Что должно насторожить при выборе частного риелтора?

Большинству из нас хоть раз в жизни приходится иметь дело с недвижимостью и обращаться к посредникам. И многие выбирают «частников», у которых расценки, как правило, ниже, чем в агентстве. К сожалению, работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий – по сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником. Какие нюансы при общении с частным риелтором должны насторожить, рассказывают эксперты «Метриум».

Зачем вообще нужны риелторы?

Сделка с недвижимостью – самая дорогая и редкая в жизни человека, поэтому нужного опыта у нас просто нет. К тому же, на каждом этапе подстерегает множество рисков и сложностей, особенно когда речь идет о рынке вторичного жилья. Вот тут на помощь и приходят риелторы. Итак, что же они делают и за что получают вознаграждение?

Если вы покупаете квартиру, то, во-первых, вам предстоит каждый день просматривать сотни объявлений и звонить по всем более-менее подходящим, назначая встречи с хозяевами. Это занимает минимум три часа в сутки, и даже при таких временных затратах процесс затягивается месяца на три. Риелтор существенно ускорит его и к тому же не будет водить вас по многочисленным «убитым» квартирам в непонятных локациях, а сразу начнет предлагать варианты, которые соответствуют вашим требованиям. Во-вторых, риелтор действует в ваших интересах и поможет получить скидку от продавца квартиры. Он знает средние цены на рынке и к тому же является хорошим психологом, поэтому сможет привести правильные аргументы для снижения стоимости. В-третьих, риелтор проследит за тем, чтобы недвижимость была передана вам в том виде, о котором вы договорились с продавцом, проверит отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, проконтролирует снятие с регистрации продавца и членов его семьи, а также будет присутствовать при подписании акта приема-передачи имущества.

Когда речь заходит о продаже квартиры, риелтор сможет грамотно представить ваш лот, заострив внимание на его главных преимуществах, сделает хорошие профессиональные фотографии и выберет правильные площадки для размещения и продвижения объявления. Немаловажно и то, что он сможет приводить потенциальных клиентов без вашего участия, если вы не проживаете в квартире. Ну и самое главное – он выставит рыночную цену и не позволит вам продешевить. Экономия времени – еще один бонус. Риелтор предупредит вас о «проблемных» покупателях, например, тех, которые еще не получили одобрения ипотечного кредита от банка или планируют сначала продавать свою квартиру, чтобы потом купить вашу. И конечно, риелтор поможет подготовиться к сделке – собрать документы, составить договор купли-продажи, проконтролировать расчет с покупателем.   

Однако все эти преимущества могут быть сведены на нет, если на вашем пути встретится низкоквалифицированный специалист.    

Тревожный признак №1. Риелтор уходит от разговора.

Для того, чтобы вычислить непрофессионального риелтора, иногда достаточно простой беседы. Главное – обращать внимание на важные детали и задавать правильные вопросы.

Выбирая специалиста, нужно руководствоваться принципом «доверяй, но проверяй». Нет ничего зазорного в том, чтобы расспросить агента о предстоящей сделке, выбранном им плане действий, а также особенностях договора. По тому, насколько четко и подробно риелтор отвечает на эти вопросы, а также по его манере общения и поведению вы сможете распознать возможный подвох.

Например, если вы покупаете, спросите, как будут решаться сложные задачи – применительно к альтернативным сделкам, квартирам в залоге, лотам, где в числе собственников есть дети. Поинтересуйтесь, как будет проверяться квартира. Если вы – продавец, то уточните, как и где будет рекламироваться недвижимость, как будет проводиться сделка в случае, если покупатель – ипотечник, альтернативщик, обладатель материнского капитала. На все вопросы риелтор должен отвечать четко и по делу. Заметили, что он мнется или вообще уклоняется от беседы? Поищите другого специалиста.

Тревожный признак №2. Риелтор готов работать за бесценок.

Слишком низкая стоимость услуг агента должна вас насторожить. Чаще всего демпинговать вынуждены начинающие маклеры. Результат их работы сложно предсказать заранее, а возможные проблемы, скорее всего, лягут на ваши плечи.

Профессиональные риелторы берут минимум 3% от стоимости сделки, конкретная сумма зависит от опыта специалиста, сложности проводимой операции, ситуации на рынке и индивидуальных договоренностей. Как и в любой сфере деятельности, хорошие специалисты ценят свои усилия и время, не имеют недостатка в клиентах и не хватаются за любой подвернувшийся заказ. Их график строго регламентирован, и они могут себе позволить запрашивать высокие гонорары. Для вас как клиента это является одним из индикаторов качественной работы: В итоге вам сберегут гораздо большую сумму, чем та, которую вы потратите на оплату услуг такого посредника.

Если же риелтор подозрительно «бескорыстен» и соглашается на комиссию 1% и менее – это повод задуматься. Экономить полезно, но здесь есть нюанс. В данном случае выбор «максимально бюджетного маклера» – один из способов потерять деньги и время.

В случае с покупкой квартиры низкое вознаграждение может стать признаком скрытой комиссии. Делается это так: агент соглашается найти для вас квартиру за очень символическую плату. Подобрав подходящий вариант, он связывается с собственником и предлагает ему увеличить продажную цену, вернув разницу в качестве вознаграждения. Взамен риелтор обязуется продать вам именно эту квартиру. В итоге, сэкономив на официальной комиссии, вы потеряете гораздо больше за счет завышенной стоимости самого лота.

Тревожный признак №3. Риелтор «мудрит» с договором.

Хороший риелтор не стремится на первой же встрече с вами добиться подписания договора на оказание услуг. Специалист всегда распечатает или отправит вам документ по почте, чтобы дома в спокойной обстановке вы смогли его перечитать и принять верное решение. В противовес этому плохой риелтор будет торопить, предлагая ознакомиться с документом буквально «на коленке». Он даже может отказаться распечатать для вас шаблон договора, ссылаясь на конфиденциальность информации. В такой ситуации стоит задуматься. Вполне возможно, что таким странным поведением агент добивается того, чтобы вы пропустили некий сомнительный пункт договора. Бывает, что в документе не указаны сроки и условия продажи квартиры. Или упоминается, что договор заключается с данным специалистом на эксклюзивной основе и на неопределенную перспективу, а в случае одностороннего расторжения вы платите крупный штраф.

Другая крайность – когда риелтор в принципе отказывается подписывать какой бы то ни было договор. Здесь даже комментарии излишни. Вы ведь не станете нанимать людей на строительство дома без договора подряда? А ложиться в клинику без подписанных документов, подтверждающих, что врачи берут на себя ответственность за вашу жизнь?

Тревожный признак №4. Ленивый риелтор.

Один из признаков недобросовестного риелтора – уклонение от условий договора в стремлении сэкономить свое время. Например, часть своей работы агент перекладывает на вас, заставляя проводить часы в очередях и собирать многочисленные справки и документы. Чтобы избежать этого, подписывая договор, внимательно изучите перечень обязанностей посредника. Если риелтор пренебрегает ими, ищите другого специалиста.

Профессиональный риелтор всегда сам проводит показы объекта своего клиента и записывает каждого заинтересованного в специальный бланк. Вы же хотите быть защищены от «случайных» гостей, входящих в вашу квартиру с недобрыми намерениями? Риелтор призван контролировать этот вопрос. Кроме того, он осведомлен, что задача любого показа – не просто презентовать объект и расписать его достоинства, но и проанализировать обстоятельства покупателя, ведь они напрямую влияют на скорость сделки. По телефону обо всех деталях не узнаешь – нужно встречаться лично. Именно на показах ваш риелтор «считывает условия» всех заинтересованных покупателей, чтобы помочь вам продать объект. Любители же обычно предлагают вам самостоятельно показать квартиру со словами «там от меня люди придут». Сегодня продажи во всех сферах идут по сценарию личной вовлеченности, поэтому нанимайте профессионалов.

Тревожный признак №5. Дискомфорт от общения.

С риелтором вам предстоит общаться и обсуждать детали не единожды, поэтому вы должны быть «на одной волне». Оценивайте свое психологическое состояние после каждого такого взаимодействия. Хороший риелтор не будет петь себе дифирамбы или запугивать вас предстоящими трудностями.

Если на вас давят, принуждая как можно скорее выйти на сделку, разговаривают с апломбом, набивая себе цену, критикуют квартиру с целью занизить ее стоимость, то прекращайте такое сотрудничество – ничего путного для вас из него не выйдет. Риелтор должен безоговорочно представлять ваши интересы и выступать в роли психолога, кроме того, он призван уметь регулировать конфликты между всеми участниками сделки, которая, учитывая специфику и возможную разницу менталитетов, редко проходит как по маслу. Всегда найдутся какие-то «подводные камни», но это не должно быть вашей заботой, если вы оплачиваете услуги посредника. Задача опытного специалиста – не играть на ваших нервах, а облегчать вам жизнь.

«Хороший риелтор никогда не будет обещать вам запредельной выгоды – моментальной продажи или покупки вашей недвижимости, – подводит итоги Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Для начала профессионал внимательно изучит объект, риски, документы, рассмотрит вероятность конфликтных ситуаций вокруг него и только исходя из этого возьмется за дело. Начинающий же маклер согласится на сделку мгновенно. Это, пожалуй, главный признак, на который можно ориентироваться при поиске «своего» специалиста. Конечно, уместно почитать и отзывы в интернете, но они далеко не всегда показательны и могут быть заказными или созданными друзьями горе-посредника. Ориентируйтесь на собственные ощущения и обращайте внимание на детали: в каком ключе с вами ведут беседу, дают ли исчерпывающую информацию и т.д.».