Итоги августа на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги августа на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения снизился на 3%. Средневзвешенная цена предложения выросла на 1,1% и составила 182 595 руб. за кв. м.

По данным «Метриум»,на конец августа 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в продаже находилось 15 895 квартир (902,8 тыс. кв. м) в 84 комплексах. Относительно июля объем предложения снизился по количеству реализуемых лотов и по совокупной площади – на 3% и 2,5% соответственно. Экспозиция сокращалась даже несмотря на то, что рынок пополнился двумя новыми проектами.

По итогам августа по-прежнему наибольшее число квартир (32,4%) представлено в ЮВАО, при этом доля округа сократилась на 0,9 п.п. Снижение показателя на 1 п.п. также наблюдалось в СВАО, где сконцентрировано 21,7% всех квартир. Изменение доли округов произошло за счет вывода части лотов из реализации в некоторых крупных проектах. На третьей строчке расположился ЮАО (13,6%, +2,3 п.п.), продемонстрировавший наибольший прирост экспозиции за месяц среди остальных округов благодаря выходу нового проекта «Каширка.Like». В остальных округах сосредоточено от 9,9% до 2,5% предложения.

Структура предложения по стадиям строительной готовности не претерпела значительных изменений. Более трети рынка заняли квартиры в корпусах на начальном этапе строительства, доля которых за месяц снизилась на 1,8 п.п. На этапе отделочных работ сосредоточено 27,5% предложения (-1,7 п.п.). Чуть меньшая доля у лотов в объектах на этапе возведения наземных этажей – 25,2% (+1,9 п.п.), прирост показателя обусловлен выходом нового проекта (проект «Каширка.Like») на этапе строительно-монтажных работ. В сданных домах было представлено 9,8% всех лотов (+1,5 п.п.).

В августе доля экспонируемых трехкомнатных квартир немного выросла за счет снижения доли студий и двухкомнатных квартир. В структуре экспозиции по типологии превалирующий объем пришелся на двухкомнатные (36,7%, -0,4 п.п.) и однокомнатные (29,9%, -0,1 п.п.) лоты. Доля трехкомнатных квартир составила 19% (+0,7 п.п.), а студий 12,3% (-0,4 п.п.). Многокомнатные квартиры располагают долей в 2,1% от совокупного предложения рынка.

Доля квартир с отделкой в массовом сегменте продолжает плавно расти и уже составляет почти две трети рынка. В общем объеме предложения представлены квартиры с финишной отделкой (62%, +1,5 п.п.). На лоты без отделки пришлось 30,5% (-0,2 п.п.), а с отделкой white box – 7,5%­­ (-1,3 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам августа составила 182 595 руб. за кв. м (+1,1% за месяц). Повышение цен отмечено в большинстве округов Москвы. Наиболее существенный рост зафиксирован в СЗАО (+2,3%) и СВАО (+2,2%), что связано с увеличением строительной готовности корпусов, а также смещением экспозиции в сторону лотов с меньшей комнатностью. Снижение показателя средней цены квадратного метра отмечено только в ЮАО (-1,2%), где новое предложение вышло с ценой ниже средней по локации.

В августе 2020 года средний бюджет предложения в массовом сегменте составил 10,37 млн руб., что выше показателя прошлого месяца на 1,7%. Изменение среднего бюджета предложения по типологиям носило разнонаправленный характер – росла стоимость квартир с меньшей комнатностью. Положительная динамика стоимости предложения отмечена у студий, однокомнатных и двухкомнатных квартир, в которых зафиксировано повышение цен на 0,9%, 1,6% и 2,3% соответственно. Произошло это за счет удорожания средневзвешенной стоимости квадратного метра по данным типам квартир – на 1,3%, 0,6% и 2,3% соответственно.   Стоимость трехкомнатных квартир снизилась на 0,9%, а многокомнатных – на 3,2%.  Негативная динамика обусловлена сокращением средней площади данных типов квартир (-0,8% и -0,9% соответственно), а также снижением средневзвешенной стоимости квадратного метра (-0,05% и -1,7% соответственно).

– студии – 4,86 млн руб. (+0,9%);

– однокомнатные – 7,82 млн руб. (+1,6%);

– двухкомнатные – 11,3 млн руб. (+2,3%);

– трёхкомнатные – 14,98 млн руб. (-0,9%);

– многокомнатные – 21,6 млн руб. (-3,2%).

Рейтинг самых доступных предложений в августе 2020 года:

– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 10,5 кв. м за 2,4 млн руб.

– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 16,1 кв. м за 2,8 млн руб.

– ЖК «MySpace на Дегунинской» (САО / р-н Западное Дегунино): студия площадью 11,6 кв. м за 3,3 млн руб.

Основные тенденции

«Август 2020 года относительно предыдущих летних месяцев выдался менее «урожайным» с точки зрения выхода новых проектов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В реализацию поступило всего два комплекса комфорт-класса, что соответствует показателю аналогичного периода прошлого года. Тем не менее релиз новых проектов не смог нивелировать уменьшение объема экспозиции на рынке – количество представленных квартир сократилось на 3% относительно предыдущего месяца. Стоит отметить, что в прошлом месяце аналогичный показатель снизился на 0,3%. Наметившаяся тенденция сужения предложения обуславливается попыткой девелоперов подстроиться под просевший спрос в апреле-июле 2020 года.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке массового жилья достигла 182,6 тыс. руб. (+4,5% за 8 месяцев текущего года). Для сравнения, в августе 2019 года аналогичный показатель составил 169,1 (8% за 12 месяцев). Положительная динамика средней цены в отчетном периоде достигнута за счет балансировки спроса и предложения. Со стороны предложения наблюдается увеличение строительной готовности и рост стоимости наиболее доступных лотов. Спрос подогревается с помощью государственной программы ипотеки на новостройки с льготной ставкой 6,5%.

В августе наблюдалось активное восстановление спроса – количество сделок достигло 5,3 тыс., что сопоставимо с мартом 2020 года. Относительно прошлого месяца количество зарегистрированных ДДУ увеличилось на 60%, а по сравнению с августом 2019 года – на 38%. Доля ипотечных сделок составила около 60%.

В конце июня максимальная сумма кредита в рамках льготной ипотеки была повышена до 12 млн руб. Примечателен тот факт, что средний бюджет предложения в августе составил 10,37 млн руб. (+1,7%) и возрастающая динамика наблюдалась по типологиям, в которых средняя стоимость лота укладывается в установленный лимит.

В текущих реалиях ипотека – это главный драйвер спроса. По данным Росреестра, с начала действия госпрограммы в Москве выдано около 3 тыс. льготных кредитов с процентной ставкой, не превышающей 6,5% годовых. Развитие программы продолжается – в августе Правительство РФ снизило первоначальный взнос с 20% до 15%, а для семей с двумя и более детьми ставка составляет 6%.  

Наблюдаемое восстановление рынка в августе позволяет предположить, что данный процесс продлится всю первую половину осени и может переломиться только после завершения программы льготного ипотечного кредитования, субсидируемой государством».