Маркетинговые уловки: как определить класс коттеджного посёлка?

Застройщики и аналитики уже давно классифицировали городские объекты, легко оперируя такими понятиями, как экономкласс, «комфорт», «бизнес». На загородном рынке пока что стройной и понятной системы не создано. «Квартирный» рынок уже давно эксплуатирует классификационные признаки, которые в первую очередь определяют продажную ценность объекта. 

Всем понятно, что экономкласс – это самое непритязательное жилье, в самых что ни на есть отсталых локациях, с минимальными современными удобствами, а чаще без них. Это десятки квартир на этаже, бедное благоустройство дворов. «Комфорт» – благоустройство получше, иногда двор без машин, некоторая социальная инфраструктура, непротивная архитектура, парковка. «Бизнес» – интересная локация, архитектурная концепция, закрытая территория, системы безопасности, и так далее. В загородной недвижимости такой простой системы выстроить не удалось. Из-за информационной недоразвитости этого рынка (мало качественной аналитики, нет специализированных конкурсов), из-за специфики самого продукта, а им может быть и участок, и домовладение, и секция в таунхаусе. Кроме того, проекты, предназначенные для сезонного и постоянного проживания, могут обладать разными качественными харакетристиками. Учесть все эти нюансы не так-то просто.

Показательная цена.
Формально о классе объекта загородной недвижимости много говорит его стоимость. Аналитики Knight Frank St. Petersburg, исследуя лишь дорогой сегмент загородки, делят его на два класса – А и В. Так, в исследовании за первое полугодие прошлого года говорится, что «стоимость предложения загородного лота в классе А составила 62,4 млн рублей... В классе В средняя стоимость предложения составила 26,2 млн рублей». Речь идет о готовых домовладениях. «Петербургская недвижимость» делит рынок традиционно, как и городскую недвижимость, на эконом-, комфорт-, бизнес- и элитклассы. Как пояснили в компании, к примеру, средняя стоимость предложения (заявленная цена) коттеджа элитного класса – около 35-40 млн рублей, диапазон предложения, как правило, – 21-60 млн рублей, но есть и уникальные объекты, стоимость которых выше.

Но с ценой не все так просто. Во-первых, в дорогих классах обычно большое значение уделяется характеристикам домовладения: площадь, из чего возведен, инженерная начинка, системы безопасности и прочее. В классах «эконом» и «комфорт» коттеджи, как правило, не предлагаются, продаются участки и в основном без подряда. Более того, в рамках одного проекта девелоперы позволяют себе позиционировать участки в разных классах: например, на первой линии водоема – как бизнес-класс, другие – как комфорт.

«Стоимость сотки в экономклассе составляет в среднем 50-60 тыс. рублей, до 1 млн за участок, в «комфорт» – 90-150 тысяч и выше», – рассказывает руководитель отдела продаж и председатель правления ДНП в поселке «Карельский Бриз» Виктория Кудрявцева.

Тем не менее, цена позволяет определить, к какому классу сам девелопер причисляет свой продукт. Соглашаться или нет с такой оценкой – дело покупателя. Но пропустить такой очевидный показатель никак нельзя.

Важные характеристики.
К сожалению, нередко девелоперы дают крайне скудную информацию по своему объекту – собрать всю необходимую информацию проблематично. «Петербургская недвижимость» для классификации анализирует следующие параметры.

Характеристики поселка:

- местоположение – например, урбанизированные населенные пункты, зоны для массовой жилой застройки (развивающиеся и «на нуле»);

- природные характеристики (наличие водоемов, лесов и пр.);

- коммуникации (подготовка земли): подведение электричества/ водо-, газоснабжения, наличие канализации, слаботочных систем и пр.;

- характеристики подъездных путей, дорог внутри поселка;

- обеспечение охраны и безопасности (службы охрана, контроль доступа, видеонаблюдение и пр.);

- инфраструктура и наполнение общественных территорий: детские/спорт;

- площадки, наличие гостевых парковок, благоустроенных зон отдыха;

- ландшафтный дизайн;

- социальная инфраструктура и дополнительные службы сервиса для жителей.

Характеристики строений:

- средняя площадь коттеджа/секции;

- средняя площадь участка под домом/ при секции;

- архитектурное решение (типовое, улучшенное, индивидуальное);

- конструктивный материал стен (например, панель-каркас, кирпич, деревянный брус и т.д.);

- инженерные системы: чем выше класс, тем больше предложений в дополнение к минимальным строительным нормам. Например, теплые полы, камины, системы «умный дом» и пр.;

- диапазон стоимостей домовладений/ секций.

«Для поселков экономкласса характерна мелкая нарезка участков, минимальные «удобства» (в основном электричество до 5кВт, дороги), – рассказывает Виктория Кудрявцева. – Для «комфорта» нарезка увеличивается, электричество обычно до 15кВт. Девелопер предлагает варианты водоснабжения, создает благоустроенные общие зоны. Нередко в поселках комфорт-класса домовладелец должен соблюдать определенные правила по строительству дома, по благоустройству, ограждению своего участка». Также можно сказать, что чем выше класс, тем больше обязанностей накладывается на домовладельцев, и в то же время увеличивается объем работ, которые выполняет девелопер (или обещает выполнить). Как и в городской недвижимости, чем выше класс, тем выше стоимость обслуживания инфраструктуры.

Условное расстояние.
Очевидно, что любая классификация носит субъективный характер. Даже казалось бы такой объективный показатель, как расстояние до Петербурга, можно интерпретировать по-разному, а не только, что чем ближе, тем дороже. Наоборот, есть покупатели, которые предпочитают удаленность от мегаполиса. 

Еще один показатель – величина участка. Минимальная площадь на рынке – 4-8 сотки. Такая мелкая нарезка характерна для экономкласса – по аналогии с городскими жилыми комплексами, состоящими на две трети из малогабаритных студий. 

Девелоперы говорят и еще об одном важном показателе – социальная однородность домовладельцев, которая важна не только для комфортного соседства, но и для качественного обслуживания поселка. Такую однородность можно обеспечить ценником на недвижимость, ее характеристиками и обязательствами домовладельцев (величиной участка, обязательствами по строительству дома и обустройству участка, оплатой коммунальных платежей).

Кроме того, эксперты отмечают, что наметился переход от сезонного к круглогодичному проживанию с соответствующими требованиями к дорожной, инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуре. То есть такие вещи необходимо учитывать при оценке того или иного объекта.

Наверное, для загородной недвижимости должна появиться своя, уникальная классификация, которая будет учитывать максимальное количество факторов, влияющих на оценку объекта. Но пока что есть, то есть.