Итоги I полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 20,9%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 281 605 руб. (-1,1% за квартал, +7% за полгода, +14,7% за год).

По данным «Метриум», по итогам II квартала 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения на конец квартала составил 18 400 квартир общей площадью 861,6 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно I квартала увеличилось на 20,9%, а продаваемая площадь — на 16,3%. Во II квартале 2022 года на рынок вышли пять новых проектов.

Из-за выхода в реализацию новых проектов и новых корпусов в существующих комплексах за прошедший квартал существенно выросло количество предложений в продаже – на 20,9%. На конец июня совокупное предложение достигло 18,4 тыс. лотов (в конце марта предложение составляло 15,2 тыс. лотов).

На изменение структуры предложения в разрезе округов значительное влияние оказал выход новой очереди в проекте «Южные сады»: в проекте появилось более 1,2 тыс. новых лотов в продаже. В результате, ЮЗАО, где располагается комплекс, поднялся в рейтинге округов с последнего места на две позиции и занял шестую строку (8,1%, +5,4 п.п.).

Распределение предложения по стадии строительной готовности изменилось: почти равные доли рынка занимают лоты на начальном этапе (41,9%, +16,5 п.п.) и на этапе монтажа (42,4%, -18,5 п.п.). Доля вариантов на этапе отделки составила 12,3% (+1,7 п.п.). Наименьшая доля приходится на готовые квартиры – 3,5% рынка (+0,4 п.п.).

Наиболее широко на рынке массовых новостроек представлены однокомнатные (35,1%, -1,9 п.п.) и двухкомнатные (29,1%, -1,6 п.п.) квартиры. Доля студий за квартал выросла на 3,7 п.п. и составила 22,9%. Доли трехкомнатных (12,1%) и многокомнатных (0,8%) квартир за квартал не претерпели заметных изменений.

На рынке массовых новостроек сократился объем предложения с чистовой отделкой: доля таких квартир за квартал снизилась на 8,5 п.п., при этом наибольшее сокращение доли таких предложений пришлось на май. По итогу июня предложения с отделкой составили 63,5% рынка. Отрицательная динамика наблюдается за счет того, что часть лотов с отделкой ушли из продажи. Также небольшой объем лотов на этапе строительства, в стоимость которых ранее была включена отделка, застройщики начали реализовывать без отделки. Без отделки реализуется 17,8% предложений (+6,4 п.п.), с whitebox — 18,7% (+2,1 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 281 605 руб. (-1,1% за квартал, +7% за полгода, +14,7% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. В ЮЗАО за счет проекта «Южные сады» средневзвешенная цена выросла на 11%, но все еще остается самой низкой в разрезе округов (большой объем нового предложения, который вышел по цене ниже средней, оказал влияние на общий показатель). Снижение средней цены произошло в ЗАО (-2,4%), САО (-2,4%), СВАО (-1,1%) и ЮВАО (-0,9%) – в этих округах в течение квартала выходили новые проекты по стартовым ценам.

Снижение средневзвешенной цены кв. метра наблюдается второй месяц подряд. В мае цена снизилась на 1,4%, в июне – еще на 0,2%. На снижение средних цен по сегменту повлияло сокращение доли квартир с отделкой, а также выход на рынок большого числа предложений по стартовым ценам (как новых проектов, так и корпусов на начальном этапе строительства). При этом по отдельным жилым комплексам преимущественно происходило плавное удорожание.

За квартал средняя площадь предложений упала на 3,9% (с 48,7 до 46,8 кв. м). Квартальные изменения среднего бюджета по типологиям следующие: студии — 8,1 млн руб. (-4,6%); однокомнатные — 11,3 млн руб. (-3,7%);двухкомнатные — 15,9 млн руб. (-2,3%); трёхкомнатные — 20,5 млн руб. (-5,2%); многокомнатные — 30,5 млн руб. (+6,1%).

Основные тенденции.

«Во II квартале 2022 года на рынке массовых новостроек выросло количество экспонируемых квартир, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – На конец июня число предложений составило 18,4 тыс. лотов (+20,9% по сравнению с мартом), продаваемая площадь – 861,6 тыс. кв. м (+16,3%). Рынок пополнился пятью новыми проектами, а также во многих комплексах произошли старты продаж новых корпусов.

Последние два месяца на рынке отмечается некоторое снижение средней цены предложения. По итогам квартала средневзвешенная цена кв. м составила 281,6 тыс. рублей (-1,1% за квартал). На снижение оказали влияние как увеличение доли предложений на начальном этапе строительства, так и снижение доли предложений с отделкой.

Предложения массового сегмента в среднем стали компактнее: площадь квартир в продаже за квартал сократилась на 3,9%. Средний бюджет предложения снизился по всем типологиям, кроме многокомнатных лотов.

Общее количество заключенных ДДУ в массовом сегменте по итогам II квартала 2022 года составило 7,9 тыс. штук. Это на 27% меньше, чем в I квартале. Резкий спад активности произошел в периоде март-апрель, когда количество сделок за месяц упало на 40%. В последний месяц квартала активность покупателей начала расти (+19% по сравнению с маем 2022 года). По сравнению со вторым кварталом 2021 года число сделок сократилось на 17%. Доля ипотечных сделок увеличивалась каждый месяц, и в июне достигла 87% – это максимальный показатель за всю историю наблюдений».