Приобретение жилья - сделка жизни. Отнесемся ответственно

На интернет-площадке радио «Комсомольская правда» состоялась стрим-конференция на тему «Черная пятница на рынке недвижимости». 

Какое жилье выбирают сегодня, что нужно сделать для покупки квартиры или приобретении ее в ипотеку – об этом мы говорили с экспертами. 

В мероприятии приняли участие:

- Антон Глушков, президент Ассоциации «Национальное объединение строителей»;

- Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж ПСБ;

- Юрий Раловец, управляющий партнер Time Development;

- Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости Pro Обмен, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы;

- Ирина Доброхотова, управляющий партнер платформы Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой»;

- Александр Зильберт, директор по информационной политике и корпоративным коммуникациям группы ЛСР.

На вопрос, спасает ли льготная ипотека спрос на новое жилье от обвала, ответил Антон Глушков. «Льготная ипотека 2021 года сослужила людям хорошую службу. Кто хотел, улучшил таким образом свое жилье. Кроме того, она подпитала спрос и позитивно сказалась на рынке недвижимости для девелоперов. Доля востребованности льготной ипотеки – 70-90%, то есть до сегодняшнего момента до 90% всех сделок происходили с участием льготной ипотеки на первичном рынке. В этом году, до апреля, статистика, которую публикует Росеестр, тоже была очень позитивной. Количество сделок возрастало. Январь этого года на 11% по показателям совершенных сделок лучше января предыдущего года. Но позже ситуация несколько изменилась. Сейчас объем сделок сократился на 80%. Люди не понимают, чего ожидать. Тем не менее программа льготной ипотеки действует. Она продлена, привлекательная ставка сохраняется. Но пока на фоне падения доходов люди ведут себя осторожно, ведь приобретение жилья – сделка всей жизни. Мы надеемся, что стабилизация экономических процессов, в конце концов, на дальнейшее повлияет положительно».

Ирина Доброхотова осветила актуальную ситуацию на рынке новостроек.

Говорили преимущественно о Москве, поскольку сейчас это самый динамичный рынок. Но и здесь, в старой Москве, спрос упал в 2022 году на 9,2% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В Новой Москве – на 17,3%, в Подмосковье - на 12,7%. «После объявления спецоперации покупатели стали бояться брать жилье на стадии котлована и предпочитают более готовые квартиры. Однако мы ожидаем, что к сентябрю у людей снова появится интерес к инвестициям в квартиры на этапе стройки. Что касается приобретения апартаментов для жилья, то я бы притормозила. Другое дело, если это не основная ваша недвижимость, и прописка у вас есть. А иначе с маленькой площади придется платить большой налог, и законодательных подвижек пока в этом направлении не предвидится», - заметила спикер.

Что сейчас предлагается на рынке? В основном это квартиры комфорт-класса и жилье бизнес-класса. Элитного жилья только 1%. Но что удручает – жилья эконом-класса тоже очень мало - 2%. При этом самая привлекательная и востребованная площадь квартиры для покупки – 39-57 кв. м. Интересно, что приобрести квартиру сейчас можно и онлайн: 70% жилья в Москве покупают сами москвичи, но 30% - те, кто живет в регионах. Дальнейшего падения рынка, скорее всего, не будет благодаря субсидиям и скидкам, которые в данный момент покупателям предлагаются. Что касается падения ипотечного спроса, это говорит о том, что люди у нас в основном очень ответственно подходят к этому вопросу.

Александр Зильберт рассказал, какая квартира лучше подходит для инвестиций, и подчеркнул, что сейчас это покупка недвижимости – едва ли не единственный качественный инвестиционный инструмент. Приобретая квартиру на стадии котлована и продавая ее потом, можно при любой рыночной конъюнктуре зарабатывать до 35%. Для вложения лучше всего подойдет однокомнатная квартира – это наиболее ликвидный формат. При покупке важно пристально оценивать надежность застройщика и точки роста локации: есть ли в планах открытие метро и т. п

Юрий Раловец размышлял об инвестициях в будущее, анализировал, какое жилье востребовано, как выбирать квартиру. Спикер поддержал предыдущего выступающего, от себя добавив, что любой застройщик всегда закладывает 35% для роста реализации проекта. Средний срок строительства – 2 или 2,5 года. Для инвесторов это привлекательно. Крупноформатное жилье тоже интересно – его покупают обычно ближе к вводу дома в эксплуатацию или в момент отделочных работ. И цена кв. м в студии и трехкомнатной квартире различается в пользу «трешки» - там она существенно ниже.

«Наш проект ЖК «Новая Щербинка» реализуется на юге Москвы, - пояснил выступающий. - Во второй половине года в данной локации был прирост сделок в 10 %. Работают 12 проектов, предлагается в общей сложности 5600 квартир. «Новая Щербинка» - проект комфорт-класса. Предлагаются квартиры в домах с безбарьерной средой и пандусами, со сквозными подъездами, бесшумными лифтами, закрытыми дворами, оборудованными игровыми площадками и лапомойками. Что касается самих квартир - то в них потолки от 2,7 и выше, панорамные окна в пол, дополнительное остекление угловых квартир, два вида готовой отделки – в светлых и темных тонах и т.д. 

Татьяна Чернышева поделилась главными трендами ипотечного рынка и уточнила, какие самые лучшие программы и условия доступны для приобретения объектов недвижимости на первичном рынке. «Сегодня основным драйвером ипотечного рынка являются программы с господдержкой и партнерские программы банка и застройщиков с субсидированной ставкой. Это реальное предложение, а не миф, –отметила эксперт, – ставка 0,1%, которую вы видите на билбордах, реальная. Мы подписали более 300 соглашений по всей стране с застройщиками, благодаря этому клиенты ПСБ могут оформить ипотеку на льготных условиях, что в свою очередь существенно стимулирует клиентский спрос и продажи.

Приведу пример. Если выбрать квартиру стоимостью 6 млн рублей, то ежемесячный платеж по программе с господдержкой по льготной ставке 6,35% составит 31 тыс. рублей. Соответственно, если квартира вдвое дороже,  то ежемесячный взнос будет 62 тыс. рублей. По партнерской программе банка и застройщика с субсидированной ставкой 2,99% та же самая квартира будет ежемесячно обходиться на 25% дешевле, то есть платеж составит 23 тыс. рублей или 46 тыс. рублей соответственно. Экономия на всем сроке на квартиру стоимостью 6 млн рублей составит – 3,36 млн рублей, на квартиру стоимостью 12 млн рублей – около 7 млн рублей. Это впечатляет, особенно с учетом тренда на рост цен на недвижимость. С точки зрения экономической выгоды выбор за ипотекой со специальной субсидированной ставкой от застройщика. Это выгоднее вторичного жилья, приобретаемого для сдачи в аренду, которое тоже поднялось в цене и сопоставимо с ценами на квартиры, приобретаемые для личного пользования. Чтобы понять, готовы ли вы к ипотеке, лучше обратиться в банк. Менеджер рассчитает вам комфортный ежемесячный платеж, подберет срок кредитования, а также предложит объекты на первичном рынке с минимальными ставками и возможностью получения скидок».

Екатерина Никитина объяснила, какие принципы организации пространства сейчас преобладают, как выбирать квартиру иногороднему покупателю, какое жилье востребовано в регионах. «Приближаемся к сентябрю – это пик для покупки недвижимости. В Москву едут студенты, люди – на работу, открывающие новый цикл жизни на новом месте,- начала разговор Елена Никитина. – Мы уже ждем таких клиентов и готовы проконсультировать насчет специфики столичного рынка недвижимости, все наши рекомендации отталкиваются в первую очередь от имеющегося у человека бюджета. Большая помощь – действующие всевозможные льготные программы по кредитованию. Наибольшим спросом пользуются полноценные однокомнатные квартиры площадью 39-50 кв м или небольшие «двушки». В настоящий момент даже более важно сохранить капитал, чем его приумножить. Поэтому в первую очередь дело за выбором качественного застройщика. И нужно постоянно мониторить, что происходит на рынке недвижимости. Мы отслеживаем ситуацию два раза в неделю, а раньше было достаточно одного раза в месяц».