Лайфхак от Ikon Development: Как инвестировать в небоскреб?

С 2015 года средняя этажность московских новостроек выросла на 18%. Дальше – больше: почти 40% реализуемых жилищных проектов предполагают строительство корпусов от 25 этажей и выше. Высотки (здания от 100 метров) становятся неотъемлемой частью московского горизонта, и не в последнюю очередь к этому должны подготовиться инвесторы. Эксперты Ikon Development рассказывают, как правильно вкладываться в небоскребы.

Зачем инвестировать в небоскреб.

С инвестиционной точки зрения высотки имеют ряд особенностей. С одной стороны, естественные преимущества небоскребов помогают заработать больше, чем в обычных проектах новостроек. С другой стороны, есть и недостатки, осложняющие выбор подходящего варианта.

- Прежде всего, в небоскребы стоит вкладываться «рискофилам» – инвесторам, рассчитывающим получить значительную прибыль, несмотря на высокие риски. В любой высотке есть видовые квартиры, расположенные на последних этажах. Как правило, это самые дорогие объекты, которые требуют немалых вложений. В то же время они ориентированы на платежеспособную, хотя и узкую аудиторию.

- Высотные комплексы представлены даже в массовом сегменте новостроек, но ввиду малочисленности они сохраняют эксклюзивность в глазах покупателя. Соответственно, наиболее «ходовые» квартиры можно быстро сбыть, так что «рискофобы» тоже могут отыскать подходящие варианты для вложений.

- Как правило, небоскреб – это часть многофункционального комплекса с торговыми, офисными и развлекательными объектами. В некоторых высотках есть возможность переоборудовать жилой апартамент в офис, чтобы диверсифицировать риски.

- Жилье в элитном небоскрёбе – неплохое вложение в личные связи и карьерный рост. Здесь работают и обитают представители истеблишмента, с которыми можно познакомиться в фитнес-клубе, лифте или ресторане.

Какие бывают небоскребы.

За десять лет высотные жилые комплексы в Москве стали разнообразными. Теперь небоскрёбы представлены во всех классах новостроек – от комфорт до элит – и расположены практически во всех административных округах столицы. В продаже встречаются как точечные проекты, так и комплексные гиганты.

Эксперты Ikon Development условно подразделяют высотные новостройки на две группы. Каждая из них имеет свои особенности инвестирования. К первой относятся высокобюджетные проекты (в основном бизнес- и премиум-класса). Во вторую группу входят высотки комфорт-класса. Инвестиции в этом сегменте требуют подходов в большей степени характерных для массового рынка, нежели специфически для небоскребов.

Есть две стратегии инвестирования. Каждая из них имеет свои особенности, зависящие от того, в высотку какого класса вкладывается инвестор.

Стратегия 1: заработать на перепродаже.

Первый и наиболее популярный вариант инвестирования – покупка квартиры на ранней стадии строительства комплекса с последующей перепродажей на позднем этапе. За это время стоимость жилья в проекте возрастает и разницу между закупочной и продажной ценой инвестор забирает себе.

Плюсы этого способа:

– относительно быстрая прибыль (время строительства);

– минимум транзакционных затрат.

Минусы:

– риск «простоя» (инвестор может не найти покупателя до ввода комплекса в эксплуатацию);

– возможен низкий рост цены за длительный период, если не «угадал» с ликвидностью проекта.

Когда входить.

Чтобы обеспечить максимальную прибыль, необходимо как можно раньше вложиться и как можно позже выйти из проекта новостройки. Желательно – до ввода в эксплуатацию. После возникают доп расходы: как только готовая квартира станет собственностью инвестора, за нее придется платить имущественный налог, а также коммунальные платежи, которые снизят доходность. Как правило, за 1,5-3 года строительства можно выручить порядка 20-30% вложений сверх инвестиций.

При этом важно учитывать, что высотные проекты пользуются повышенным вниманием покупателей, поэтому застройщики таких объектов нередко повышают цены интенсивнее, чем делают их коллеги в среднем по рынку. Иногда за один год средний «квадрат» может подорожать на 15-20%. Особенно часто это происходит в изначально недооцененных проектах.

Но есть и подводный камень: высотные новостройки возводятся обычно минимум за 2,5-3,5 года. Поэтому следует поделить соответственно и инвестиционную выручку, чтобы сопоставить доходность вложений, скажем, с годовым депозитом.

Что покупать.

При выборе квартиры инвестору следует ориентироваться на наиболее дефицитные предложения в проекте. Обычно в массовых новостройках меньше всего трёхкомнатных и многокомнатных квартир, которые составляют соответственно 23% и 3% рынка. Немного и студий (около 6%). В высокобюджетном сегменте структура предложения, как правило, более сбалансированная. Однако есть концептуально различные проекты, в которых может быть перекос в сторону, скажем, небольших или, напротив, семейных квартир. Поэтому нужно понять – каких именно квартир в данном проекте меньше всего и покупать именно их. Можно выбрать и «крепкого середняка» – двухкомнатную или однокомнатную квартиру, однако в этом случае инвестору придется конкурировать с большим количеством аналогичных предложений.

Вычленив самые дефицитные предложения, необходимо выбрать наиболее ликвидные из них. Первое – оцените качество планировки. Избегайте квартир с нефункциональной площадью, неправильной формой комнат, со стояками коммуникаций посреди комнат и т. п. Второе – обратите внимание на расположение квартиры на этаже. Выбирать следует объект, размещенный подальше от лифтовых шахт и входных дверей межквартирного холла. Также нужно избегать квартир, расположенных в прямых углах корпусов здания.

Помимо этого, в высокобюджетном сегменте следует поискать комплексы, в которых после сдачи девелопер предусмотрел гостиничный сервис – это все еще редкость даже для премиального сегмента, поэтому привлекает внимание покупателей. К примеру, в комплексе Chkalov доступна такая опция в режиме 24/7.

На каком этаже.

Видовые характеристики – основное преимущество высотного жилья, за которое в высокобюджетных сегментах публика готова доплачивать. Значительная часть покупателей предпочитает высотное жилье бизнес- и премиум-класса как раз благодаря красивым видам из окна. Разница в стоимости жилья в небоскребах на первом и последнем этажах может достигать 50%. Однако с целью инвестирования лучше приобретать квартиры выше середины здания, но не на последних (самых дорогих) этажах. В этом случае разница в цене по сравнению с нижними этажами достигает 15-20%.

В высотках массового сегмента клиенты ориентируются прежде всего на доступные цены, поэтому спрос на видовые квартиры невысокий. В небоскребах комфорт-класса лучше приобрести объект на средних этажах. По сути, такая квартира станет компромиссом между хорошими видами и привлекательной стоимостью.

С отделкой или без.

Как показывает практика продаж, «черновые» и «чистовые» квартиры пользуются одинаковым спросом, но жилье с отделкой обычно дороже на 10-15%. Тем не менее в высокобюджетном сегменте клиенты все же ориентируются на квартиры, в которых можно реализовать собственный дизайн-проект и планировку. Особенно это справедливо для крупногабаритных объектов. Поэтому для перепродажи лучше брать квартиру без ремонта.

В массовом сегменте шансы найти клиента для квартиры с ремонтом и без одинаковые. В любом случае заказывать отделку в качестве отдельной опции, что предлагают сегодня некоторые застройщики, не следует. Эти затраты не окупятся при перепродаже.

«Спрос на высотное жилье очень высок, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По итогам 2018 года два самых продаваемых проекта новостроек в Москве (в пределах МКАД) оказались высотными комплексами. Причем они относятся к разным ценовым сегментам – комфорт- и премиум-классу. Таким образом, инвестировать в высотные комплексы можно независимо от их класса, и главным критерием выбора новостройки можно считать только ее ликвидность в рамках своего сегмента».

Стратегия 2: заработать на аренде.

Второй вариант – покупка квартиры для сдачи в аренду. Жилье приобретается на долгий срок, при необходимости проводится ремонт, после ввода комплекса в эксплуатацию квартира сдается в наем.

Плюсы этого способа:

– долгосрочная генерация пассивного дохода;

– сберегательная инвестиция.

Минусы:

– требуются вложения в ремонт и содержание;

– необходимо оперативное управление.

Когда входить.

Купить квартиру для аренды можно на любой стадии строительства. Если инвестору начать арендный бизнес, и он рассчитывает в скорейшем будущем получить первые доходы, то следует выбрать готовые новостройки или объекты, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшие месяцы. В последнем случае инвестор сэкономит порядка 3-5% вложений перед финальным повышением цены.

Однако инвестируя на раннем этапе, можно сэкономить 20-30%, правда, арендный бизнес начнется через 2-3 года. При этом доходность вложенного капитала будет выше, чем при покупке более дорогого и готового объекта.

Что покупать?

Для сдачи в аренду выгоднее приобретать апартаменты. Этот тип недвижимости примерно на 15-30% дешевле аналогичных по классу квартир, расположенных в том же районе. Экономия повышает доходность вложений, а будущим арендаторам юридический статус жилья не важен.

В высокобюджетных высотках наиболее удобными для сдачи в аренду станут либо маленькие двухкомнатные квартиры (50-60 кв.м), либо большие однокомнатные квартиры (40-45 кв.м). Для арендного бизнеса могут подойти и небольшие студии (около 30 кв.м), однако такие инвестиции имеют смысл, если рядом с новостройкой будет расположен престижный вуз, так как подобное жилье обычно интересует студентов и их родителей.

Кроме того, студии в высокобюджетных высотках можно сдавать в краткосрочную аренду – часто такие комплексы расположены в историческом центре вблизи удобных транспортных узлов. Видовые характеристики небоскреба только добавят привлекательности этим объектам в глазах туристов. Доходность окажется на 3-5% выше, чем при долгосрочном найме.

Какой этаж.

В высокобюджетном сегменте высотных комплексов видовые характеристики вполне могут стать одним из аргументов арендатора за выбор квартиры на верхних этажах. Однако круг таких потенциальных клиентов все равно узкий. Поэтому имеет смысл найти наиболее дешевую из видовых квартир. Обычно они расположены на средних этажах.

В массовом сегменте арендаторы не станут платить за красивый вид. В данном случае для аренды подойдут квартиры на нижних этажах небоскреба.

С отделкой или без.

Для сдачи в аренду однозначно нужно выбирать жилье с отделкой. Если инвестор решит проводить ремонт самостоятельно, то он практически гарантировано увеличит собственные затраты на 15-20% от стоимости квартиры. Более того, следует искать варианты жилья с меблировкой и оснащенные техникой.

Для высокобюджетного сегмента важно высокое качество отделки. Причем речь идет не только о техническом, но и концептуальном уровне дизайна. Арендаторы в этом сегменте рассчитывают на квартиру с «изюминкой», поэтому следует выбирать проекты с участием дизайнеров с именем.

В массовом сегменте арендаторы также нуждаются в готовой для заселения квартире. Однако спартанская простота и лаконичность, как правило, их устраивает – переплачивать за уникальный дизайн они не станут.

«При выборе высотной новостройки для инвестиций я также рекомендую обращать внимание на масштаб комплекса, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании Ikon Development. – Не следует ориентироваться на огромные небоскребы. Непрофессиональный инвестор, скорее всего, не выдержит конкуренции с предложением застройщика и других предприимчивых покупателей высотного жилья. На мой взгляд, лучше приобрести объект в комплексе, насчитывающим не больше 450-500 предложений. Так удастся выдержать конкуренцию и не потерять в прибыли, идя на уступки покупателям».