Какими должны быть районы на месте хрущевок в регионах

Весной законодательные собрания регионов начали утверждать местные законы о реновации. Однако конкретные стандарты новой застройки еще не разработаны. Опираясь на опыт девелоперских проектов в Москве, эксперты компании «Метриум» рассказывают, какие опции необходимо предусмотреть в региональной реновации уже сейчас, чтобы новые дома не устарели за 10-15 лет.

Какие стандарты можно предусмотреть в региональной реновации.

Основная цель реновации в регионах – это не только ликвидация ветхого и аварийного жилого фонда, но и комплексное преобразование городской среды, считают эксперты «Метриум». Новые районы должны строиться с учетом долгосрочных перспектив развития города, в том числе инновационного. В противном случае это приведет к появлению через несколько лет еще одного устаревшего поколения жилья, по меньшей мере в моральном плане.

Новые форматы жилья.

Стиль жизни россиян будет меняться, поэтому подход к строительству и проектированию жилья нужно пересмотреть сейчас. В частности, в новых домах нужно больше социальных и многофункциональных зон, которые будут использоваться жителями в условиях расширения дистанционной занятости и изменении самой культуры взаимодействия с соседями. В частности, в новых домах можно предусмотреть следующие пространства:

- коммерческие помещения для коворкингов;

- кабинеты или рабочие зоны в квартирах;

- конференц-залы или переговорные комнаты для временной аренды;

- мини-кинотеатры;

- библиотеки-лектории;

- досуговые помещения для проведения праздников.

Это минимальный набор уже опробованных в Москве новаций, который не потребует больших инвестиций – достаточно изменить планировочные решения. Другие стандарты потребуют больших интеллектуальных и финансовых затрат – о них далее.

Умная квартира.

Тотальная автоматизация быта – главный тренд ближайших лет. Система «город – квартал – дом – квартира» будет оцифрованной и взаимосвязанной. Её базовый элемент – умный дом, который позволяет управлять жильем с помощью смартфона, фиксировать и оплачивать коммунальные услуги, контролировать безопасность жилища и т.п.

Стандарт инфраструктурной обеспеченности.

Реновация предполагает комплексную застройку, а это значит, что помимо жилых зданий в новых районах должна появляться социальная и коммерческая инфраструктура. Для регионов это особенно актуально, потому что в последние десятилетия многие детские сады, дома культуры, кинотеатры, дома бытового обслуживания были перепрофилированы в коммерческую недвижимость, и теперь ощущается их недостаток.

Почти все московские девелоперы сейчас практикуют комплексный подход к застройке территорий. Вместе с жилыми массивами появляются новые школы, детские сады, поликлиники, паркинги, благоустроенные зоны отдыха.

«Конечно, известна проблема дефицита финансовых ресурсов в регионах и низкой рентабельности девелоперских проектов там, что ставит под вопрос возможность инфраструктурного строительства, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина». – Однако не стоит забывать, что в рамках национальных проектов на развитие инфраструктуры выделяются крупные суммы. Поэтому необходимо увязать национальные проекты, программу реновации и девелопмент, чтобы застройка новых районов в регионах была комплексной, а её финансирование имело много разных источников».

Иными словами, реновация в регионах должна предполагать строительство социальных объектов, а именно:

- образовательный кластер (школа, детский сад);

- спортивные комплексы (ФОК, спортивные школы, бассейны и т.п.);

- культурные центры (галереи, центры современного искусства);

- медицинские учреждения (поликлиники, центры здоровья, фельдшерские пункты).

Умный квартал.

На уровне новых районов и кварталов еще на стадии проектирования необходимо предусматривать их тотальную цифровизацию. Через 10-15 лет жилое пространство станет максимально интерактивным: гаджеты жителей будут в постоянном контакте с окружающей средой, они получат уведомления о погоде, нештатных ситуациях, важную информацию. Камеры видеонаблюдения смогут распознавать жителей, предоставлять им бесконтактный доступ в нужные дома, этажи, подсобные помещения. Иными словами, квартал станет единым цифровым организмом. Для этого уже сейчас нужно предусмотреть три его главные составляющие.

Умные устройства. Камеры видеонаблюдения, датчики движения, сигнализации, умные счетчики и удаленная телеметрия коммунальных ресурсов, постоматы, умные лифты.

Средства коммуникации. Беспроводные сети 5G и проводные сети, скоростной интернет, мобильные приложения, технологии голосового управления.

Удаленное управление. Виртуальная коммуникационная среда, где житель, не выходя из дома, заказывает доставку еды, вызывает парковщика, даёт ориентиры курьеру, а персонал, УК не выходя, из кабинетов, узнает о нештатной ситуации.

Такие технологии уже внедряются в некоторых жилых комплексах.

«Внедрение технологий умного квартала позволит повысить эффективность управления городским хозяйством, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development. – Это реально может помочь регионам экономить недостающие финансовые ресурсы за счет оптимизации управления и потребления ресурсов. Иными словами, у всех технологий умного квартала есть перспектива окупаемости, что весьма актуально для российских городов».

Умный город.

Реновация – это большой масштаб застройки. С учетом развития новых технологий сейчас нужно подготовить эти жилые массивы к превращению в «умные города» (smart cities). Умные города используют устройства Интернета вещей (датчики, световые приборы, счетчики для сбора и анализа данных) для анализа динамики городской жизни, что позволяет улучшить инфраструктуру, коммунальные услуги, благоустройство и т.п. Прежде всего такие системы будут устанавливаться на транспортных узлах, электросетях, утилизации мусора, а также для экомониторинга.

Есть и другие технологии умного города, которые также можно предусмотреть в проектах реновации:

- автоматизация и регулирование дорожного движения с помощью умных камер и датчиков движения:

- дорожная инфраструктура для автомобилей на автопилоте, а также для средств доставки товаров:

- датчики непрерывного мониторинга состояния окружающей среды:

- виртуальная коммуникационная среда для взаимодействия жителей, городских служб и муниципальных властей (аналог платформы «Активный гражданин»):

- система безопасности, распознание и прогнозирование нарушений.

Далеко не все новые технологии можно внедрить немедленно, особенно в ходе реновации. Инновации – это дорогое удовольствие и сложная материя. Однако застройщики и власти уже на этапе разработки новых стандартов могут создать условия для внедрения этих технологий в будущем. К примеру, оказалось, что современные города не готовы к роботам-доставщикам, для которых препятствуют высокие бордюры, отсутствие специальных дорожек, навигации и т.п. Чтобы предотвратить такое, необходимо строить города, которые будут готовы к появлению беспилотного дорожного движения.

«Программу реновации невозможно реализовать в отрыве от других градостроительных, социальных и экономических процессов, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум». – Она должна быть комплексной, поэтому нам нужен четкий план развития городов, их экономики и социальной среды, транспортной системы. Надо определиться, какую городскую и жилую среду (от квартиры до города) мы хотим иметь через 10 лет и адаптировать наши планы под эту задачу. Если при этом мы не учтем долгосрочные инновационные тренды, опыт развитых стран, где умные города уже становятся реальностью, мы построим миллионы квадратных метров, которые скоро морально устареют».