Проектное финансирование: взгляд изнутри

Портал www.ttfinance.ru совместно с еженедельником «МК в Питере» провели круглый стол «Диджитализация финансовых процессов». Мероприятие превратилось в неформальное подведение итогов, приуроченное к двухлетию старта проектного финансирования и перехода долевого строительства на эскроу-счета.

Жизнь была во все времена трудным экзаменом.

Этим летом проектному финансированию исполнилось два года. Нельзя сказать, что реформа прошла безболезненно. По оценкам генерального директора СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексея Белоусова, порядка 25% застройщиков страны покинули строительный бизнес только за прошлый год.

«По целому ряду причин небольшие компании, которые строят жилье с низкой маржинальностью, не могут получить в банке кредиты. Так, в соответствии с новыми требованиями закона, застройщик уже на начальном этапе должен вложить в дело не менее 20% собственных средств для покупки, например, земельного участка, – уточняет эксперт. – Для малого и среднего бизнеса это невыполнимое условие, поэтому многие сменили профиль деятельности, или были вынуждены вообще уйти с рынка».

Но, как бы там ни было, через данный механизм сегодня в России финансируется уже более половины новостроек. «Первые блины комом» остались позади.

«Если оставить за рамками изобиловавшее непониманием начало процесса, когда реформа долевого строительства только начиналась, и опыта не хватало ни нам, ни банкам, в целом результат можно оценивать, как позитивный, – рассуждает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, постепенно происходит «гуманизация» отношений, и банки все лояльней встречают очередные заявки строительных компаний на кредиты.

Например, проект «БФА-Девелопмент» «Огни залива» – один из пяти проектов комплексного освоения территорий, реализующихся в Петербурге – стал крупнейшим заемщиком по Северо-Западу у Сбербанка.

Но внутри взаимодействия соблюдается строгая дисциплина. «Сам процесс – это достаточно жесткое взаимодействие. Расходы и платежи застройщика бдительно отслеживаются, назначение платежей жестко регламентировано: только на строительство объекта и обеспечение процесса, – поясняет представитель «БФА-Девелопент». – Шаг влево, шаг вправо невозможны».

С другой стороны, отмечает специалист, число банков, готовых работать на рынке жилого строительства, фактически не растет. Пусть, изначально Банк России к проектному финансированию допускал лишь около 25 банков, а теперь уже 90. Большинство из уполномоченных кредитных организаций не демонстрируют желание реализовать возможности на практике. И уж тем более далеко не все обладают должными компетенциями.

В общем, как и на старте реформы, реально кредитуют застройщиков порядка десятка банков. По сути – с прошлого года ситуация не меняется. Это, конечно, недостаточно, поскольку программа жилого строительства в стране достаточно амбициозна.

Время нас торопит: пора.

При этом, напоминает заместитель директора департамента по развитию бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ Игорь Петров, переход отрасли жилого строительства на проектное финансирование повысил защищенность средств участников долевого строительства. Строительный рынок стал более стабильным и надежным, что облегчило работу банков по переводу в онлайн взаимодействия с застройщиками.

Специалист уточнил, что ПСБ является уполномоченным банком по работе со строительными компаниями в рамках ФЗ-214. «Мы работаем в этом направлении достаточно активно, – поясняет Игорь Петров. – Наш целевой сегмент – компании с бюджетом проектов от 300 млн рублей. Такой запрос есть на рынке, и число заявок стабильно растет».

В ПСБ нет никаких комиссий при реализации сделок проектного финансирования, но есть возможность индивидуального рассмотреть условия проекта. А объем финансирования может составить до 90% от его бюджета. И даже более 90% - при предоставлении дополнительного обеспечения, не связанного с реализацией проекта.

Еще немаловажно, что ПСБ предлагает оптимальную структуру финансирования. И дополнительными элементами структуры могут являться: мезонинное финансирование, бридж-финансирование или финансирование под альтернативный залог и будущую прибыль.

«Если говорить о финансировании застройщиков, мы были первые, кто в Северной столице провел сделку по эскроу-счетам, – в свою очередь отмечает руководитель направления группы ипотечного кредитования ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Мария Гретченко.

Это направление в банке освоено настолько качественно, что позволяет выступать эскроу-агентом в других регионах присутствия. Ведь кроме Санкт-Петербурга банк работает в Москве, Новосибирске и Калининграде.

Ну, и касательно заявленной темы круглого стола. «Все банковское сопровождение мы перевели в онлайн», – констатирует Мария Гретченко. – Одно из самых важных событий для нашего банка в прошлом году был запуск электронной регистрации сделок. Была запущена регистрация с площадок застройщиков и подписание кредитной документации электронно-цифровой подписью.  Параллельно партнерам по сделкам на вторичном рынке недвижимости мы отменили требования по предоставлению закладной».

В этом году в банке стартовал сервис «легкая ипотека» по оценке квартир. То есть, процедура стала возможна без выезда оценщика на адрес. А вскоре начнут работать личные кабинеты для удаленной подачи ипотечных заявок.

В ПСБ достаточно прийти всего один раз – на подписание сделки. В банке принимают онлайн-заявки на рефинансирование ипотеки и покупку недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Предварительное одобрение ипотечного кредита клиент получает за несколько минут.

Сделать нам, друзья, предстоит больше, чем сделано.

Цифровизация поступательно осваивает сопутствующие сферы строительного рынка. Директор филиала ООО «Абсолют Страхование» в Санкт-Петербурге Галина Петрова отмечает, что цифровая трансформация в страховании подразумевает внедрение IT-технологий во все бизнес-процессы компании. Это, своего рода, обновленный каскад системы взаимодействия как внутри, так и вне.

«Возможно, это уже набило оскомину, но повторюсь, что именно пандемия помогла цифре войти в нашу повседневную жизнь более плотно, - говорит специалист. – Пандемия притормозила темп нашей жизни и изменила поведенческую модель потребителя товаров и услуг».

Так или иначе, 2020 год внес свои коррективы, в результате которых большая часть страхового бизнеса перешла в он-лайн формат. В частности «Абсолют Страхование при страховании ипотечных заемщиков внедрило следующие практики: клиенты заполняют анкеты дистанционно на сайте компании; полисы оформляются дистанционно в виде оферт, которые не требуют подписи клиента, а оплатить полис также можно на сайте…

«При всем этом мы не закрываем офлайн продажи. Клиент всегда может позвонить и получить расширенную консультацию; можно прийти в наш офис; можно провести очное подписание документов с представителем страховщика, – подсказывает Галина Петрова. – Выбор формата общения клиента со страховой компанией – вот главное, что дает нам цифровая модель ведения бизнеса».

А реперной точкой диджитализации долевого строительства можно считать переход на электронную регистрацию сделок с недвижимостью.

«Доля сделок с электронной регистрацией с начала 2020 года по июль текущего года увеличилась вдвое. До 40% по стране. Естественно, по ипотечным сделкам эти показатели существенно выше. Рост в пять раз до 50%, – говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. – Если отдельно рассматривать показатели по регистрации ДДУ, то за названное время доля полностью удаленного электронного оформления выросла в три раза и составляет 55%».

В общем, как отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, сервисы, позволяющие оформить приобретение квартиры от и до, вслед за банками появись и у застройщиков. Хотите – можно с бронированием, или с внесением и возвратом залога.

«Но зачастую такие услуги остаются невостребованными, поскольку клиент настроен пройти весь путь по сделке лично», – оговаривается эксперт.

Будут штормовые ветра, будут открытия.

«Уже практически все банковские услуги за исключением некоторых узкоспециализированных можно получить через специализированное приложение в мобильном устройстве, – резюмирует директор департамента малого и среднего бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ Александр Хайкинсон. – На данный момент удаленно доступны 95% наших услуг».

Вопрос сегодня стоит по-другому: до какой степени необходимо развитие удаленных каналов банковского обслуживания, с точки зрения объективной востребованности клиентами?

Пусть пандемия подтолкнула граждан протестировать цифровые возможности, это не значит, что удаленные сервисы приобрели достаточную популярность, чтобы вытеснить прежние практики. Тем не менее, переток пользовательских предпочтений продолжается.

«Объем продаж через удаленные каналы в 2020 году у нас составил  около 40%. В 2019 всего 20%. Рост наблюдается и в этом году. Это общий тренд по банковскому рынку», – отмечает специалист из ПСБ.

Востребованность диджитализации еще не исчерпана. «У нас достаточно амбициозные задачи. Так, по итогам 2023 года мы планируем увеличить объем продаж в цифре до 70%. Это наш цель», – говорит Александр Хайкинсон.

Игорь Чубаха