактически являющихся общим имуществом и находящихся в собственности отдельных лиц, право собственности на которые возникла до принятия поправок в законодательстве.

2) Статья 35 Семейного кодекса РФ с 1.09.22 г. действует в новой редакции. Теперь супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки с общим имуществом супругов не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ. Что это означает?

Нужно доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии на момент совершения сделки согласия супруга.

То есть, супругу, который не является титульным собственником, станет сложнее оспаривать сделки, совершенные без его участия. Пока не принято правило, регламентирующее внесение в ЕГРН записи о том, что  имущество является совместной собственностью, риск для покупателя сохраняется. Покупатель,  по-прежнему должен проявлять добросовестность и осмотрительность. Запросить у продавца информацию о семейном положении, например, справку ЗАГС формы №15, посмотреть в паспорте страницу «семейное положение».

В случае расторжения брака, супруги должны своевременно произвести раздел имущества. Отсутствие информации в ЕГРН порождает злоупотребления со стороны титульного собственника. К примеру, продажу недвижимости без ведома бывшего супруга. И хотя тот в последующем пытается оспаривать сделку в суде, но часто проигрывает. Поэтому бывшему супругу важно выделить свою долю и подать заявление в Росреестр, чтобы третьи лица увидели его права.

Как разъяснил Росреестр, один или оба супруга могут обратиться  с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРН. В заявлении они указывают сведения об общей совместной собственности на такой объект и о супруге, сведения о котором, как о правообладателе такого объекта, не внесены в ЕГРН  в качестве правообладателя объекта недвижимости. К указанному заявлению  должен быть приложен документ, подтверждающий, что на момент приобретения недвижимого имущества супруги состояли в зарегистрированном браке. При этом предоставление такого документа не требуется, если в орган регистрации прав ранее (например, при приобретении объекта недвижимости на основании сделки, требовавшей государственной регистрации) представлялось нотариально удостоверенное согласие собственника на совершение такой сделки.

Еще одно изменение в Семейном кодексе, вступившее в силу с 01.09.2022 г. Если супруг совершит без согласия другого супруга на невыгодных условиях сделку по отчуждению общего имущества супругов, при разделе общего имущества супругов суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе. 

3) Вступили в силу поправки в ст.30 ЖК РФ.

С 1 сентября собственнику жилого помещения запрещено совершать в отношении своего жилья любые действия, которые влекут возникновение долей, если площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Запрет не распространяется на ситуации, когда право общей долевой собственности на жилое помещение возникает в силу закона (например, при покупке жилья за счет средств материнского капитала), либо в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

Записал Вениамин Вылегжанин.