В Петербурге не могут найти альтернативу подземке

Развитие сети метро в Петербурге почти никак не пересекается с жилищным строительством.
Большинство новостроек никогда не будет иметь в пешей доступности станции подземки. Ждать роста стоимости квартиры от новых станций метро, которые будут когда-то построены, не имеет никакого смысла. Как и переплачивать за обещания светлого будущего.
Несколько лет назад были популярны статьи о том, как влияет строительство новых станций метро на стоимость квартиры. Из последних новелл – подземка на намыве Васильевского острова, которая должна была появиться к 2020 году. Многие покупатели квартир на намыве наверняка рассчитывали на это событие. Прежде всего, они получили бы свою станцию метро, а во-вторых, квартиры существенно подорожали бы. С учетом того, что первые проекты реализовывались по ценам чуть ли не экономкласса, рост должен был быть существенным: эту часть Васильевского острова многие эксперты считали достойной бизнес-класса. «В перспективе ближайших 3-5 лет намыв станет наиболее развитой и современной частью Петербурга – как по уровню возводимых там жилых комплексов и близости объектов социальной инфраструктуры, так и по транспортной доступности», - говорится в сообщении компании Seven Suns Development, застройщик «Я – романтик», опубликованном три года назад. По последним данным метро здесь появится до 2048 года. Такая же сомнительная перспектива получить подземку когда-то у жителей Янино, а в 2015 году им обещали в течение 10 лет прорыть метро до нового перспективного района.
Метро в цене: когда растет цена на квартиру
Очевидно, что наличие станции метро влияет на стоимость недвижимости. Но в Петербурге рассчитывать можно лишь на существующие станции, рядом с которыми удается возводить новостройки. Застройщики, впрочем, изначально учитывают наличие такой редкости и выводят проекты с соответствующим ценником. Даже не самая привлекательная локация выигрывает от станции метро. К примеру, Группа «ЦДС» (рейтинг В+) приступила в этом году к продажам ЖК ЦДС «Волковский» в окружении кладбищ, промзоны, но зато в 10 минутах ходьбы от метро «Волковская». Ценник – от 3,7 млн за 23-метровую квартиру.
«Жилье возле метро стоит на 10-20% дороже, чем расположенное в локациях, где подземки нет. Разница цифр зависит от удаленности конкретного дома от станции. Естественно, при открытии новых станций, квартиры в расположенных по соседству домах возрастут в цене, а сама локация станет более привлекательной в глазах девелоперов, - рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1». - Но, к сожалению, развитие транспортной сети в Петербурге идет очень медленно. Для сравнения: за последние пять лет в Москве открылось 30 новых станций, из них 17 только за прошлый год. Плюс к этому в 2016 году было открыто движение по МКЦ - железной дороге, опоясывающей город, а это еще 31 станция. За этот же период в Северной столице заработало всего две новых станции и плюс открылся второй вестибюль станции «Спортивная». Для большого города это ничтожно мало».
«Любой район Северной столицы недонасыщен станциями метро. Малое количество участков в пределах города не позволяет выбрать локацию исходя только из наличия станции метро. А ближайшие пригороды (Мурино, Кудрово) зачастую не имеют даже автомобильных дорог необходимой пропускной способности», - отмечает финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов.
Как ни странно, при таком дефиците в Петербурге станций метро новые станции открываются вне жилых районов и горожан. Станция метро «Новокрестовская» обслуживает преимущественно посетителей стадиона. Новая, еще не открытая станция «Шушары» практически никак не повлияет на транспортную ситуацию в Пушкинском районе, но облегчит путь до работы сотрудникам завода «Тойота». Остальные две новые станции метро, которые почти открылись — «Проспект Славы» и «Дунайская» — построены в уже сложившей локации. Повезет лишь жителям ЖК «София» (застройщик — «Группа ЛСР») на Южном шоссе и ЖК «Балканы» (застройщик — «Лидер Групп») на Будапештской улице.
Более того, застройщики, видимо, разочаровавшись в обещаниях властей по поводу развития метро, особо не акцентируют внимание, что рядом с реализуемыми проектами скоро появится метро. Чтобы не оказаться в ситуации, когда обещали, а не вышло. В ближайшее время будет отрыта станция «Дунайская» (обещали в 2012 году ввести), которая расположена в 700 метрах от ЖК «Новое Купчино» (застройщик - компании «Строительный трест»). На сайте этого ЖК ничего не говорится о «Дунайской», застройщик никак не акцентирует на ней внимание – бог их знает, а может, не введут никогда. Не напоминают застройщики и о том, что к 2027 году должна появиться станция «Сосновая поляна», которая значительно облегчит «транспортную доступность новоселам ЖК «Аист» от компании «Красная стрела», ЖК «Премьера» и «Премьера 2» от компании «Технополис». За восемь лет мало ли что случится. Хотя, к примеру, застройщик «Балтийской жемчужины» верит, что метро (станция «Петергофское шоссе») придет к ним. В начале этого года пресс-служба «Балтийской жемчужины» распространила оптимистичный релиз. «Вестибюль новой станции построят севернее пересечения ул. Адмирала Трибуца и Петергофского шоссе. Дополнительный способ добраться до нового микрорайона на юго-западе Петербурга у жителей и гостей «Балтийской жемчужины» появится в течение ближайших 8-ми лет», — говорилось в нем. 8 лет! Если планы опять не переменятся. На «Инвестиционном портале Петербурга» до сих пор висит проект ТПУ «Балтийская жемчужина», в который входит подземный вестибюль перспективной станции «Петергофское шоссе». Предлагают принять в этом проекте участие, то есть пока что никто так и не захотел. Хотя уже в 2016 году в рамках международной выставки недвижимости MIPIM Far East & Pacific Investments и Комитет по инвестициям Петербурга подписали соглашение о сотрудничестве в реализации инвестпроектов строительства объектов транспортной инфраструктуры, в частности, транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) в Петербурге». Речь в этом случае шла и о ТПУ «Балтийская жемчужина». А потом — тишина. Зато чиновники слетали в Канны.
Чем заменить метро?
Не стоит ждать метро, которое только обещают, его может не быть, и ориентироваться на обещания, перспективные планы нельзя. Это нужно признать как факт и отталкиваться при покупке квартиры, исходя из того, что есть на сегодня. Ориентироваться придется на расстояние до ближайшей станции метро и времени, которое потребуется, чтобы до нее добраться.
Основные силы власти брошены на наземные коммуникации: дороги для автомобилистов и общественый транспорт, который должен стать альтернативой автомобилям. Так, жители Шушар и Славянки могут получить свой скоростной трамвай, который довезет их до метро «Купчино». Проект обещают реализовать в течение пяти лет, но пока даже не определена трасса. Единственный пока что успешный подобный проект был запущен в Красногвардейском районе — трамвай «Чижик». В нем активно принимает участие «Группа ЛСР». Но и тут не обошлось без проблем с выкупом земли — реализация проекта в итоге была задержана на год.
«При выборе локации наших ЖК «Премьера» и «Премьера-2» мы опирались на программу развития Петербурга до конца 2024 года. Эта программа предусматривает инвестиции на развитие Красносельского района более 21 млрд рублей, из них более 9 млрд будет потрачено на развитие именно транспортной инфраструктуры», - рассказывает Сергей Жданов. В частности, планируется строительство продолжения проспекта Ветеранов на участке от улицы Пионерстроя до пересечения с проспектом Буденного. Объем инвестиций составит 970,6 млн рублей. Срок окончания работ – 2020 год. Планируется строительство троллейбусной линии по продолжению Ленинского пр. от пр. Героев до магистрали №1 с устройством разворотного кольца у магистрали №1 Объем инвестиций составит 107,1 млн рублей.
Кроме физического расширения существующей дорожной сети и строительства новых дорог чиновники Петербурга и Ленобласти не раз обещали начать реализацию проектов транспортно-пересадочных узлов, в которых объединены несколько видов транспорта с привязкой к станции метро, а также торговые и развлекательные центры. В Москве к ТПУ подошли масштабно. По последним данным, 134 капитальных ТПУ находятся в работе, 55 ТПУ создадут на станциях метро за счет бюджета, 16 проектам ТПУ определены инвесторы. Аналитики недвижимости в свою очередь фиксируют, что цены на жилье вблизи ТПУ растут быстрее, чем в среднем по рынку. Так, по данным компании «Метриум», цены на квартиры в ЖК «Мещерский лес» с момента старта продаж (III квартал 2015 года) выросли на 41,7%. Динамика составила 35,1%. Между тем, в среднем по первичному рынку массового сегмента «старой» Москвы за три года прирост в цене составил всего 4% (данные на ноябрь 2018 года, см. таблицу).
Новостройки рядом с ТПУ с самой высокой ценовой динамикой
Проект — ТПУ — Класс/статус — Старт продаж — Ср. стоимость кв. м на старте (тыс. руб.) — Ср. стоимость кв. м по итогам 3 квартала (тыс. руб.) — Динамика по проекту — Динамика по сегменту
Мещерский лес — Терешково — Комфорт/квартиры — 3 кв. 15 — 100 — 141,7 — +41,7% — +4%
Neva Towers — Сити — Элит/апартаменты — 3 кв. 16 — 351 — 486,4 — +38,6% — -2,6%
Лесопарковый — Лесопарковый — Комфорт/квартиры — 4 кв. 17 — 114,8 — 147,2 — +28,2% — +4,4%
Селигер Сити — Селигерская — Комфорт/квартиры — 2 кв. 17 — 146,9 — 185,1 — +26% — +6,1%
Life-Ботанический сад — Ботанический сад — Комфорт/квартиры — 3 кв. 15 — 198 — 249,2 — +25,9% — +5,2%
Квартал Jazz — Марьина Роща — Премиум/квартиры — 4 кв. 16 — 250,3 — 303 — +21,1% — +3,1%
Саларьево Парк — Саларьево — Комфорт/квартиры — 4 кв. 16 — 100,6 — 119,2 — +21,4% — +7%
Парк Легенд — ЗИЛ — Комфорт/квартиры — 2 кв. 15 — 155,3 — 179,3 — +15,8% — -1,4%
Headliner — Шелепиха — Бизнес/квартиры — 1 кв. 17 — 217,9 — 251,7 — +15,5% — -2,2%
Династия — Хорошевская — Бизнес/квартиры — 1 кв. 17 — 213,4 — 245,3 — +14,9% — -2,2%
Источник: «Метриум»
В Петербурге оценить влияние ТПУ на стоимость новостроек, да и квартир на вторичном рынке, не представляется возможным, поскольку в стадии реализации, а не бла-бла-бла, нет ни одного проекта. При том что тема муссируется несколько лет. Комитет по транспорту Петербурга в прошлом году составил даже перечень ТПУ: Парнас, площадь Ленина, Витебский вокзал, Ладожский вокзал, Московский вокзал, Пулково, Обводный канал-2, «Морской фасад» и еще с десяток. Достаточно посмотреть, что происходит рядом с Ладожским вокзалом. Какое ТПУ? Скоро там и пешеходу пройти будет негде. Единственный проект, который существует больше, чем на словах, — ТПУ «Девяткино», в реализации которого заинтересованы власти Ленобласти. Возможно, и жители. В рамках проекта планируется до 2023 года построить международный автовокзал, автобусные остановки и торговый центр. Во второй очереди на период до 2035 года — построят здание ТПУ, перехватывающую парковку, бизнес-центр, отдельный паркинг на 2700 машино-мест и автосервис, проложат трамвайные пути. Проект также предполагает строительство дороги Санкт-Петербург – Матокса параллельно проспекту Авиаторов Балтики. Как видите, реализация ТПУ продлится более 15 лет. С учетом того, что планы эти уже неоднократно менялись, даже столь долгий срок выглядит не вполне реалистичным.