Метриум: Новостройки с эскроу-счетами оказались дешевле дореформенных

По подсчетам аналитиков «Метриум», расценки в новостройках, продающихся по новым правилам с внесением средств клиентов на эскроу-счета, оказалась ниже, чем в жилых комплексах, реализующихся по старым правилам. Ранее ожидалось, что эти объекты будут дороже. В целом их доля на рынке нового жилья массового сегмента в Москве выросла за год с 11% до 59%.

В августе 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента, где применяются эскроу-счета, составила 170,1 тыс. рублей. Между тем в проектах жилья, которое продается по старым правилам, то есть застройщик в них напрямую привлекает средства дольщиков без участия банка, средняя цена составила 197,8 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, новостройки с эскроу-счетами оказались дешевле на 14%.

Однако динамика этих показателей с момента перехода строительной отрасли на новые правила работы была неоднородной. В июле 2019 года, в первый месяц действия новой схемы, новостройки с эскроу-счетами продавались в среднем по 178,5 тыс. рублей, а без них – за 166,7 тыс. рублей. Разница, таким образом, составляла 7% в пользу новостроек с эскроу.

Затем ситуация менялась. К началу 2020 года, новостройки, реализуемые по старым правилам, стали дороже. Средний «квадрат» в них продавался за 179,6 тыс. рублей, а в новостройках с эскроу – за 176 тыс. рублей.

К середине 2020 года ценовой разрыв между ними увеличился. Если дореформенные новостройки в августе обходились в среднем по 197,8 тыс. рублей за кв.м, то пореформенные объекты стоили уже 170,1 тыс. рублей. Таким образом, сейчас объекты, застройщики которых реализуют по новым правилам, дешевле старых на 14%.

«Такую динамику цен можно объяснить стадией строительства, – считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Когда отрасль переходила на эскроу-счета, некоторым застройщикам разрешили продолжить работу по-старому. Условием было 30-процентная готовность их объектов. Соответственно, сейчас они достигли высокой стадии строительства и, как следствие, высокого уровня цен. Одновременно рынок объектов, реализующихся по новой схеме, постоянно пополнялся проектами со стартовым уровнем цен. Поэтому теперь и сложилась такая ситуация, что на объекты, привлекающие финансирование по старым правилам, цена выше. Что это значит для рынка и покупателя? Вопреки расхожему мнению новостройки с эскроу-счетами оказались либо не дороже, либо ненамного дороже тех, кто продается по-старому. Иными словами, цены на них колеблются примерно в одном диапазоне».

«Несмотря на наличие ценовой разницы, я полагаю, что на конкурентоспособность квартир без эскроу-счетов это не влияет, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и Голуби» и апартаментов «Данилов Дом»). – Готовые объекты всегда пользуются спросом, к тому же многие квартиры в них были реализованы задолго до завершения строительства. Конечно, в ходе продаж мы отмечали интерес клиентов к новой схеме, которая лучше защищает интересы дольщиков. Но в целом надежность московских проектов и застройщиков высока, поэтому покупатели руководствуются более значимыми приоритетами. Так что, на мой взгляд, никакой конкуренции между объектами с разными схемами продажи не существует».

По данным «Метриум», доля новостроек в массовом сегменте, реализуемых с использованием эскроу-счетов с июля 2019 года по август 2020 года выросла с 11% до 59%. Наибольший прирост таких проектов пришелся на июнь – август 2020 года.

«В целом переход на новую модель финансирования прошел для московского девелопмента успешно, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вопреки различным прогнозам, мы не увидели краха застройщиков, а рост цен в большей степени был обусловлен такими факторами как снижение ипотечных ставок, увеличение спроса, девальвация рубля, повышение себестоимости строительства. Поскольку спрос на новостройки в этот период был очень активным, а стоимость проектного финансирования фактически привязана к интенсивности наполнения счетов эскроу, ставки по кредитам на строительство были приемлемыми».