Прага: оптимальная цена на квартиру. Как это?

Как правило, продавец недвижимости хочет за нее получить как можно более высокую сумму. А покупатель, в свою очередь, наоборот хочет заплатить как можно меньше. Чтобы сделка состоялась, обеим сторонам приходится идти на компромисс. Чересчур высокая цена может как отпугнуть многих потенциальных покупателей, так и сильно протянуть ценное время. А слишком низкая цена может оказаться катастрофически невыгодной. Чтобы не ошибиться с ценой, существует как минимум два отличных варианта, которые помогут вам узнать реальную цену вашей квартиры: нанять профессионального оценщика, а они в Чехии чрезвычайно популярны, либо просмотреть десятки местных веб-сайтов, чтобы сориентироваться на рынке.

Вот на что вам нужно обратить внимание, если вы пытаетесь оценить вашу недвижимость самостоятельно.

Что создает цену недвижимости

Транспорт

Несмотря на то, что в Праге просто блестящая транспортная система, между прочим, одна из лучших в мире, цену определяет наличие по соседству с недвижимостью станции метро. Их в Праге на сегодняшний день 61 и они распределены по трем веткам, которые покрывают почти весь город. Зоны между ветками, как правило, стоят на порядок дешевле тем те, что вокруг веток. Потому даже если вы пытаетесь сориентироваться в цене по району, обращайтесь внимание на удаленность недвижимости от станции метрополитена. Квартира в 500 метрах от станции или в трех километрах будет стоить по-разному даже при наличии других равных характеристик: одинаковом метраже, этаже, ремонте и т.д.

Следующим фактором, влияющим на цену недвижимости, является наличие трамвайных и автобусных остановок поблизости. Остановки трамвая недалеко недвижимости – огромный плюс, потому как трамвай – самый старый вид транспорта в городе и их сеть чрезвычайно обширна. Автобусные остановки, в свою очередь, тоже можно разделить на две группы с точки зрения цены недвижимости возле них: те, где автобусы останавливаются каждые 5 минут, и те, где они останавливаются лишь каждые 15-20 минут. Последний вариант – самая дешевая недвижимость в Праге, которую чаще всего выбирают либо обладатели машины, либо многодетные семьи.

Пражский уклад жизни определяет комфортное передвижение как «добраться до центра за 25 минут», если это время превышено (таких районов в городе совсем немного), то стоимость недвижимости там значительно понижается. Хотя сильно увеличивается доступность спорта, бассейнов, непереполненных торговых центров и природы.

Тип здания

Среди самых популярных типов квартирных домов в Праге можно выделить эти: кирпичный, панельный, супердешевая новостройка, новостройка эконом-класса, новостройка премиум-класса, исторические и смешанные здания. Панельные дома и супердешевые новостройки - это одни и те же панельные здания, только первые построены в 70-ых года прошлого века, а последние – в нашем веке. Первые находятся в более развитых районах, потому как район разрастался и облагораживался более 40 лет. Эти здания самые дешевые в Чехии. О панельных домах в Чехии здесь.

Кирпичные дома в Праге высоко ценятся и стоят несколько дороже, особенно если расположены в хорошем районе. Если в них сделан капитальный ремонт, их цена приближается к дорогим новостройкам.

Исторические дома в Праге – это особый вид недвижимости на любителя. Они обладают целым рядом совершенно уникальных качеств: невероятной архитектурой, высоченными потолками, расположением в самых развитых и красивых района Праги. Помимо того, что сами дома очень высоко ценятся благодаря архитектуре, лепнине и элементам живописи, которые можно встреть как на фасаде, так и внутри здания, они всегда расположенных в самых центровых районах с блестящей инфраструктурой. У многих людей именно они в первую очередь ассоциируются с Чехией. Это самое дорогое жилье в стране. Роль здесь играет архитектура, наличие станций метро, развитость района, красивые виды из окон, доступность лучших школ и т.д.

Новостройки эконом-класса предлагают в Праге самые разные цены, в зависимости от уровня строительных материалов, которые в них использованы и ух удаленности от центра города. Новостройки в центре стоят на 30-40%, чем аналогичные кварриры на окраине города. При этом в сравнении с большинством городов на постсоветском пространстве, Прага – совсем небольшой и крайне компактный город, которые имеет кольцевое построение: в центре кольца расположен исторический центр, вокруг него находится широкий центр и замыкает все кольца зеленая окраина с прилегающими деревнями.

Новостройки премиум-класса. Это самое дорогое жилье среди нового фонда. Оно строится как на местах снесенных исторических зданий в центре, так и в любом развитом районе города. Высочайший уровень используемых материалов, прекрасный вид из окон, охрана, рецепция, бассейны и фитнес-залы прямо в здании. В данном случае на цену совсем не влияет расположение (квартиры для состоятельных людей с автомобилями), но лишь высота этажа, на котором расположена квартира и предлагаемые в резиденции услуги.

Смешанные здания в Праге представлены как старым фондом, так и новым. Их материал обычно никак не влияет на цену (несущие стены выполнены из бетона, а остальные – из кирпича, в новостройках применено много стекла).

Состояние дома

Вот уже около 15 лет в Праге ведутся массовые реновации и утепление старого жилого фонда. Логичный вывод – квартира в утепленном доме стоит дороже, но помогает сэкономить на отчислениях на ремонт и на отоплении. Утепленные дома выглядят гораздо более опрятными, часто в них меняют и лифты, и входные двери или крыльцо, ремонтируют и прочие помещения самого здания.

Квадратный метр в новостройке всегда стоит на 15% дороже, чем в аналогичном районе метр во вторичке. Иногда эта разница может достигать еще более высокого процента – это зависит от года постройки дома, от улицы и прочего.

Сертификат электросбережения

На сегодняшний день в Чехии по умолчанию дому присваивается самая низшая энергетическая категория G. Чтобы получить сертификат с более высокой классификацией, необходимо провести в здании очень специфический ремонт, направленный на уменьшение потребления ресурсов. В таком случае в доме изолируются не только квартиры, но и все общие помещения, как коридоры и подвалы. Путем особого расположения дверей и механизмов по их закрытию в домах достигнут эффект комфортного тепла без использования отопительных ресурсов. Если дом выполнил все требования, он получает энергетический сертификат A. На сегодняшний день старый фонд с сертификацией A и B уже равен новостройкам по цене за квадратный метр, и это при том, что Чехия еще только учиться обращаться внимание на энергосбережение. Ее соседка Германия достигла в этом таких высот, что энергосертификат просто-таки полностью определяет стоимость квартиры. Судя по всему, именно эта система сейчас массово внедряется и в Чехии. Например, уже законодательно запрещают строительство не пассивных домов с 2020 года. Поскольку недвижимость – это покупка на десятки лет, о ресурсах и их сохранении стоит думать уже сейчас. Эксперты нашего агентства предполагают, что через 5 лет энергосертификат будет одним из определяющих факторов при продаже квартиры.

Развитость района

Район в Праге на сегодняшний день целиком и полностью определяет рыночную стоимость недвижимости. Наличие супер- и гипермаркетов, детских садов и школ, спортивных учреждений, парков, приближенность метро, наличие кафе и ресторанов, больниц – все это делает цену недвижимости. Чем старше район, тем более он обычно востребован на рынке за хорошие деньги. Чем ближе район находится к центру города, тем больше у вас, как у продавца, маневров для дополнительного дохода. Вы можете поднимать стоимость, если предложений на рынке в вашем районе, например, в это время мало, либо если ваш дом имеет очень интересную архитектуру либо из него открывается вид на старый город. С окраинами, с этой точки зрения, дела обстоят гораздо сложнее. Продать там квартиру выше рыночной цены крайне сложно: предложения на рынке много, покупатель там победнее, а жилой фонд довольно стандартен.

Заказывать услуги эксперта(оценщика) мы бы рекомендовали лишь в том случае, если вашу недвижимость можно отнести к категории люксовой, либо если она очень специфическая (в ней была авария, особые условия, атипическая и т.д.). В этом случае, стоимость его услуг просто будет покрыта при продаже по реально выгодной цене. Спешим сообщить, что наши профессиональные риэлторы способны очень грамотно оценить вашу квартиру совершенно бесплатно. Мы на рынке с 2006 года, у нас огромный опыт за плечами, мы очень хорошо владеем объективной ситуацией на рынке и с радостью поможем вам. Если вы решите через нас продать вашу квартиру, то в качестве бонуса мы вам подарим ее оценку.