«Метриум»: Предварительные итоги 2020 года на рынке новостроек

Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2020 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE. По прогнозам аналитиков «Метриум», в 2020 году спрос на новое жильё в Москве превысит уровень 2019 на 6%. В уходящем году форс-мажорные события превратились из минусов в плюсы для застройщиков жилья, благодаря эффективной господдержке сектора. Однако восстановившийся спрос спровоцировал резкое сокращение предложения и небывалый рост цен, которые создают риски для развития отрасли в 2021 году.

Госполитика в строительстве – 2020: поворот навстречу застройщикам?

2020 год начинался неплохо: в январе-марте спрос на строящееся жилье возрастал после явного замедления во второй половине 2019 года. В начале марта упали цены на нефть, и обрушился рубль, что еще сильнее подстегнуло спрос. Однако уже в конце марта волна пандемии коронавируса накрыла Россию, и власти ограничили перемещения граждан и работу организаций.

Тем не менее государство поддержало рынок недвижимости в двух направлениях. Во-первых, власти начали субсидировать кредиты для застройщиков, чтобы ставка по ним не превышала ключевую ставку ЦБ. Во-вторых, они поддержали ипотеку, снизив ставки для населения до 6,5% годовых (в дополнение к семейной ипотеке под 4,7%). Снижение ставок до беспрецедентно низкого уровня вызвало бум на рынке жилья.

Одновременно девелопмент стал одной из первых отраслей, которой позволили разморозить работу во время пандемии при соблюдении санитарных требований. Поэтому уже в мае строительство возобновилось в большинстве крупных регионов.

Летом правительство пересмотрело строительные планы нацпроектов. Достигнуть ввода 120 млн кв.м. ежегодно теперь планируют к 2030, а не 2024 году. Этот шаг снижает риски непродуманных решений в строительной политике в ближайшие годы.

Однако осенью власти выдвинули не столь однозначные инициативы. Во-первых, представители Минстроя анонсировали запрет строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам. По подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 года было построено и продается сейчас около 5 млн кв.м апартаментов, из которых по договорам долевого участия уже проданы около 2 млн кв.м и еще порядка 450-500 тыс. кв.м – предлагаются к продаже по ДДУ сейчас. Остальные реализовывались по ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и др. схемам. Именно 2,5 млн кв.м. апартаментов, реализованных и продающиеся сейчас по ДДУ, имеют самый высокий шанс на «амнистию» и пополнят рынок жилья, что повлияет на всё предложение квартир в Москве. Запрет заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, увеличить расходы или отказаться от их реализации.

Во-вторых, в конце ноября власти Москвы повысили плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли (при этом в других российских регионах эта процедура бесплатная). Его меняют, когда участок предназначен для нежилой застройки, а дом планируется жилой. Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, то теперь он выросла до 120-160% (в два раза). В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.

«Госполитика в строительстве определила развитие рынка недвижимости в 2020 году, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Меры поддержки властей в начале года задали вектор ускоренного развития летом и осенью. Резко восстановился спрос, снизилось предложение, повысились цены. Но во второй половине года “качели” госполитики наклонились в другую сторону: власти дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся формировать продукт и цены в более трудных условиях, что однозначно повлияет на рынок в 2021 году».

Доступная ипотека вновь ускорила спрос.

В 2020 году ставки по ипотеке снизились до исторически минимального уровня благодаря субсидиям. По данным «Дом.рф», в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (–3,2 п.п. за год), а для вторичного рынка – до 8,1% (–1,9 п.п.). По данным «Метруим», 85% ипотечных сделок сейчас проходят по программе субсидирования ставок (либо с «семейной» ипотекой»). В целом же в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве – 67%.

Как и в прошлые годы, снижение ставок вызвало взрывной рост спроса на жилье, прежде всего, на новостройки. По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве число договоров долевого участия выросло на 48% относительно аналогичного периода 2019 года, причем осенью спрос достиг пика активности. В Новой Москве количество сделок на рынке новостроек выросло на 16% в том же измерении. Чем ниже ставки по кредитам, тем выше спрос.

Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, что к концу 2020 года число ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., что на 6% больше, чем в 2019 году. В Новой Москве активный спрос скорее всего не компенсирует весеннего провала по числу сделок, и в 2020 году показатель снизится на 13% по сравнению с 2019 годом.

Активность покупателей снизила предложение жилья.

Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.

По данным Единого ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилья, хотя весной этот показатель снижался до 17,2-17,3 млн кв.м. То есть активность застройщиков немного восстановилась к осени, но всё еще на 4% ниже, чем в аналогичный период 2019 года. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м., что на 19% меньше, чем в то же время 2019 года, и на 17% меньше, чем во II квартале 2020 года.

При этом структура предложения изменилась, отметили эксперты «Метриум». Заметно увеличилась доля новостроек массового сегмента. Если в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, то к концу III квартала их доля выросла до 42%. Представительство бизнес-класса сократилось за этот же период с 33% до 29%.  

Доля апартаментов (всех сегментов) при этом увеличилась до 25%. Сейчас в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что на 17% меньше, чем в начале года.

«Предложение сокращается не только из-за спроса, но и в связи с переходом на эскроу, – комментирует Наталья Сазонова. – Когда власти утвердили новую модель финансирования застройки, девелоперы начали продавать меньше новых проектов. Теперь государство увеличило плату за изменение ВРИ. В совокупности все эти факторы – высокий спрос, замедление старта новых проектов, запрет на строительство апартаментов и рост платы за ВРИ – приведут к существенному уменьшению предложения в 2021 году, что может ускорить цены».

Новостройки дорожают беспрецедентно быстрыми темпами.

В 2020 году цены на новостройки росли небывалыми темпами. Причем эксперты «Метриум» отметили это в разных секторах рынка, в том числе в премиальном жилье, апартаментах, хотя ипотечный спрос на них прямо не влияет.

В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра с начала года увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологически важный барьер в 200 тыс. рублей. В бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14% до 276 тыс. рублей. В премиум-классе квартиры и апартаменты выросли в цене на 6% (до 608 тыс. рублей за кв.м), а в элитном – на 3% до 1 млн рублей за кв.м). Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве. С начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.

В 2020 году жилье дорожало по нескольким причинам. Первая – ажиотажный спрос. В марте произошла девальвация рубля, и многие покупатели конвертировали сбережения в жильё. Затем, после двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель-май), спрос подстегнули субсидии на ипотеку.

Второй фактор повышения цен – рост предложения новостроек, которые продаются через эскроу-счета. Себестоимость таких объектов выросла, что повлияло на конечную цену. По данным «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится не менее 46% квартир. При этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.

«Проектное финансирование фактически удержало цены от снижения и стало одной из основных предпосылок для их роста, – комментирует Наталья Сазонова. – Почти все новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен – демпинг на котловане фактически потерял смысл. А высокий ипотечный спрос ускорил этот процесс. Наконец, на рост цен влияет вымывание предложения – раскупаются наиболее доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, поэтому средний уровень цен возрастает».

Прогноз: госполитика, спрос, предложение, цены.

Динамика рынка в следующем году также будет зависеть от государственной политики в сфере строительства, полагают эксперты «Метриум». Поворотным пунктом станет продление (или не продление) субсидирования ставок по кредитам, которое должно завершиться летом 2021 года. Решение этого вопроса определит динамику спроса, предложения и цен во второй половине 2021 года.

В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться. Программа субсидирования ипотеки ещё не исчерпала своих возможностей, ведь далеко не все заемщики имели достаточно денег для первого взноса по кредиту в 2020 году, а к началу 2021 года они вполне могут их накопить. Есть и инвестиционные предпосылки. Поскольку большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом для вложений, из-за налога на депозиты и ослабления рубля они и дальше будут вкладываться в жилую недвижимость.

 На этом фоне цены будут повышаться. Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте. Помимо этого, стоимость квадратного метра вырастет из-за перехода на эскроу, повышения платы за ВРИ и сокращения предложения.

Предложение вероятно будет сокращаться на фоне медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.