«Метриум»: 10 фактов о рынке ипотеки в регионах России

Программа субсидирования ипотеки спасает рынок жилья в России от кризиса и пандемии коронавируса. Эксперты «Метриум» проанализировали региональный разрез данных по ипотеке, за первое полугодие 2020 года, опубликованных Банком России, и выяснили, что не во всех уголках необъятной страны жилищное кредитование развивается одинаково хорошо, о чем свидетельствуют 10 обнаруженных фактов.

1. Больше всего кредитов берут москвичи и петербуржцы.

Как и следовало ожидать, больше всего ипотечных кредитов в последнее полугодие (впрочем, как и всегда) выдают в самых густонаселенных регионах страны. В Москве банки выдали 39,1 тыс. кредитов, в Московской области – 32,3 тыс., а в Санкт-Петербурге – 30,4 тыс. За пределами «столичных» регионов больше всего ипотеки получили в Тюменской (25,0 тыс.) и в Свердловской областях (21,6 тыс.)

2. Меньше всего ипотеки берут в Ингушетии, НАО и на Чукотке.

В случае с регионами-аутсайдерами в выдаче ипотеки связь с населенностью не всегда прослеживается. Меньше всего за полугодие банки предоставили жилищных кредитов в Ингушетии (132), Ненецком и Чукотском автономных округах (175 и 243 ипотеки соответственно). И если в НАО и на Чукотке действительно живет немного россиян (по 40 тыс. и 50 тыс. соответственно), то в Ингушетии жителей сравнительно много – более полумиллиона, и в России есть регионы с меньшим населением, но большим числом заемщиков, скажем, в Сахалинской области (488 тыс. и 2,3 тыс. ипотек).

3. Чаще других привлекают ипотеку жители ХМАО и ЯНАО.

Если абстрагироваться от численности населения региона и выяснить, где ипотеку действительно берут чаще, чем где-либо, то по этому показателю лидируют Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономный округа. На 10 тыс. живущих здесь граждан в первом полугодии 2020 года здесь было выдано 76 и 70 кредитов соответственно. При этом в среднем по России на 10 тыс. человек выдается 41 кредит. Кстати, в лидирующей по абсолютному числу ипотечных кредитов Москве на 10 тыс. человек приходится только 31 кредит, тогда как в Московской области – 42, а в Санкт-Петербурге – 56. Иными словами, ипотека как инструмент решения жилищного вопроса в Москве менее популярна, чем в среднем по стране, в Санкт-Петербурге, наоборот, более востребована.

4. Реже всего ипотеку привлекают жители Ингушетии, Чечни и Дагестана.

Реже других пользуются ипотекой на Северном Кавказе. В Ингушетии на 10 тыс. населения пришлось в первом полугодии три ипотечных кредита, в Чечне – пять, в Дагестане – семь. За пределами Кавказа редко берут ипотеку крымчане (13 кредитов на 10 тыс. населения) и, в частности, жители Севастополя (15 ипотек на 10 тыс. жителей города). Низкая активность заемщиков здесь связана со столь же ограниченным предложением банковских услуг. Из-за международных санкций в Крыму работают только 7 из почти 500 российских банков, причем ни один из них не входит в топ ипотечных кредиторов.

5. Самый большой средний заем у москвичей и петербуржцев.

Больше всего на покупку жилья приходится одалживать жителям столичных агломераций. В Москве заемщики в среднем берут в кредит 5,13 млн рублей, в Московской области – 3,6 млн рублей, а в Санкт-Петербурге – 3,2 млн рублей. В среднем по России сумма ипотечного займа составляет 2,4 млн рублей. Также много занимают жители Чукотки (3 млн рублей), Ненецкого автономного округа (2,68 млн рублей) и Тюмени (2,53 млн рублей). Высокий размер среднего займа – прямое следствие более высоких цен на местное жилье, чем в других регионах страны.

6. Меньше всего денег на квартиру берут жители Алтая, Орловщины, Камчатки.

Меньше всего на решение жилищного вопроса занимают у банков жители Республики Алтай (не путать с Алтайским краем). Средний размер ипотечного кредита составил здесь 1,85 млн рублей (на полмиллиона меньше, чем в среднем по России). Сравнительно немного требуется жителям Орловской области (1,88 млн рублей) и Камчатского края (1,89 млн рублей). Небольшой размер кредита обусловлен сочетанием относительно невысоких цен на местное жилье.

7. Самые низкие ставки по ипотеке в Якутии, Приморье и Бурятии.

Дешевле всего ипотека в России обходится жителям Республики Саха (Якутия), где в июне 2020 года в среднем кредит выдавался под 6,13% годовых. Затем по уровню доступности ипотеки следуют Приморский край (6,31%) и Бурятия (6,49%). Также невысокие ставки в Сахалинской области (6,51%). Между тем в среднем по России в июне 2020 года ипотеку выдавали под 7,51% годовых. Низкий уровень ставок в Якутии, Приморье, Бурятии и на Сахалине объясняется просто – в этих регионах действует программа дальневосточной ипотеки (под 2% годовых) для покупателей местного жилья, что существенно влияет на средний размер ставок по выданным в этих регионах кредитам. За пределами Дальневосточного федерального округа самая низкая средняя ставка зафиксирована в Чувашии (6,88% годовых).

8. Самые высокие ставки по ипотеке в Чечне, Тыве, Крыму.

Самые высокие ставки по ипотечным кредитам в России в Чеченской Республике. В среднем в июне здесь ипотеку выдавали под 8,52%, что на один процентный пункт больше, чем по стране. Также дорого обходится ипотека жителям Тывы (8,46%) и Крыма (8,26%). Причины такого положения дел для каждого региона разные. В Чеченской республике возводится сравнительно немного многоквартирного жилья (110 тыс. кв.м.), а население предпочитает индивидуальные дома, ставки по кредитам на покупку которых выше. В Тыве возводится совсем мало жилья (6 тыс. кв.м., то есть фактически один многоквартирный жилой дом), поэтому значительная доля спроса приходится на вторичное жилье, также предполагающее более высокие ставки по ипотеке. Наконец в Крыму предложение ипотеки крайне ограничено из-за санкций, и местные банки предоставляют кредиты по сравнительно высоким ставкам.

9. Дольше всего расплачиваться по кредитам планируют в Ингушетии, Крыму и Севастополе.

Самые длительные сроки погашения ипотечных кредитов выбирают заемщики в Ингушетии. В среднем они рассчитывают выплачивать заем почти 22 года. На втором месте крымчане (включая жителей Севастополя), которые планируют погасить кредит в среднем за 20 лет. Затем следуют жители Карачаево-Черкесской Республики, которые занимают кредит на 19,5 лет. Длительный срок кредитования в этих регионах также связан с относительно высокими ставками по ипотеке и низкими доходами населения, что вынуждает заемщиков распределять финансовую нагрузку на семейный бюджет на более длительный срок, чем в других регионах. Между тем, отмечают эксперты «Метриум», средний по стране срок кредитования составляет сейчас 18,1 лет. Самые низкие сроки, на которые берут ипотеку россияне, встречаются в Мурманской и Челябинской областях, а также в Республике Хакасия (по 16,1 лет). Это связано с относительно низким уровнем цен на местных рынках жилья, а также с высокой долей в продажах более дешевого вторичного жилья.

10. Больше всего просроченных долгов по ипотеке в Карачаево-Черкессии, ХМАО, Московской области.

В целом по России объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет 66,1 млрд рублей. Преимущественно он сконцентрирован в регионах, где выдается больше всего ипотеке, но не всегда. В частности, если поделить «плохие» долги по ипотеке между всеми жителями Карачаево-Черкессии, то на каждого придется по 920 рублей – это худший показатель в стране. Такой же показатель и в Ханты-Мансийском автономном округе. На третьем месте оказалась Московская область, где на каждого жителя приходится 860 рублей просроченных ипотечных долгов. Много «должны» обитатели Ямало-Ненецкого АО (840 рублей), москвичи и красноярцы (820 рублей), тогда как, к примеру, петербуржцы, которые также получают много ипотечных кредитов, заметно более дисциплинированные (520 рублей плохих долгов на жителя города).

«Неравномерность развития ипотеки в России – зеркальное отражение столь же неоднородного экономического потенциала регионов, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Очевидно, что не для всех уголков страны одинаково подходит жилищный кредит как основной инструмент жилищной политики, а именно на него делается упор во всех программных документах строительной отрасли. По-видимому, необходимо развитие арендного рынка, социального жилья, отдельные программы для индивидуального жилищного строительства в разных регионах».