«Метриум»: Спад окончен? Рынок ипотеки в I квартале

В I квартале российские банки выдали ипотечных кредитов на 9% больше, чем в тот же период 2019 года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав новые данные Банка России. Причем в марте общее число ипотечных сделок выросло на 20% в годовом выражении, а на рынке строящегося жилья – на 16%. Столь заметный прирост сделок наблюдается впервые с 2018 года.

Девальвация рубля спровоцировала ажиотаж.

По данным ЦБ РФ, в I квартале 2020 года российские банки выдали 309 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 762 млрд рублей. По сравнению с I кварталом 2019 года число кредитных сделок на рынке жилья увеличилось на 9%, а их объем – на 23%, подсчитали аналитики «Метриум».

При этом почти треть всех ипотечных кредитов была выдана россиянам для покупки жилья в строящихся домах, то есть под залог прав участников долевого строительства. В I квартале на эти цели было получено почти 84 тыс. кредитов на сумму 258 млрд рублей. Таким образом, на рынке новостроек спрос на ипотеку вырос за прошедший год на 9%, а общая сумма займа – на 31%.

На результаты I квартала сильно повлияла высокая активность ипотечных заемщиков в марте, считают эксперты «Метриум». В этом месяце количество ипотечных кредитов (в целом по рынку) выросло 20%, а их объем – на 36% по сравнению с мартом 2019 года. Особенно ярким этот всплеск сделок выглядит на фоне предыдущих месяцев. В феврале количество сделок в годовом выражении выросло всего на 5%, а в январе оказалось меньше на 1%.

Схожая картина наблюдалась в марте и на рынке новостроек: число выданных ипотек подскочило на 16%, а их объем – на 38%. При этом в феврале рост составил всего 1% по сравнению с февралем 2019 года, а в январе динамика была отрицательной (–2%).

«В начале марта из-за срыва сделки ОПЕК резко обвалились цены на нефть, за чем последовала девальвация рубля на 25-30%, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ожидая резкого роста ставок по кредитам, как это произошло в начале 2015 года, многие россияне поспешили занять деньги на покупку жилья по приемлемым ставкам. Какая-то часть клиентов решила использовать резко подорожавшие валютные накопления для покупки жилья. В совокупности именно активность этих клиентов дала прирост сделок в марте, что повлияло на итоги квартала».

Ставки по ипотеке сохранились на низком уровне.

В I квартале средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам плавно снижалась. В январе она составила в целом по рынку жилья 8,79%, в феврале – 8,69%, а в марте – 8,62%. На рынке новостроек динамика была схожей: в январе банки выдавали дольщикам займы в среднем под 7,99%, в феврале – 7,81%, в марте – 7,82%. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», ставки по ипотеке снижаются 11 месяцев. Год назад банки выдавали заем в среднем под 10,56% годовых, а на рынке новостроек – под 10,13%.

После девальвации рубля Банк России не стал повышать ключевую ставку, сохранив её на уровне 6% годовых. Несмотря на это, отдельные банки начали постепенно увеличивать базовые ставки по кредитам, но резкого удорожания ипотеки удалось избежать. Помимо этого, на ситуацию в секторе повлияли ограничительные меры, которые начали вводить во второй половине марта из-за распространения коронавируса. В этих условиях менять кредитно-денежную политику уже не имело смысла, хотя отдельные категории заемщиков (работники и бизнесмены из отраслей, наиболее пострадавших из-за режима самоизоляции) испытывали трудности с одобрением кредитов. Между тем резкий обвал активности потенциальных клиентов подтолкнул банки и застройщиков к стимулированию спроса.

«В нашем проекте мы запустили специальную программу субсидирования для клиентов, привлекающих ипотечный кредит, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – В течение первого года после покупки квартиры в ипотеку по программе господдержки (6,5%) мы компенсируем проценты по этому кредиту до 0,5%, что фактически означает снижение ставки на один год. Это позволит привлечь клиентов, которые сохранили платежеспособность в текущих непростых условиях, а также даст возможность минимизировать ежемесячные платежи в период ожидания завершения строительства объекта».

В апреле Банк России снизил ключевую ставку до 5,5%, что помогло стабилизировать ставки по ипотеке. Также была анонсирована программа субсидирования ипотеки, и ставки по кредитам для покупки новостроек сократились в апреле до 6,4-6,5%.

Сроки кредитов стабилизировались, а размер займов вырос.

В I квартале средний срок кредитования и средняя сумма займа стабилизировались, хотя в 2018-2019 гг. эти показатели почти беспрерывно увеличивались. В январе россияне в среднем получали ипотечный кредит на 18,3 лет, а в феврале и марте – на 18,4 лет. С I квартала 2019 года этот параметр увеличился на один год (в марте 2019 года в среднем занимали на 17,8 лет).

На рынке новостроек динамика была схожей. В январе дольщики строящихся объектов получали ипотеку в среднем на 19 лет, в феврале – на 19,1 лет, а в марте – на 19 лет. Год назад покупатели квартир в новостройках рассчитывали расплатиться с банком в среднем за 17,5-18 лет.

Что касается среднего размера ипотечного кредита, то здесь наблюдалась разнонаправленная динамика. В целом по рынку жилья заём увеличивался. В январе россияне в среднем брали в кредит 2,43 млн рублей, в феврале – 2,47 млн рублей, а в марте – 2,5 млн рублей. К примеру, год назад, в марте, они ограничивались 2,2 млн рублей.

На рынке новостроек в январе дольщики брали в кредит в среднем 3,03 млн рублей, в феврале – 3,10 млн рублей, а в марте – 3,09 млн рублей. Год назад для участия в долевом строительстве получали порядка 2,5 млн рублей.

Эксперты «Метриум» поясняют, что повышение среднего размера ипотечного займа на фоне снижения ставок объясняется ростом цен на жилье при стагнации доходов. Иными словами, даже с учетом относительно невысоких ставок россиянам приходится занимать больше средств у банков, чтобы купить квартиру. При этом качественные параметры квартир принципиально за год не изменились.

«В текущих условиях мы ожидаем отток покупателей из наиболее «перегретых» рынков на периферию агломераций, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – В таких локациях цены на жилье доступнее, качество строительства – не хуже, а экологическая обстановка – лучше. Соответственно, привлекающие кредиты покупатели новостроек смогут позволить себе жилье большей площади и более высокое качество среды для жизни. Полагаю, схожие тенденции в поведении ипотечных заемщиков мы увидим и в других крупных городах».

Ипотека популярна в богатых и густонаселенных регионах.

В подавляющем большинстве российских регионов число ипотечных сделок по итогам I квартала возросло, и решающий вклад в эту динамику внесла статистика мартовских сделок. Если в марте средний по всем регионам прирост сделок относительно марта 2019 года составил 20%, то, к примеру, в феврале (относительно февраля 2019 года) – 5%. Отрицательная динамика наблюдалась в немногих регионах и, как правило, составляла 2-5% относительно марта 2019 года.

В I квартале больше всего ипотечных кредитов получили в Москве (22,9 тыс.), Московской области (18,7 тыс.), Санкт-Петербурге (16,8 тыс.), Тюменской области (12,3 тыс.), Татарстане (11 тыс.), Башкортостане (10,7 тыс.), Свердловской области (10,6 тыс.), Краснодарском крае (9,4 тыс.), Челябинской области (8,5 тыс.) и Новосибирской области (7,7 тыс. Примечательно, что в список не попала Ленинградская область, где было выдано менее 5 тыс. ипотечных кредитов.

Просроченная задолженность по ипотеке не выросла.

Несмотря на резкое ухудшение экономической обстановки, просроченная задолженность по рублевым жилищным кредитам не выросла. К концу первого квартала объём «плохих» долгов составил 67,5 млрд рублей против 66,8 млрд в декабре 2019 года. Таким образом, объем просроченных кредитов вырос на 1,2% за последние три месяца.

В марте этот показатель по стране снизился на 0,6% относительно февраля. В большинстве регионов с крупными просроченными долгами по ипотеке (среди них в порядке убывания объема задолженности: Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Красноярский край, Свердловская область, Пермский край, Ростовская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра) в марте просроченные кредиты почти не увеличились. Наиболее заметный рост «плохих» долгов был только в Самарской и Ленинградской областях (по 4% относительно февраля).

Однако резко ухудшилось положение валютных заемщиков. В марте объем их просроченной задолженности увеличился с 9,7 млрд до 11,2 млрд рублей (15%). Подавляющее большинство таких граждан в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

«Мартовские события внесли серьезную коррективу в динамику рынка ипотеки в России, – резюмирует Мария Литинецкая. – Полагаю, если бы не произошла девальвация рубля и пандемия коронавируса, то мы продолжали бы наблюдать стагнацию спроса на ипотеку из-за высоких цен на жилье и низких доходов покупателей. Но «турбулентность» марта привела к всплеску роста активности покупателей, а ущерб экономике из-за вируса заставил власти принимать стимулирующие меры и смягчать кредитно-денежную политику. С этой точки зрения главную роль в ближайшие месяцы сыграет программа субсидирования ставок. Пока трудно делать выводы о ее влиянии на рынок. Полагаю, негативные последствия девальвации и режима самоизоляции все-таки приведут к спаду спроса на ипотеку, но господдержка этот спад замедлит и смягчит».