«Метриум»: Итоги 2021 года на рынке апартаментов Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 8,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра в массовом сегменте составила 249 580 руб./кв. м (+3,5% за квартал; +4,5% за 6 месяцев; +28,9% за 12 месяцев), в бизнес-классе – 345 820 руб./кв. м (-0,6% за квартал; +15,1% за 6 месяцев; +32,7% за 12 месяцев).

По данным «Метриум», по итогам 2021 года на первичном рынке апартаментов массового и бизнес-классов в реализации находилось 74 проекта. Совокупный объем предложения составил около 4 910 лотов общей площадью 208,3 тыс. кв. м. За последний год число экспонируемых лотов сократилось на 8,2%, а продаваемая площадь – на 31,2%.

В разрезе округов за 2021 год произошли существенные изменения. На первое место по объему экспозиции апартаментов вышел ЮВАО, в нем сосредоточена четверть всех предложений (25%, +21,3 п.п. за год). В прошлом году в округе было сосредоточено меньше всего предложений – всего 3,7%. За год в локации стартовали пять проектов, поэтому к концу 2021 года был представлен столь широкий выбор помещений в экспозиции. Также в тройку лидеров вошли ВАО (17,4%, +12,1 п.п.) и ЗАО (14,1%, +10,1 п.п.). Оба округа год назад, аналогично ЮВАО, характеризовались малым объемом предложения, который не превышал 5,3%. Доля лидера предыдущего года СВАО упала на 26,8 п.п. и составила на конец 2021 года 5,3% от числа всех предложений.

В структуре предложения по-прежнему больше половины экспозиции занимают лоты бизнес-класса, их доля за год осталась примерно на прежнем уровне (56,8%, +1,6 п.п.). При этом выросла доля апартаментов эконом-класса (7,7%, +6,3 п.п.) и уменьшилась доля предложений в проектах комфорт-класса (35,5%, - 7,9 п.п.).

В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2021 года произошло увеличение доли предложений на этапе монтажа (43,5%, +18,7 п.п.). В конце прошлого года на рынке апартаментов больше всего предлагалось вариантов в корпусах на этапе отделки, теперь их доля упала на 11,7 п.п. и составила только 27,2% рынка. Доли лотов, находящихся в корпусах на начальном этапе строительства и в готовых корпусах, также сократились на 5,5 п.п. (до 12,2%) и 1,5 п.п. (до 17,1%) соответственно.

К концу 2021 года начали превалировать апартаменты, реализуемые с чистовой и предчистовой отделкой (70,7%; +36,3 п.п. за 12 месяцев). Из них с чистовой отделкой – 50,2% (+23 п.п.), варианты с white box занимают 20,5% рынка (+13,3 п.п.). Без отделки предлагается 29,3% апартаментов (-36,3 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра на рынке апартаментов массового сегмента составила 249 580 руб./кв. м (+3,5% за квартал; +4,5% за 6 месяцев; +28,9% за 12 месяцев), а в бизнес-классе – 345 820 руб./кв. м (-0,6% за квартал; +15,1% за 6 месяцев; +32,7% за 12 месяцев ). Рост среднего уровня цен в проектах массового сегмента наблюдался непрерывно в течение всего года, в проектах бизнес-класса в IV квартале средняя цена несколько снизилась из-за выхода нового объема предложения и более выраженной индексации цен в середине этого года. В целом динамика средневзвешенной цены квадратного метра на апартаменты не уступает росту цен на квартиры и даже превышает его: в массовом сегменте квартир наблюдался прирост на 26,8% за год, в бизнес-классе – на 21,3%.

Итоги года.

«Обсуждение статуса апартаментов ведется уже давно, но окончательное решение по этому вопросу до сих пор не принято, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Апартаменты так и остались вне правового поля. В апреле 2021 года разрабатываемый законопроект прошел первое чтение. Согласно нему собственники апартаментов смогут в них регистрироваться после перевода в жилое помещение. Это будет распространяться на апартаменты, включенные в состав «многофункционального комплекса». Кроме того, проект законодательной инициативы касается только строящихся комплексов. Дальнейшее рассмотрение законопроекта и внесение в него новых правок запланировано на весну 2022 года.

Слухи о возможном запрете на реализацию апарт-комплексов и ограничениях при получении исходно-разрешительной документации стимулировали девелоперов активнее запускать новые проекты. В 2021 году стартовали продажи 25 новых комплексов, тогда как в прошлом году на рынок вышли 14 новинок. Пополнение экспозиции апартаментов произошло как за счет проектов малоизвестных и небольших девелоперов, так и крупных застройщиков. Однако, несмотря на активный выход на рынок новых проектов, общее количество предложений апартаментов оказалось ниже показателя конца 2020 года (по числу экспонируемых лотов предложение сократилось на 8,2%, а продаваемая площадь – на 31,2%).

Динамика роста цен на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса выше, чем на квартиры аналогичных классов. Средняя цена на апартаменты массового сегмента составила 249,6 тыс. руб./кв. м (+28,9% за год), бизнес-класса – 345,8 тыс. руб./кв. м (+32,7% за год). Темп роста цен на апартаменты превысил темп роста цен на квартиры упомянутых сегментов.

Апартаменты стали компактнее. Стоит отметить, что средняя площадь предложений в сегменте апартаментов стала значительно меньше: масс-маркет – 33,4 кв. м (-9,3 кв. м за год) и 49,3 кв. м (-18,5 кв. м за год) в «бизнесе». Из-за увеличения экспозиции компактных лотов в 2021 году средний бюджет предложения, в массовом сегменте и бизнес-классе в совокупности, оказался даже ниже, чем в конце 2020 года (13,3 млн против 13,5 млн руб.).

Активность покупателей за прошедший год повысилась: было заключено 5,8 тыс. ДДУ в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, что на 16% больше, чем в 2020 году. Прирост количества зарегистрированных сделок произошел за счет апарт-комплексов бизнес-класса, где показатель составил 3,4 тыс. ДДУ в 2021 году (+44% относительно 2020 года и +165% относительно 2019 года). Кроме того, увеличилось предложение апартаментов в административных зданиях после реконструкции. Такое предложение реализуется на основании договоров купли-продажи и не учитывается в статистике спроса, рассчитываемой по ДДУ».

Прогноз на 2022 год.

«Апартаменты, скорее всего, сохранят свою привлекательность для покупателей в качестве рациональной альтернативы заметно подорожавшим квартирам, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ключевой фактор «доступности» апартаментов массового сегмента и бизнес-класса состоит в бюджете предложения на уровне 13 млн руб. за лот средней площадью 42 кв. м. Таким образом, стоит ожидать как минимум сохранения текущего уровня спроса на подобный формат недвижимости в 2022 году.

Правовая неопределенность формирует поле рисков и возможностей для всех участников рынка апартаментов. Подвешенное состояние законопроекта о статусе апартаментов позволило рынку просуществовать в 2021 году вполне комфортно, однако внесение определенной конкретики по разрабатываемому закону в 2022 году может оказать значительное влияние (как позитивное, так и негативное). Последствия могут затронуть объем предложения, спрос и динамику цен. При негативном сценарии (полный запрет строительства апартаментов и сложностях при переводе в жилье) объем рынка может существенно снизиться, потенциальные покупатели, скорее всего, потеряют интерес к подобной недвижимости, а владельцы могут начать испытывать трудности их при последующей перепродаже, что повлечет за собой снижение цен. Однако подобное развитие событий кажется крайне маловероятным и будет нагнетать лишнее социальное напряжение из-за накопленного объема введенных в эксплуатацию и функционирующих апартаментов. Также это полностью противоречит изначальной задаче законопроекта – учету апарт-комплексов в градостроительном развитии городских территорий».