Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В I полугодии 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 117 проектов, в которых экспонировалось 4 540 лотов суммарной площадью около 561,5 тыс. кв. м. За отчетный период текущий объем предложения сократился на 5,6% по количеству лотов и на 6,9% по продаваемой площади. Средняя цена за кв.м в премиум-классе выросла на 2,8% и составила 591 860 рублей, на элитном рынке снизилась на 1,3% и составила 971 260 руб. за кв. м.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в первом полугодии 2020 года на первичном рынке премиум-класса в реализации находилось 64 проекта с общим объемом предложения около 2 545 [1] лотов (1 262 квартир и 1 283 апартаментов), суммарная площадь лотов составила 286,7 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за полгода сократилось на 14,2%, продаваемая площадь при этом уменьшилась на 12,2%.

За 6 месяцев продажи открылись в двух жилых комплексах премиум-класса.

Четверть предложения сосредоточена в Пресненском районе (24,0%, -5,3 п.п.). Второе место занимает Дорогомиловский район, где реализуется 15,8% (+4,7 п.п.) рынка. На третьем месте расположился район Раменки, его доля составила 11,4%, увеличившись за полгода на 0,3 п.п.

В I полугодии 2020 года на рынке новостроек премиум-класса доля апартаментов увеличилась на 2,1 п.п. относительно конца 2019 года – до 50,4%, доля квартир соответственно составила 49,6%.

Внушительная часть предложения реализуется в домах на стадии монтажа этажей – 43,6% (+19,7 п.п.). Почти половину объема в сумме занимают лоты в домах на этапе отделочных работ (25,1%, +3,2 п.п.) и в готовых корпусах (22%, -1,8 п.п.). Наименьшая доля рынка по-прежнему сосредоточена в объектах на начальном этапе строительства (9,3%, -21,1 п.п.).

На первичном рынке жилья премиум-класса почти в равных долях реализуются лоты без отделки (48%, +5,7 п.п.) и с финишным ремонтом (42,3%, -7,7 п.п.). Квартиры и апартаменты с отделкой white box занимают 9,7% рынка (+2 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», за I полугодие 2020 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе выросла на 2,8% и составила в июне 591 860 рублей. Причем за второй квартал показатель практически не изменился (-0,3%).

В разрезе районов отмечена разнонаправленная динамика. Во многом это обусловлено структурными изменениями, которые в первую очередь отражаются на локациях с небольшим объемом предложения. Так, наибольший рост среднего показателя за полугодие произошел в Алексеевском районе (+22,6%). Также заметно выросли средние цены в таких районах, как Хорошёвский (+13,8%), Покровское-Стрешнево (+12,8%) и Хамовники (+10,6%). Наиболее существенное снижение показателя отмечено в Красносельском районе (-14,3%). В остальных районах динамика в среднем составила ±10%.

Средняя стоимость квартир в новостройках премиум-класса за I полугодие увеличилась на 4,1% – до 65,9 млн руб. (за II квартал снизилась на 1,3%).

Наиболее доступные предложения в премиум-классе:

– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 32,5 кв. м за 10,73 млн руб.;

– ЖК Hill 8 (СВАО / р-н Останкинский): студия 36,65 кв. м за 12 млн руб.;

– ЖК Dialog (ЦАО / р-н Красносельский): студия 31,5 кв. м за 13,37 млн руб.

Самые дорогие квартиры на премиальном рынке:

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 853 кв. м за 1,85 млрд руб.;  

– ЖК Capital Towers (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 371,7 кв. м за 1,8 млрд руб.;

– ЖК River Residences (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла площадью 483 кв. м за 705 млн руб.

Элитный класс

По данным «Метриум», в конце I полугодия 2020 года на элитном рынке жилой недвижимости в реализации находилось 53 проекта с общим объемом предложения около 1 995 лотов [2] (суммарной площадью 274,8 тыс. кв. м). За отчетный период рынок пополнился двумя объектами, что в совокупности с поступлением в реализацию нового объема квартир и апартаментов в уже существующих жилых комплексах привело к увеличению общего предложения на 8,1% по сравнению с концом 2019 года (за квартал динамика составила +0,7%).

Наибольшее число квартир и апартаментов элитного класса представлено в Пресненском районе – 36,9%, причем доля этой локации за последние полгода увеличилась на 6,7 п.п. Значительный объем жилья реализуется также в престижных районах Хамовники и Якиманка – 18,6% (-4,9 п.п.) и 13,3% (-0,6 п.п.) соответственно. Около 8,4% (-1,4 п.п.) всех лотов сосредоточено в районе Арбат. Доля остальных районов не превышает 5,8% от суммарного объема предложения.

На рынке первичной жилой недвижимости элитного класса преобладают апартаменты, на них приходится 70% всех реализуемых лотов. Примечательно, что доля данного формата жилья постоянно увеличивается – за последние полгода прирост составил 6 п.п. Квартиры составляют около 30% элитного рынка.

В структуре предложения по стадии строительной готовности по-прежнему превалирует готовое жилье – 49,4% (-5,5 п.п.). За полгода существенно сократилась доля квартир и апартаментов в новостройках на этапе возведения этажей (до 1,6%; -10,2 п.п.) и увеличилась доля лотов в проектах на стадии отделочных работ (до 40,6%; +11,9 п.п.). Такая картина свидетельствует о последовательной смене различных циклов строительства. В объектах на начальном этапе сосредоточено около 8,4% предложения, доля подобного жилья за отчетный период увеличилась на 3,8%.

Сегодня в элитном сегменте наибольшая часть предложения реализуется с отделкой –
35,6% (-1,4 п.п.) всех квартир и апартаментов предполагают ремонт «под ключ», еще 24,6% (+6,2 п.п.) лотов выполнены в предчистовой отделке. Жилье без отделки составляет 39,8% совокупного предложения, однако доля таких вариантов непрерывно снижается – на 1,8 п.п. за квартал и 4,8 п.п. за полгода.

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I полугодия 2020 года средняя цена предложения на элитном рынке новостроек составляла 971 260 руб. за кв. м ($13 920). За отчетный период показатель в рублевом эквиваленте снизился на 1,3%, цена в долларовом выражении сократилась более значительно – на 11,5% относительно 4 квартала 2019 года.

В разрезе районов отмечена разнонаправленная динамика. В Басманном, Хамовниках и Тверском районах средняя цена кв. м в отчетном периоде увеличилась на 20%, 18,8% и 16,5% соответственно. В Таганском районе цена, напротив, снизилась на 15%. На подобную корректировку оказало влияние сразу несколько факторов: поступление в продажу более дорогостоящих лотов, пересмотр ценовой политики в ряде комплексов (цены в элитных проектах преимущественно остались прежними, однако в отдельных проектах было зафиксировано выборочное повышение / снижение цен), структурные изменения, связанные с вымыванием предложения, а также динамика курса валют, которая оказала непосредственное влияние на объекты, цены в которых номинируются в валюте.

Наиболее бюджетные предложения на элитном рынке:

– Neva Towers (ЦАО / Пресненский): студия площадью 39,9 кв. м за 21,9 млн руб.;

– Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 25,8 кв. м за 22,7 млн руб.;

– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): апартаменты площадью 46 кв. м за 25 млн руб.

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

– «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1 080,4 кв. м за 2,7 млрд руб.;

– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;

– Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 2,1 млрд руб.

Основные тенденции

«По итогам I полугодия 2020 года на рынке премиального и элитного жилья совокупный объем предложения сократился на 5,6% по количеству лотов и на 6,9% по продаваемой площади, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – На отрицательную динамику объема экспозиции значительное влияние оказало снятие с реализации пула квартир и апартаментов премиум-класса в первой половине текущего года. Также нельзя не отметить низкую девелоперскую активность, зафиксированную на протяжении всего анализируемого периода. Если в первом полугодии 2019 года на рынок высокобюджетного жилья поступило девять новых проектов, то в текущем году это значение практически в два раза
меньше – всего 4 новых объекта.

Яркой тенденцией, активно набирающей обороты в последнее время, является увеличение доли предложения с финишной отделкой. Сегменты премиального и элитного жилья на сегодняшний день обладают высокой долей лотов с готовым ремонтом (42,3% – премиум, 35,6% – элит). При этом почти 60% предложения в высокобюджетных проектах, появившихся на рынке в течение 2019 и 2020 годов, имеют финишную отделку, еще 16% квартир и апартаментов снабжены предчистовой отделкой.

Разумеется, на рынок высокобюджетного жилья оказала влияние самоизоляция во втором квартале 2020 года – спрос снизился и изменилась структура сделок. Во-первых, всплеск спроса на загородную недвижимость во время пандемии привел к тому, что элитные квартиры стали конкурировать с домами в Подмосковье. Во-вторых, несмотря на в целом прагматичный подход к приобретению жилья, появилось больше сделок с действительно большими лотами, и увеличился интерес покупателей к квартирам с террасами и с собственными патио.

Ценовые корректировки в проектах в I полугодии были минимальными, в основном средний уровень цен менялся вследствие структурных изменений. Причем в отличие от комфорт- и бизнес-классов, низкая ценовая динамика отмечалась не только во втором квартале, но и в первом. Однако во втором полугодии эта ситуация может измениться – многие застройщики заявили о намерении повысить цены уже в ближайшие месяцы».