Как защитить права на недвижимость и передать имущество наследникам?

Как защитить свои права на уже приобретенную недвижимость и грамотно передать накопленное имущество наследникам?

Существует несколько способов передачи недвижимого имущества наследникам. В данной статье мы расскажем о наиболее востребованных инструментах, а также о различиях при их применении.

На сегодняшний день выбор обычно делается между двумя вариантами передачи имущества молодому поколению – это договор дарения и завещание. Оба инструмента достаточно активно используются в настоящее время и отличаются друг от друга. Поэтому в данной статье речь пойдет именно о различиях в этих инструментах и правовых последствиях их использования. А также о некоторых других инструментах, используемых при передаче имущества.

Какой из способов является универсальным? Ответить на данный вопрос очень сложно, все зависит от поставленных целей и конкретных ситуаций.

1. Ключевые различия.

Для начала следует определиться с терминологией, поскольку в ней заключаются основные различия договора дарения и завещания.

Договор дарения (часто называемый «дарственная», что не совсем верно – у слова «дарственная», на наш взгляд, есть оттенок односторонности) – это двусторонняя сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление обеих сторон: и дарителя, и одаряемого.

Если одаряемый не согласен принять подарок, ничего не получится. Такое согласие имеет крайне важное значение, поскольку принятие в дар объекта недвижимости может повлечь определённые расходы (например, налог на имущество может быть велик).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делам N 13952/05, 8989/12 было отмечено, что безвозмездность передачи имущества является признаком договора дарения. Однако, безвозмездность – не единственный необходимый признак договора дарения.

Обязательным квалифицирующим признаком договора дарения является вытекающее из соглашения сторон очевидное намерение дарителя передать имущество в качестве дара, то есть безвозмездно. Таким образом, дарение имущества не должно быть обосновано теми или иными экономическими расчетами между сторонами. Если такое обоснование все-таки имеет место быть, есть риск признания договора дарения ничтожным, а к заключенному договору будут применяться нормы, соответствующие его виду, о чем и идет речь в п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса. Иными словами, в данном случае не имеет значения то, как стороны решили назвать свой договор.

Например, если одна сторона обязалась передать недвижимость в дар, а другая передать денежные средства, то такой договор дарения будет являться притворной сделкой. К такому договору, несмотря на его название, будут применены нормы о купле-продаже со всеми вытекающими из этого последствиями (в частности, таким последствием может являться обязанность уплатить налог, и другие).

Завещание, в свою очередь, — это односторонняя сделка. Для ее совершения требуется воля лишь наследодателя. Наследники впоследствии смогут решить, принимать ли наследство или отказаться от него (ведь как мы знаем, наследство нельзя принять частично – все долги и обременения также следуют за активами). Само же завещание составляется в одностороннем порядке.

В случае нарушения тайны завещания завещатель может требовать компенсации морального вреда, а также воспользоваться иными способами защиты своего права на тайну завещания.

Однако, согласно Апелляционному определению Ленинградского областного суда от 11.01.2017 N 33-202/2017, нарушение тайны завещания само по себе не является основанием его недействительности.

2. Форма совершения сделки.

Следующий момент, на который стоит обратить внимание — это форма совершения сделки. Для договора дарения допустима простая письменная форма. В некоторых случаях (например, когда дарятся доли в недвижимости, или в сделке участвует несовершеннолетний) необходима нотариальная форма. Однако стороны могут заверить любую сделку, совершенную в простой письменной форме у нотариуса по своему желанию.

Для завещания, как известно, нотариальная форма совершения обязательна.

Договор дарения всегда можно оформить через представителя (по доверенности), завещание же заключается исключительно при личном присутствии завещателя.

Следует отметить, что завещание составляется в полной секретности у нотариуса, тогда как договор дарения составляется при участии обеих сторон, а переход права собственности подлежит регистрации в Росреестре.

Так, если есть намерение соблюсти тайну и не сообщать наследникам о своем решении, связанным с распределением имущества, следует использовать такой инструмент передачи недвижимости, как завещание.

3. Обязательная доля в наследстве.

При составлении завещания очень многие забывают одну важную вещь: обязательная доля в наследстве. Что это такое?

Родственники завещателя, его иждивенцы, после достижения определенного возраста получают не менее половины того, что им было бы положено, не будь этого завещания.

Например, квартиру завещали одному ребенку. Несмотря на это, переживший супруг-пенсионер получит как минимум одну четверть доли в этой квартире. Желание завещателя не исполняется в полной мере.

Договор дарения в данном случае выглядит более привлекательным, поскольку позволяет реализовать желание дарителя в полной мере.

4. Стоимость.

Договор дарения недвижимости не требует государственной регистрации, если он заключен после 01.03.2013 г. Однако переход права собственности на такую недвижимость подлежит регистрации в Росреесте. Стоимость ее составит 2000 рублей. При этом налог на полученное в дар имущество в размере 13% от его стоимости выплачивает одаряемый, если не является близким родственником дарителя.

Оформление завещания же не облагается налогом.

Однако, следует также учитывать стоимость услуг нотариуса, к которым при заключении договора дарения можно и не прибегать, а вот при составлении завещания и принятии наследства они будут обязательны.

Стоимость вступления в наследство состоит из двух частей – услуг нотариуса и государственной пошлины, которая зависит от стоимости объекта недвижимости.

Такая пошлина составляет: 0,3% от стоимости объекта недвижимости для близких родственников, 0,6% - для других правопреемников. Однако законодатель установил верхние пределы, например близкие родственники не заплатят более 100 000 рублей, а иные наследники – более 1 000 000 рублей.  

Тем не менее, при наследовании недвижимости, например, в Москве, наследнику чаще всего приходится заплатить эту сумму (верхний предел) из-за высокой стоимости недвижимости.

Стоимость услуг нотариуса складывается из нотариального тарифа и услуг правового и технического характера, а также конкретного региона, в котором совершается нотариальное действие, ведь стоимость услуг правового и технического характера ежегодно утверждается региональной нотариальной палатой.

В Москве, например, нередки случаи уплаты достаточно значительных сумм за вступление в наследство. Цена зависит также и от воли наследодателя по распоряжению этим имуществом, и обоснована количеством необходимых нотариальных действий (например, создание наследственного фонда).

5. Переход права собственности на имущество.

Наиболее важным аспектом при выборе способа передачи имущества наследникам является момент перехода права собственности на недвижимость.

Так, недвижимость, которую передают с помощью договора дарения, переходит к одаряемому при жизни дарителя. Для многих момент перехода права собственности на недвижимость является критичным, поскольку не все готовы настолько доверять своим родственникам, чтобы быть уверенными в том, что после получения имущества они не утратят интерес к самому дарителю.

Следует учесть, что согласно п. 3 ст. 572 Гражданского кодекса РФ договор дарения, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

Договор дарения, заключенный при жизни дарителя и предусматривающий намерение передать право собственности на недвижимость при жизни дарителя, не признается недействительным, даже если регистрация права собственности на недвижимость была зарегистрирована после смерти дарителя. Например, см. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.02.2019 N 33-4157/2019 по делу N 2-642/2018.

По завещанию регистрация перехода права собственности происходит спустя 6 месяцев с момента открытия наследства (то есть смерти завещателя). Пропущенные сроки восстановить крайне сложно, делается это через суд.

Сейчас в связи с ситуацией в мире, очень многие столкнулись с такой проблемой: срок истекает, родственники за границей и не могут обратиться к нотариусу вовремя: границы закрыты, консульства не работают.

Таким образом, минимум 6 месяцев наследники не имеют права распоряжаться наследуемым имуществом.

Если же возникает наследственный спор, то для вступления в наследство может потребоваться гораздо больше времени.

Например, если родственник наследодателя, который рассчитывал на получение наследства, но был этого лишен посредством завещания, подает иск в суд о признании завещания недействительным, судебное разбирательство может затянуться на годы. Всё это время наследники лишены права распоряжаться имуществом, причем не только тем, в отношении которого имеется спор, а всем наследственным имуществом, например, денежными вкладами в банке. Если банк за время спора будет лишен лицензии, есть риск не успеть получить денежные средства совсем.

6. Можно ли обязать сторону-приобретателя пользоваться имуществом определенным образом?

Интересным аспектом при выборе способа передачи имущества является возможность заранее оговорить дополнительные условия, если есть цель определить порядок использования имущества после его передачи.

В данном вопросе завещание предоставляет полную свободу выбора, наследодатель может прописать все необходимые условия в завещании посредством использования конструкций завещательного отказа и завещательного возложения, о которых мы рассказывали в одной из предыдущих статей.

В случае с договором дарения такая возможность отсутствует, получатель сможет использовать имущество по своему усмотрению.

Тем не менее, в договоре дарения можно прописать право пожизненного проживания в квартире у дарителя. Возможно также заключить отдельный договор безвозмездного пользования недвижимостью между дарителем и одаряемым, указав в нем срок проживания в квартире дарителя (пожизненно) и условия такого пользования (например, условие о том, что собственник квартиры не имеет права вселять в квартиру других людей без согласия дарителя).

7. Возможность изменить свое решение.

Бывает и так, что по каким-либо причинам наследодатель передумал и хочет изменить свое решение.

Завещание можно отменить или изменить в любой момент, и сделать это достаточно просто: можно либо составить новое завещание, либо оформить дополнение к прежнему завещанию, либо прямо отменить ранее составленное завещание.

Договор дарения отменить достаточно сложно – для этого нужно соблюдение определенных условий. Например, ст. 578 ГК РФ предусматривает отмену дарения в случае, когда одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или же обращался с подаренным имуществом таким образом, что возникла угроза его утраты.

Также договор дарения можно оспорить по тем же основаниям, что и иные договоры гражданско-правового характера, например, при недееспособности дарителя, совершении сделки под угрозой физической расправы или шантажа и другие.

В договор дарения можно включить условие, отменяющее такое дарение. Например, условие о том, что если одаряемый умирает раньше дарителя, то недвижимость возвращается к дарителю. На этом основании недвижимость целиком вернется тому, кто ее дарил, и не выпадет из владения семьи.

8. Новый инструмент в Гражданском кодексе: наследственный договор.

Согласно Федеральному закону от 19.07.2018 N 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 256 части первой и часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 июня 2019 года в силу вступили нормы о наследственном договоре.

В силу абз. 1 п. 1 статьи 1140.1 Гражданского кодекса РФ, наследодатель вправе заключить с любым из лиц, которые могут призываться к наследованию, договор, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам договора или к пережившим третьим лицам, которые могут призываться к наследованию. Наследственный договор может также содержать условие о душеприказчике и возлагать на участвующих в наследственном договоре лиц, которые могут призываться к наследованию, обязанность совершить какие-либо не противоречащие закону действия имущественного или неимущественного характера, в том числе исполнить завещательные отказы или завещательные возложения.

Иначе говоря, наследственный договор заключается между наследодателем и наследниками, и в его условия можно включить обязанности наследников практически любого характера (например, обязанности по содержанию наследодателя, обращению с имуществом, животными и совершению иных не запрещенных законом действиями).

Такие обязательства могут выполняться как при жизни наследодателя, так и после. Наследственный договор можно расторгнуть или изменить.

При выполнении условий договора и воли наследодателя, оговоренное в наследственном договоре имущество переходит к наследникам в момент смерти наследодателя.

Однако необходимо помнить, что наследственный договор не отменяет право иных наследников на обязательную долю в наследстве.

Заключить наследственный договор стороны могут только лично у нотариуса.

Поскольку нормы о наследственном договоре появились в Гражданском кодексе РФ только год назад, судебная практика по оспариванию таких договоров еще не сформировалась.

9. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Существует еще один, достаточно популярный инструмент распоряжения недвижимым имуществом: договор пожизненного содержания с иждивением.

В силу п. 1 ст. 601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Пожизненное содержание в рамках положений Гражданского кодекса РФ заключается в обеспечении плательщиком ренты ее получателю потребностей в жилище, уходе, питании, лечении и т.д. Рента в данном случае не ограничивается денежным эквивалентом, хотя можно предусмотреть в договоре только выплату определенных денежных сумм.

Как и при договоре дарения, право собственности на недвижимое имущество при договоре пожизненного содержания с иждивением переходит к новому лицу при жизни предыдущего собственника. Благодаря этому такое имущество не включается в наследственную массу и не ограничивается положениями Гражданского кодекса РФ об обязательной доли в наследстве.

Возникают ситуации, когда родственники рентополучателя после его смерти пытаются оспорить переход права собственности на недвижимое имущество и вернуть его в наследственную массу. Например, вопросы возникают тогда, когда договор был заключен, а переход права собственности еще не был зарегистрирован в Росреестре. Вот что на этот счет отметил Верховный суд:

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 5-КГ17-242 рассматривается случай, когда плательщик ренты после заключения договора не успел приступить к регистрации права и осуществлению своих обязанностей по договору, как рентополучатель умер. Родственники пытались оспорить такой договор, однако Верховный суд указал, что если человек заключил договор ренты, то он уже выразил свою волю на передачу имущества. И если при жизни рентополучатель не имел намерения расторгнуть договор ренты до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, то договор имеет силу, и оспорить его не получится.

Мы рассмотрели основные способы передачи недвижимости потомкам. Сложно сказать, какой инструмент является универсальным. Выбор способа передачи зависит прежде всего от поставленных целей и условий в каждом конкретном случае.

Для того, чтобы быть уверенным, что все особенности учтены и «подводные камни» обнаружены, мы рекомендуем обращаться за консультацией к специалистам. 

info@belfort-consult.ru    +7 (495) 540 02 00