Новая реальность с точки зрения ипотечного рынка

Портал «ТТ Финанс» совместно с сетевым изданием «Фонтанка.ру» провел ставший уже традиционным круглый стол «Рынок ипотеки - новые условия игры». Естественно, в данном кредитном сегменте сегодня кроме программ госсубсидирования ключевую роль играют программы субсидирования от застройщиков. Поэтому можно без оговорок сказать, что текущие проблемы рынка строительства жилья – это самые важные болевые точки собственно ипотечного рынка.

Все идет по плану.

В связи с кризисом Правительство РФ предоставило отрасли жилищного строительства право скорректировать планы по вводу объектов, но далеко не все игроки спешат к этому послаблению сегодня прибегнуть. «Наша компания не планирует воспользоваться такой возможностью. Мы продолжаем строить «Огни залива» по утвержденным ранее графикам, чтобы выполнить в срок все обязательства, – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Что касается финансирования проектов, то и мы, и наши клиенты чувствуем себя спокойно и уверенно в нынешней ситуации».

По словам специалиста, компания обеспечена плановым ритмичным финансированием, поскольку работает с проектным финансированием и эскроу-счетами. При этом и средства дольщиков надежно защищены – они находятся в неприкосновенности на счете в крупнейшем банке страны.

«Нам удается сохранить плановые темпы строительства, мы не срываем сроки. И даже стараемся сдавать проекты досрочно. Впрочем, в договоры сегодня закладываются более широкие сроки, чем того требуют строительные технологии. Чтобы иметь резерв времени на нештатные ситуации», – уточняет директор по продажам компании «Полис Групп» Яна Кадомцева.

Особо болезненным для строительного сектора стал взрывной рост цен на строительные и отделочные материалы. Но и тут есть решение – закупаться впрок. «Во избежание дефицита для тех наших проектов, что вводятся в этом году, мы провели превентивные закупки. Пользуемся возможностью хранения на площадках и у поставщиков, предлагающих такую опцию, – комментирует коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. – Для проектов со сроками ввода в следующие два года также закупаем отдельные позиции, например, керамогранит для фасадов, окна. Хотя, безусловно, по отдельным позициям пока сохраняются проблемы».

Многие застройщики не только в Петербурге, но и в целом по России, уже столкнулись, например, с дефицитом качественных материалов для обустройства внутри квартир. Это повсеместная история. И дело у отдельных девелоперов доходит до отказа от вариантов обеспечить в новостройке чистовую отделку. То есть, пересмотра условий предложения.

Как характеризует момент Светлана Денисова, в целом, общая ситуация на рынке остается пока достаточно напряженной. У покупателей еще не завершилась адаптация к новым реалиям, нет уверенности, необходимой для вхождения в сделки, многие люди просто выжидают, осторожничают. Кроме того, в течение последних нескольких месяцев рынок активно работал со спросом будущих периодов, дополнительно его стимулировал, что тоже способствует сохранению сейчас невысокой активности рынка.

Тем не менее, тотальный пессимизм не имеет почвы. «Май, как и апрель, остается тихим на спрос. Многие клиенты в отпусках, кто-то ждет срок окончания вклада, а кто-то просто решил переждать. Есть покупатели из регионов, которые только присматривают квартиры, но их еще ждет продажа «вторички» в своем городе, – поясняет Яна Кадомцева.  – Остаются те, кто готов купить квартиру, но пока не накопили на первоначальный взнос, а потребительский кредит с текущими ставками неподъемный». То есть, ситуация оценивается, как временная пауза.

Ипотечные тренды.

Финансовый консультант, эксперт Татьяна Хоботова приводит данные ЦБ за первый квартал 2022 года. Выдано 1,33 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 14% больше, чем за аналогичный период 2021 года. При этом количество выданных кредитов составило 393 тысячи штук, снизившись на 6%.

Средневзвешенная процентная ставка составила 8,05% против 7,23% в 1-м квартале 2021 года, а средняя сумма кредита подросла с 2,81 млн рублей до 3,2 млн рублей. «Правда, в марте 2022 года средняя сумма кредита снизилась по сравнению с декабрем, когда она составляла 3,35 млн рублей, – говорит специалист. – Также в глаза бросается продолжающий расти средний срок займа».

При этом текущие колебания спроса на фоне исторических вех ипотеки выглядят скромно. Если сравнить с 2014 годом, то денежный объем ипотечного рынка вырос в 4 раза, количество кредитов в 2 раза, средняя сумма кредита подросла на 1,5 млн рублей, а срок на 6,5 лет. Напомним, процентная ставка в 1-м квартале 2014 года держалась на уровне 12%.

«Еще одна характеристика. Кредитные каникулы в апреле 2022 года были одобрены по 6 000 кредитам, тогда как в марте было одобрено кредитных каникул 1 200 заявителям, – продолжает Татьяна Хоботова. – Для справки: в пандемийном 2020 году пик одобрений кредитных каникул пришелся на июнь – 4 000 запросов».

При этом, не смотря на все маркетинговые инициативы застройщиков, на рынке главенствует госипотека.

«Семейная ипотека до апреля давала основной поток заявок банку, поскольку условия по ней мы не меняли: ставка составляет от 5,99% годовых, – говорит Мария Батталова, управляющая Абсолют Банка в Северо-Западном регионе. – После запуска  «Госпрограммы 2020-2022» со ставкой от  9%. Мы видим  новый всплеск интереса к ипотеке, несмотря на то, что цены на недвижимость не идут вниз на первичном рынке. Кроме того, Абсолют банк одним из первых начал предварительный прием заявок на ипотеку для IT-специалистов по ставке от 5% годовых».

«С учетом отдельных программ застройщиков, – перечисляет исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина, – на текущий момент РСХБ работает по четырем субсидируемым программам. Основная, конечно, господдержка сделок до 12 млн рублей. По этому продукту банком сейчас предлагается ставка от 8,4%».

Следующий драйвер продаж в РСХБ так же – семейная ипотека со ставкой от 5% годовых. Кроме того, стало возможно по семейной ипотеке рефинансирование – если ранее дольщик приобретал квартиру по более высокой ставке, уже с рождением первенца он может ощутимо улучшить кредитные условия.

Ну и плюс к этому Россельхозбанк является опорным банком по программе комплексного развития сельских территорий. И с 22 апреля официально объявлен очередной старт приема заявок по сельской ипотеке. Кстати, программа сельской ипотеки несколько скорректирована по сравнению с распределением предшествующих лимитов, но прежняя ставка сохраняется - 3%. Максимальная сумма кредита также не изменилась и составляет 5 млн рублей. Но из программы исключена возможность покупки квартир на первичном и вторичном рынках в многоквартирных домах. И рефинансирование. Остается покупка готового дома с земельным участком. Или строительство такого дома на земельном участке в статусе ИЖС.

«Каждый день мы получаем около сотни заявок по сельской ипотеке, и порядка половины нацелена на приобретение готового жилья, – отмечает представитель Россельхозбанка. – Иными словами, спрос на кредитование загородного индивидуального строительства достаточно высок».

«Мы также стали получать заявки по ипотеке с господдержкой и проходят уже первые сделки, – добавляет Светлана Денисова. – Результаты пока скромные, но мы надеемся, что интерес к ипотечной программе будет расти по мере обретения уверенности потенциальными покупателями и улучшения их информированности. Программа льготной ипотеки с новыми параметрами появилась, по сути,  перед майскими праздниками, и многие люди еще не успели узнать и разобраться, что теперь предусматривается весьма привлекательная сумма кредита и ставка, заявленная как 9 % (на практике она оказывается даже немного ниже)».

Кроме того, «БФА-Девелопмент» так же начал работать с новым для рынка продуктом – ипотекой для «айтишников». Одна заявка по этой программе уже есть, заемщик получил одобрение банка, но кредит еще не выдан, поскольку Министерство цифрового развития оказалось не готово к запуску программы. Все ожидают появления списка аккредитованных в Минцифре компаний.

Что могут предложить девелоперы.

По словам Яны Кадомцевой, субсидированная ставка – сейчас работающий инструмент для продаж. Доля ипотеки обычно составляет 75% от общего количества продаж «Полис Групп», а в апреле она достигла 90%.  Все банки достаточно сильно расширили портрет заемщика, и действует много программ, где ипотека выдается по двум документам. Общими условиями для льготной ипотеки остаются: сумма кредита до 12 млн рублей, первоначальный взнос – от 15% и срок кредитования до 30 лет.

«У нас все сделки проходят по льготной ипотеке, либо по семейной ипотеке. Средняя стоимость квартир составляет 5,5-6 млн рублей, что позволяет практически всем клиентам воспользоваться льготной ипотекой. Но в 2022 году нам пришлось расширить субсидированную линейку, – говорит эксперт. – Клиентам сегодня не так важна стоимость квартиры, как ежемесячный платеж. Если разобрать на примере, то квартира стоимостью 5 млн рублей при ставке 9% обойдется клиенту в 33 500 в месяц, а если выбрать ставку 1%, то стоимость увеличится до 6,2 млн, но платеж будет 17 000 в месяц», – рассказывает директор по продажам «Полис Групп».

Более того, эксперт анонсировала в ближайшее время запуск субсидированных программ со ставкой от 0,1% на весь срок кредитования.

«Отдельный пакет предложений, кстати, сейчас очень популярный у стройкомпаний, это субсидирование ставок самими застройщиками. Минимальная ставка во всех банках разная. У нас – от 2,6% годовых», – соглашается Светлана Зеленина.

Для апартаментов, не попадающих под льготную ипотеку, и для дорогой недвижимости, где ее лимит недостаточен, у девелоперов также есть свои программы. «Мы субсидируем ипотеку до ставки в 9,1% годовых – почти те же условия, что и у ипотеки с господдержкой на жилье. Аренда апартамента в таком случае перекрывает ежемесячный платеж по ипотеке. В премиальной недвижимости решение в увеличении лимита. Для «Северной кроны» мы запустили программу со Сбербанком с лимитом до 30 млн рублей, на которую распространяются условия ипотеки с господдержкой и семейной ипотеки. Здесь ставки начинаются от 5,7%», — говорит Сергей Софронов.

На что рассчитывать.

«Ожидаемое экспертами снижение ключевой ставки  Банка России,  на наш взгляд, оживит вторичный рынок ипотеки, поскольку спрос на готовое жилье, особенно относительно новый жилой фонд, не упал, но из-за нестабильного положения многие продавцы откладывали сделки, да и покупатели ждали более низких ставок, – комментирует Мария Батталова. – При снижении ставки ЦБ банки пересматривают ставки в сторону понижения и не исключено, что рынок  ипотеки летом оживет».

«Строить прогнозы в нынешней ситуации опрометчиво, но пока недвижимость остается наиболее востребованным активом и цены на нее не падают, рынок ипотеки точно будет развиваться, хотя, возможно, и не такими темпами, как раньше, по понятным причинам, – добавляет Мария Батталова.  – Банки со своей стороны максимально упростили весь процесс выхода на сделку,  что очень помогает и застройщикам, и агентствам недвижимости не тратить на это свои ресурсы. Но для потенциального покупателя при росте цен на квадратный метр на первый план выходит качество застройщика и четкие  сроки сдачи жилья».

В общем, жизнь продолжается, ипотека выдается, апокалипсические прогнозы не сбываются. «Я убеждена, что уже к осени мы будем жить в совершенно других условиях и, по мере адаптации потребительского сознания, спрос вернется на рынок, – прогнозирует Светлана Денисова. – Понятно, что жизнь невозможно остановить и людям нужно улучшать свои жилищные условия. Мы видим также, что инфляционные процессы в экономике остаются весьма активными, а недвижимость всегда является самым надежным способом сохранить сбережения».

Другое дело, что в любом случае все сегодняшние проблемы рынка выльются в конечный рост цен.

Как резюмирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», предпосылок рассчитывать, что жилье подешевеет, не наблюдается. «Мы создаем физически новые объекты и исходим из той себестоимости, которая и является определяющей при формировании цены предложения», – подчеркивает она.

Игорь Чубаха.