«Метриум»: Итоги года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В IV квартале 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 109 проектов (-5 за квартал; -10 за год) с объемом экспозиции 3735 лотов (440,4 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 4% за квартал и на 22% за год. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 6% и 27% за квартал и за год соответственно. Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе составила 623,2 тыс. руб./кв. м (+2,5% за квартал; +8,3% за год), в элитном сегменте – 978,6 тыс. руб./кв. м (-3,4% за квартал при укреплении рубля на 5,7% относительно долл. США; -0,5% за год).

Премиум-класс

По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 60 проектов с общим объемом предложения 2 310 лотов (1215 квартир и 1095 апартаментов), их суммарная площадь составила 241,3 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год существенно сократилось – на 22%, при этом продаваемая площадь уменьшилась на 26%. 

Уменьшение объема предложения произошло на фоне активного выхода на рынок новых проектов – за прошедший год продажи открылись в 11 комплексах премиум-класса (аналогично 2019 году). Причина сокращения рынка заключается в высоком спросе и вымывании наиболее ликвидных лотов.

В конце 2020 года наибольшее число экспонируемых лотов было сосредоточено в районе Дорогомилово (21,4%; +10,3 п.п.). В этом районе вышел новый жилой комплекс Victory Park Residence от ANT Development, а также активно идут продажи проекта «Поклонная 9», стартовавшего годом ранее. Второе место занял Пресненский район с 12,3% (-17 п.п.), в котором завершились продажи нескольких проектов («Резиденция Монэ», CITY PARK) и не вышло ни одного нового, что в совокупности с высоким спросом привело к заметному сокращению предложения. Третье место у района Раменки (11,8%; +0,7 п.п.), в нем были сбалансированы спрос и предложение. В данной локации вышел один новый проект под названием Hide от MR Group.

К концу 2020 года доля квартир на рынке новостроек премиум-класса выросла и вновь стала превалировать над долей апартаментов (52,6%; +3,8 п.п. за квартал; +0,9 п.п. за год). Доля апартаментов пропорционально уменьшилась и составила 47,4%. Среди 11 новых проектов, вышедших на рынок в 2020 году, 7 относятся к жилым комплексам с квартирами, и только 4 к апарт-комплексам.

В IV квартале 2020 года в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось относительно равномерное распределение лотов. В комплексах на начальном этапе строительства представлено 25% лотов (-5,4 п.п.), на стадии монтажных работ – 25,9%; (+2 п.п.), а на этапе отделочных работ – 25,4%; (+3,5 п.п.). Наименьшая доля текущего предложения сосредоточена в готовых объектах (23,6%; -0,2 п.п.).

По итогам 2020 года лоты с финишной отделкой и без уступили свои доли рынка лотам с отделкой white box. За отчетный период доля квартир и апартаментов с отделкой white box увеличилась на 14,5 п.п. до 22,2%. Тем не менее превалирующее число квартир и апартаментов реализуется с финишной отделкой (41%; -9 п.п.). На лоты без отделки приходится более трети совокупного предложения (36,8%; -5,5 п.п.).

Доли трехкомнатных и многокомнатных лотов снизились на 7,3 п.п. в совокупности, а доля однокомнатных увеличилась на 6,8 п.п. В структуре предложения по типологиям почти две третьих рынка занимают одно- и двухкомнатные квартиры и апартаменты. На двухкомнатные лоты пришлось 32,5% (+1,1 п.п.), на однокомнатные – 30,2% (+6,8 п.п.). Доля трехкомнатных и многокомнатных лотов за год снизилась: на 3,2 п.п. (18,8%) и на 4,1 п.п. (15,2%) соответственно. Студии по-прежнему занимают наименьшую долю в 3,4% (-0,5 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила по итогам 2020 года 623 235 руб. (+2,5% за квартал; +8,3% за год). На динамику средней цены квадратного метра оказало влияние поступление в реализацию проектов с высокой ценой (значительно выше усредненного показателя по сегменту), плановое повышение цен в комплексах, занимающих весомую долю рынка, а также вымыванием доступных лотов с низкой ценой.

За отчетный период наибольший рост средневзвешенной цены квадратного метра наблюдался в районе Якиманка (+34,5% за год). В данной локации вышел новый проект «Titul на Якиманке», в котором средняя цена квадратного метра превысила 830 тыс. руб. Заметный прирост средней цены квадратного метра отмечен в Хорошёвском районе (+31,6% за год), где представлен всего один жилой комплекс (Prime Park), сформировавший рост средней цены по всей локации. В районах Пресненский, Алексеевский и Хамовники также наблюдалась положительная годовая динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 23,9-26,1% из-за высокого спроса среди покупателей и повышения строительной готовности домов.

Наиболее существенное снижение средневзвешенной цены квадратного метра отмечено в районе Марьина Роща (-23,6%). Отрицательная динамика объясняется тем, что в данном районе к концу 2020 года представлен только один проект, находящийся на старте бронирования (MOD от MR Group). Долгое время в районе экспонировался единственный проект JAZZ, в нем завершились продажи в 3 квартале 2020 года. Кроме того, сокращение годового показателя средней цены квадратного метра наблюдалось в районе Щукино (-21% за год), где застройщик понизил цены на квартиры с целью стимулирования продаж остаточного предложения в давно реализуемом проекте.

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за год увеличился на 2,7% – до 65 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 5,2% – до 104,3 кв. м.

Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 28,6 кв. м (апартамент);

– ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 29,1 кв. м (квартира);

– ЖК «Приватная резиденция БОРОВКА» (ЗАО / р-н Ново-Переделкино): студия 38,4 кв. м (апартамент).

Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1852,6 кв. м;  

– ЖК «Capital Towers» (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1385,0 кв. м;

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 905,6 кв. м.

Элитный класс

По данным «Метриум», по итогам IV квартала 2020 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находилось 49 проектов. За прошедший год начались продажи в 6 проектах элитного класса, при этом два проекта находятся в закрытых продажах. Таким образом, на конец года общий объем предложения составил около 1425  лотов (450 квартир и 975 апартаментов), суммарной площадью 199,1 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2019 года предложение сократилось на 22,8% по количеству лотов и на 28% по продаваемой площади.

В структуре предложения по районам лидирующую позицию по числу квартир и апартаментов в продаже занимает Пресненский район, где сосредоточено 38,6% рынка, за год его доля выросла на 8,4 п.п. Новое предложение в данном районе не выходило, однако в экспозиции находится 5 проектов, в том числе башни Москвы-Сити со значительным остаточным предложением. Существенный объем лотов реализуется в районах: Хамовники (14,5%; -8,9 п.п.), Якиманка (11,5%; -2,4 п.п.), где сокращение предложения обуславливается преобладанием спроса над новым предложением и закрытым форматом продаж некоторых проектов (в Хамовниках вышло два проекта – «Пречистенка 8» и High Garden, а на Якиманке – «Золотой»). Доли квартир и апартаментов в равном соотношении распределены в Таганском (10,3%; +6,4 п.п.) и Арбатском (10,0%; +0,2 п.п.) районах. На остальные локации приходится суммарно 15,1% предложения (не более 6% на район).

В структуре предложения по типу лотов на первичном рынке недвижимости элитного класса превалируют апартаменты – 68,3% (-5,6 п.п. за квартал; +4,1 п.п. за год). На квартиры прошлось 31,7% рынка.

В структуре предложения по стадиям строительной готовности к концу 2020 года лидирующую позицию занимает готовое жилье – 66,2% (+19,9 п.п. за квартал; +11,3 п.п. за год). Предложение в домах на этапе отделочных работ занимают 23,1% рынка (-24,6 п.п. за квартал; -5,6 п.п. за год). Доля квартир и апартаментов в домах на начальной стадии строительства составила 9% (+4,4 за квартал и за год). Наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 1,7%, снизившись за год на 10,1 п.п. (+0,4 п.п. за квартал).

За год доли элитных квартир и апартаментов с финишной отделкой и без снизились (-2,3 п.п и -5,3 п.п. соответственно) за счет увеличения доли лотов с отделкой white box (+7,6 п.п.). Аналогичная тенденция наблюдалась и в классе премиум, где доля лотов с отделкой white box перетянула на себя 14,5 п.п. Тем не менее, 39,3% лотов в элитном классе реализуется без отделки – 39,3%, с финишной отделкой – 34,7%. Квартиры и апартаменты с отделкой white box составляют 26% от совокупного объема предложения.

В структуре предложения по типологиям за 12 месяцев доли трехкомнатных и многокомнатных лотов снизились на 19,8 п.п. в совокупности, а доля однокомнатных увеличилась на 13,3 п.п. К концу 2020 года наибольший объем предложения пришелся на двухкомнатные квартиры и апартаменты – 34,6% от общего количества в экспозиции (+6,4 п.п. за год), на однокомнатные лоты – 28,5% (+13,3 п.п. за год). Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные и многокомнатные лоты – 16,9% (-9,3 п.п. за год) и 16,6% (-10,6 п.п. за год) соответственно. На студии приходится наименьшая доля от совокупного объема предложения (3,3%; +0,1 п.п. за год).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средневзвешенная цена квадратного метра составила 978 560руб./кв. м. (-3,4% за квартал; -0,5% за год) или $13 284 . Так как основной объем предложения в классе номинирован в валюте, то наблюдаемое снижение цены квадратного метра в конце года объясняется укреплением рубля относительно валюты – доллар США «потерял» 5,7% относительно российской национальной валюты в IV квартале. На динамику показателя также оказал влияние вымывание наиболее ликвидных и дорогостоящих лотов. Так как, например, в Пресненском районе, где представлены 5 проектов с остаточным готовым предложением, при средней цене в 676 тыс. руб. доля рынка по количеству лотов составляет 38,6%. 

Несмотря на снижение средневзвешенной цены квадратного метра в целом по сегменту, в некоторых районах отмечен значительный рост данного показателя. Наибольший рост зафиксирован в Замоскворечье (+49,5% за год) из-за вымывания более ликвидного предложения, где ушло больше половины лотов в округе. В Красносельском районе цена квадратного метра увеличилась на 39,1%, так как произошло изменение в ценовой политике единственного проекта – в Turgenev цены повышены на 15-36% в зависимости от типа лота. В Басманном районе прирост за год составил 34,7%, здесь весомое значение на динамику показателя оказало поступление в продажу нового жилого комплекса «Дом Абрикосова» с более дорогим предложением и завершением продаж в старых проектах локации.

Заметное снижение средней цены отмечалось в Таганском районе, где средневзвешенный показатель снизился на 6,5% за год, что связано со стартом продаж нового проекта «Тессинский, 1» по цене ниже средней по району.

Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:

– Neva Towers (ЦАО / Пресненский): студия площадью 39,7 кв. м;

– Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 28,3 кв. м;

– «Тессинский, 1» (ЦАО / Таганский): квартиры площадью 50,2 кв. м.

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

– «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1080,4 кв. м;

– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2180,9 кв. м;

– Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м.

Основные тенденции

Сокращение объема предложения

К концу 2020 года на рынке наблюдалось существенное сокращение предложения по всем классам. Тренд стал общим для всего рынка Москвы и имел место не только в массовом сегменте и бизнес-классе, но и в высокобюджетном сегменте. В IV квартале 2020 года количество проектов снизилось до 109 (-5 за квартал; -10 за год), а количество лотов уменьшилось до 3,7 тыс. (-4% за квартал; - 22% за год).

Спрос

Данные о зарегистрированных договорах долевого участия (ДДУ) в новостройках премиум- и элитного классов свидетельствуют о том, что в 2020 году спрос вырос всего на 3% по сравнению с прошлым годом. В высокобюджетном сегменте характерно приобретение готовой недвижимости и вторичного предложения, поэтому реальный спрос существенно выше. На это указывает завершение продаж в 10 проектах за последние 12 месяцев и снижение экспозиции на 22% по количеству лотов. По нашей экспертной оценке, спрос в высокобюджетном сегменте в 2020 году увеличился примерно на 20% относительно прошлого года.

Динамика цен

По итогам 2020 года средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила 623,2 тыс. руб./кв. м (+2,5% за квартал; +8,3% за год), а средний бюджет предложения увеличился до 65 млн руб. (+2,7% за год). В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра – 978,6 тыс. руб./кв. м (-3,4% за квартал при укреплении рубля на 5,7% относительно долл. США; -0,5% за год), а средний бюджет предложения – 136,8 млн руб. (-3,9% за квартал; -11,1% за год). Снижение цены квадратного метра в элитном сегменте обусловлено вымыванием наиболее ликвидного и дорогого предложения. Уменьшение бюджета предложения в данном классе также связано с сокращением средней площади экспозиции до 139,7 кв.м (-7% за год; -15,6% за 2 года) – дорогие и крупные по площади лоты в 2020 году активно уходили с рынка.

Прогноз на 2021 год

«В 2021 году мы ожидаем повышения активности застройщиков и восстановления объема предложения до уровня 2019 года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2020 году новостройки премиум-класса активно росли в цене, поэтому в текущем году, вероятнее всего, мы будем наблюдать умеренную динамику увеличения стоимости квадратного метра. В элитном классе существует потенциал роста цены и закрепление за пределами порогового значения в 1 млн руб., но для этого необходим выход нового, актуального с рыночной точки зрения предложения».