Складской рынок Москвы: предварительные итоги 2018 года

Аналитики консалтинговой компании S.A. Ricci подвели предварительные итоги года на складском рынке Московского региона. Эксперты отмечают снижение уровня вакансии за счет вымывания с рынка наиболее интересных объектов, наметился тренд покупки «под себя» как альтернатива аренде и не ослабевает тренд на формат built-to-suit (что характерно: запросы касаются объектов со стандартными характеристиками, но в требуемой локации).

Согласно данным экспертов S.A. Ricci:

Предложение.

По предварительным данным, в 2018 г. на территории Московского региона построено порядка 660 тыс. кв. м складских объектов. Большая часть данного объема уже полноценно введена в эксплуатацию, для остальных получены заключения о соответствии.

В 2018 г. тренд снижения объемов нового предложения, который прослеживался в течение последних трех лет, был сломлен. Совокупная площадь новых складских комплексов превысила значение прошлого года на 45%. Тем не менее, относительно 2014 г. показатель остается небольшим.

Подобный результат стал возможен благодаря вводу в эксплуатацию ряда крупных проектов, которые были построены под конечного пользователя. Среди них можно выделить складские комплексы компаний «Утконос» (69 тыс. кв. м), «Детский мир» (62 тыс. кв. м), «Деловые линии» (52 тыс. кв. м).

Одним из крупнейших проектов, построенных в 2018 г., станет распределительный центр компании «Ашан», заявленной площадью 138 тыс. кв. м. Также анонсировано скорое завершение строительства складского комплекса для Ikea в д. Есипово, совокупным объемом 70 тыс. кв. м.

По итогам 2018 г. общий объем складских площадей на рынке Московского региона достиг 12,6 млн. кв. м.

По предварительным данным порядка 65% построенных в Московском регионе складских комплексов в течение 2018 г. реализовывалось под конечного пользователя. Лишь треть всех объектов построилась спекулятивно.

Наиболее интересным с точки зрения строительства остается южное направление, где было построено порядка 60% всего объема. Вторым по популярности стал север региона – здесь разместилось чуть менее 20% нового предложения.

Девелоперы ориентированы на строительство складских комплексов А класса. Лишь 2% было реализовано в более низком сегменте В.

Спрос.

По предварительным данным, совокупный объем спроса на складские объекты в 2018 г. превысил 1,5 млн. кв. м. В сравнении с данными прошлых лет, показатель является рекордным.

По нашим оценкам, достигнутый уровень показателя стал следствием нескольких факторов, в числе которых в том числе и эффект отложенного спроса. Помимо общей активности арендаторов/покупателей и заключения крупных сделок, многие компании, рассматривающие возможность расширения в 2015-2017 гг., но побоявшиеся прибегнуть к нему, сделали это в 2018 г.

Основной объем сделок пришелся на аренду объектов – порядка 75% совокупной площади. Оставшиеся объекты были куплены.

Основу спроса составили представители розничной торговли (48%, а том числе сегмент e-commerce – 6%). Данном сегменте были подписаны наиболее крупные договоры аренды/покупки и строительства складских комплексов. Отметим, что средний размер сделки для ритейлеров в 2018 г. составил 21,6 тыс. кв. м. (при среднерыночном показателе на уровне 12 тыс. кв. м).

Также достаточно активными в 2018 г. стали производители, компании, занимающиеся дистрибуцией и логисты. Они поглотили, по предварительным данным, 19%, 17% и 14% соответственно.

Вакантность.

Небольшие объемы ввода и, напротив, высокий спрос (в частности востребованность готовых помещений) постепенно корректировали ставку вакансии на локальном рынке. В течение года она снизилась на треть.

По предварительным данным, на конец 2018 г. доля свободных к аренде площадей на складском рынке Московского региона составляет 5,9%.

Ставки.

На конец 2018 г. ставки аренды на качественные складские комплексы классов A и B впервые с 2017 г. показали небольшой рост. По предварительным данным, они достигли величины 4 050 руб./ кв. м/ год и 3 750 руб./ кв. м для классов А и В соответственно. Кроме того, мы отмечаем на рынке все минимальное число случаев демпинга и снижения базовой ставки путем уторговывания.

Динамика рынка приобретает положительный характер. Собственники помещений прибегают к осторожной коррекции стоимости аренды. Однако на рынке экспонируется большой объем помещений, бывших в эксплуатации, а часть из них расположена в менее востребованных спросом локациях. Соответственно, ставки на такие объекты не могут быть выше рыночного уровня и сдерживают и без того небольшой рост цен.

Прогноз.

По оценке Дмитрия Герастовского, директора департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci, «темп прироста нового предложения сохранится в 2019 г. на текущем уровне. При этом, основу появившихся складских комплексов будут составлять объекты, построенные под конечного пользователя. Спекулятивная активность девелоперов будет умеренной. Строительные компании ограничены в строительстве рядом факторов. Негативно влияют удорожание цены строительства, высокая стоимость кредитных средств, высокая конкуренция на рынке, несоответствие рыночной цены аренды/продажи ожиданиям собственников и девелоперов».

Эксперты S.A. Ricci отмечают, что объем спроса в 2019 г. имеет все предпосылки остаться на высоком уровне – свыше 1 млн кв. м.

«Драйвером рынка продолжат выступать розничные компании и сегмент интернет-торговли, во всех его проявлениях – от развития данного направления у традиционных ритейлеров, до фулфилмент операторов. Также высокую активность продолжат проявлять логистические компании», - отмечает Дмитрий Герастовский.

С учетом данного прогноза, эксперты S.A. Ricci ожидают корректировок вакансии на рынке. Наиболее вероятно, показатель достигнет величины 5,3-5,5%. Глубокого падения, как это было в 2018 г. аналитики S.A. Ricci не ожидают, так как снижение вакансии в одних объектах будет нивелировано освобождением крупных блоков после компаний, построивших складской комплекс для собственных нужд.