Загородный рынок заглючил: падение спроса на участки

Загородный рынок пребывает в состоянии неопределенности. Эксперты не представляют, чего ожидать от осени: всплесков или провалов. Высказываются самые разные мнения, но внятных аргументов за какую-то точку зрения нет.

Этот год был весьма нехарактерным для загородного рынка. Сезонная динамика спроса все время подкидывала сюрпризы. Суммарная активность клиентов в этом году не сильно отличается от прошлогодней. Согласно статистике информационного обмена бюро «Сперанский», за 7 месяцев 2017 года (итоги августа еще не подведены), сделок было заключено лишь на 6% меньше, чем за тот же период прошлого года. Однако летние месяцы откровенно обескуражили девелоперов. Так в июле входящие в информ-обмен застройщики подписали всего 81 сделку. Такого плохого июля загородный рынок не знал с момента своего зарождения. Для сравнения, год назад, в этом месяце было заключено 128 сделок. Что показательно: об отсутствии покупателей на «загородке» в этом месяце говорят и девелоперы московского региона. То есть это снижение - не случайный казус питерской статистики. Что характерно, сильный спад произошел без каких-то видимых потрясений. Графики социологических опросов (покупательские настроения, уровень ожидания безработицы, уверенность в правильности курса страны и пр.) эти месяцы выглядят ровно. Никаких резких изменений по сравнению с весенними месяцами.

Курс рубля не скачет. Более того, уверения чиновников в том, что по осени курс российской валюты снизится, по логике должны были бы оказать стимулирующее действие на рынок: надо срочно тратить дешевеющие накопления.

Кредитная политика банков смягчается, из-за чего граждане стали активнее набирать долги (то есть денег у них на руках стало больше).

Статистика продажи новых автомобилей в целом позитивна (+18,6% по отношению к прошлому году). Так что провал спроса на загородное жилье оказался для всех полной неожиданностью. Причем провал случился именно в продаже участков – самого популярного продукта на «загородке». Что касается таун-хаусов, их реализовано не меньше, чем в предыдущие месяцы. «Это лето у нас по спросу ничем существенно не отличается от предыдущих. В эти месяцы мы всегда отмечали небольшой спад продаж таунхаусов и квартир. В этом году все так же, как обычно», - говорит генеральный директор компании «Гарантъ» Дмитрий Альхов.

Не жалуются на отсутствие заказчиков и строительные компании. «Вижу, что в последнее время владельцы участков отбросили раздумья и настаивают на скорейшем подписании договора на строительство домов. У нас прошло сразу несколько таких сделок», - говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь НТ».

В отличие от них, продавцы участков без подряда, даже если на публике стараются держать лицо, в частных разговорах не скрывают отчаяния. По сравнению с прошлым годом они сильно урезали вложения в рекламу (суммарно реклама коттеджных поселков этим летом сжалась на 20-25% по отношению к прошлому году). Постоянно уменьшается число поселков, которые хоть как-то присутствуют в рекламе (на сегодня в рекламе заметны лишь 90 проектов из 482, находящихся в продаже). Нет ярких лидеров, нет новых идей, маркетинговых концепций. Отказываются девелоперы и от других форм продвижения своих продуктов. Все из-за сильно сжавшихся бюджетов.

Если порассуждать, май от июля отличается лишь тем, что стало понятно: Россия окончательно разругалась с Америкой. Разговор об отмене или смягчении санкций кончились. Надежды на перезагрузку отношений испарились. А вместе с ними и надежды на скорый рост экономики и возвращение к прежним показателям доходов. В ожидании удешевления рубля граждане готовы предпринимать покупки вещей, которые можно использовать: домов, секций, машин, но не готовы делать «первоначальный взнос» (а покупка участка без подряда это именно такой взнос в будущее жилье за городом) с расчетом постепенно возвести здесь и капитальное строение. В условиях неопределенности такая «очень длинная» инвестиция становится все более сомнительной. «Тем более, что последнее время мы были свидетелями нескольких банкротств казалось бы крупных и серьезных компаний. Что должно удержать часть граждан от вложений в «неготорый» продукт», - рассуждает Юрий Головеров, директор по строительству Villa House (компания входит в финский концерн Hartela).

Но достаточно ли этих причин, чтобы треть покупателей отложили решение о покупке – вопрос.

Экспертные мнения

Дмитрий Сперанский,

Руководитель экспертного бюро «Сперанский»:

- Чем все это должно кончится, уже сегодня понятно. Очередным переделом рынка. Появятся новые сильные игроки, которые смогут предложить людям новые продукты и новые гарантии, которые убедят клиентов. Уже заметно движение: некоторые вчерашние девелоперы сегодня работают по сути, как агентства недвижимости. Почти везде за последние месяцы так или иначе урезали штат. Отделы продаж увольняются. Все больше становится компаний, которые ищут «кто бы их продавал», и готовых встать под зонтичные бренды. Развивается бизнес по «вытаскиванию» мертвых проектов. Однако математика неумолима: рентабельными можно сделать не больше трети ныне существующих коттеджных поселков. Покупателей на всех в обозримой перспективе просто не хватит.

Алексей Потапов,

Генеральный директор «Ламбери»:

- В премиальном сегменте поведение покупателей определяет одно слово «нравится». Курсы валют, спады-подъемы средних доходов, все это к ним отношения не имеет. Если коттедж нравится, деньги на него всегда есть. К примеру, в августе, мы продали три дома в «Ламбери» - такого никто не ожидал. Правда, бывают периоды, когда состоятельным людям становится не до загородных коттеджей.