Инвестиции в зарубежную недвижимость: возможности в новых реалиях

Какие преимущества инвестирования в зарубежную недвижимость, и возможно ли это в текущих условиях? Как защитить и приумножить свой капитал? В какие объекты стоит вкладывать средства? В этой статье речь пойдет об Испании – стране, согласно рейтингу Всемирного экономического форума, находится на первом месте по уровню туристической инфраструктуры. Рассказывает испанский эксперт по инвестированию в недвижимость – Мартин Саез.

Об эксперте.

Мартин Саез – эксперт в области инвестиций в недвижимость с опытом ведения бизнеса в данной сфере более 22 лет. Инвестировал в разные объекты – и жилые, и коммерческого назначения. Начинал свою деятельность в 2000 году с инвестирования в небольшие апартаменты: с покупки объектов недвижимости для перепродажи и сдачи в аренду. Средний срок окупаемости таких проектов достигал двух лет. В 2008 году начал инвестировать в индустриальную недвижимость. В 2016 году – в объекты недвижимости в «золотых» премиальных локациях. В 2018 году занялся возведением домов по индивидуальным проектам для последующей сдачи в аренду. В настоящее время управляет двумя компаниями с сфере недвижимости (среди них – известная HelloHolidays), а также фабрикой по производству синтетического камня под строительство.

Ситуация на рынке.

В период пандемии в связи с закрытием границ в Испании наблюдалось снижение туристического потока. Однако в настоящее время наблюдается значительный его рост, показатели вернулись к прежним, и сегодня туристов в большей степени интересует долгосрочная аренда недвижимости, а также ее приобретение.

Россияне при покупке недвижимости в Испании стоимостью от €500000 по-прежнему (с 2013 года) имеют право получить вид на жительство в Испании для себя и членов своей семьи. При этом условия для приобретения недвижимости сейчас более чем привлекательные: есть возможность выбрать объекты с минимальным сроком окупаемости по разумной цене.  

В какие объекты инвестировать?

Мартин Саез говорит о том, что кризис – лучший период для приобретения недвижимости, так как возникает возможность приобрести недвижимость выгодно. При этом, отвечая на вопрос, в какие объекты вкладываться, он говорит, что самый важный параметр – это локация:

- Если вы хотите инвестировать в недвижимость Испании, прежде всего важно выбрать хорошую локацию. Выберите интересующий вас район и найдите компанию, которая представит вам варианты. Также самостоятельно ознакомьтесь с ценами на подобные объекты в интернете. Когда вы осуществите оценку цены в выбранном районе, дождитесь возможности для бизнеса – интересной для приобретения цены. Всегда лучше приобретать недвижимость в период кризиса: на рынке больше предложений по привлекательным ценам.

- Например, 4 года назад я хотел инвестировать средства в площадь под строительство. Я изучил варианты в разных городах, сравнил цены, и понял, что цены в маленьком городке были схожи с ценами на территории приватной зоны гольф-клуба с просторными полями. Я знал, что гольф-локация со временем подорожает, и не прогадал.

- Лучше покупать недвижимость на начальном этапе, когда участок или дома только начинают строиться, обживаться инфраструктурой. Застройщик в этот период нуждается в средствах на реализацию проекта. Когда проект будет завершен, стоимость будет в несколько раз выше. Удачный пример реализованного мной инвестиционного проекта – вилла Martin Stone в гольф-зоне Las Colinas в Аликанте.

- Не покупайте недвижимость в слишком популярном районе: там она дороже, и конкуренция выше.

- Обязательно пользуйтесь услугами юриста, чтобы проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Либо доверьте проверку агентству недвижимости, с которым сотрудничаете. В штате каждого хорошего агентства есть высококвалифицированные юристы. Дополнительно не лишним будет получить информацию в посольстве страны. Всегда любой вопрос проверяйте тремя разными вариантами, чтобы не быть обманутыми.

Преимущества инвестирования в испанскую недвижимость:

- она имеет потенциал увеличения стоимости;

- инвестор защищен от потери финансов и инфляции: ВВП растет, спрос на недвижимость и цены на нее также увеличиваются;

- денежные потоки предсказуемы: инвестор сам определяет, когда и на какие сроки сдавать недвижимость.

Цены на наиболее востребованные у туристов объекты недвижимости (недалеко от моря или в зоне гольф-полей) начинаются от 6000 евро.

Кейс: доход с приобретенного объекта недвижимости.

Вторичный объект недвижимости – апартаменты в старом здании под реконструкцию:

- куплены за 200 000 евро;

- реконструкция потребовала вложений в 50 000 евро.

Ежегодный доход с аренды – 20 000 евро.

Продажа – 300 000 евро.

Доход – не менее 20%.

Покупая объект в кризисный период по сниженной стоимости, вы можете получить доход 20%-40%.

Покупая объект в начале строительства, вы можете получить доход в 25%-30%. При покупке недвижимости в конце строительства доход составляет 5-10%.

Расходы на обслуживание объекта недвижимости.

Важно учесть, что приобретенный объект недвижимости кроме дохода несет и некоторые расходы.

Например, владея апартаментами площадью 70 квадратных метров недалеко от моря, вы сможете сдавать ее за 900 евро в месяц. При этом примерные расходы: 100 евро ежемесячно – электричество, 50 евро раз в 3 месяца за воду и вывоз мусора, ежегодный налог на богатство – 300 евро.

Привлечение арендаторов.

Что касается поиска клиентов, Мартин Саез рекомендует пользоваться услугами агентств недвижимости (их комиссия в Испании в среднем составляет 10%), а также такими платформами по бронированию, как Airbnb. Дополнительная реклама также возможна, но по опыту это самые оптимальные варианты.