В мае цены и предложение на первичном рынке «встали»

Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подвели итоги мая на рынке новостроек в «старых» границах Москвы и выяснили, что в мае объем предложения составил 397 корпусов суммарной площадью более 1,98 млн кв. м. По сравнению с апрелем объем предложения сократился на 1,6%, при этом доля квартир уменьшилась на 3,9%, а апартаментов, напротив, выросла на 3%. В мае на рынок вышло всего 10 новых корпусов с общим объемом предложения 59,1 тыс. кв. м, что на 24% меньше, чем в апреле. Средневзвешенная цена по итогам мая составила 265,6 тыс. руб./кв. м без учета элитного предложения. По сравнению с апрелем она практически не изменилась – прирост составил всего 0,02%.

Сокращение объема предложения квартир на столичном рынке новостроек связано с рядом факторов. Во-первых, часть объемов девелоперы сняли с продажи для реализации их впоследствии на более высокой стадии строительства. Во-вторых, были отмечены высокие темпы поглощения в проектах эконом- и комфорт-класса на фоне проводимых застройщиками акций. Снижение объема предложения в целом по рынку обусловлено также техническим фактором – объем нового предложения, поступившего на рынок в мае, оказался значительно меньше, чем в предыдущие месяцы.

Основную часть нового предложения, вышедшего на рынок в мае, составили проекты бизнес-класса – 48,6% от суммарной площади объектов и премиум-класса – 20,5%, при этом в апреле основная часть нового предложения относилась к проектам комфорт-класса.

В мае в сегменте апартаментов вышли такие проекты как клубный дом «Рахманинов», ЖК «Гороховский 12», апарт-комплексы Clasico и Central Park. В сегменте квартир на рынок поступили новые корпуса в ЖК «Некрасовка» и ЖК «Лефорт», а также два новых проекта – ЖК «Воробьев дом» и клубный дом «Резиденция на Всеволожском».

Средневзвешенная цена по итогам мая в сегменте апартаментов снизилась на 1,6%, а в сегменте квартир выросла – на 0,3%. В целом можно отметить, что корректировки цен достаточно незначительные, и связаны скорее с изменениями в объеме предложения, нежели с повышением или снижением цен в жилых комплексах.

При распределении предложения по классам в мае практически во всех сегментах по сравнению с апрелем произошло сокращение объемов. Наибольшее снижение отмечено в экономклассе – на 32,5%, что связано в основном с высоким уровнем спроса в сегменте. Стоит отметить, что на первичный рынок в I квартале 2015 года вышло несколько проектов экономкласса – ЖК «Некрасовка», ЖК «В Солнцево» и ЖК «На Базовской», которые реализуются по системе электронных торгов от правительства Москвы, поэтому в общей статистике не учитываются. На втором месте находились проекты премиум-класса – 3,6%. В комфорт-классе объем предложения сократился на 1,7%, в бизнес-классе – на 1,2%. В элитном сегменте объем предложения, напротив, вырос на 4,5%, что связано с выходом в продажу нового проекта «Резиденция на Всеволожском».

Структура предложения по итогам мая практически не изменилась: 46,6% приходилось на проекты бизнес-класса, 30,5% – комфорт-класса, 12,7% – премиум-класса, 9,2% – элитного сегмента. Менее всего на первичном рынке по-прежнему был представлен экономкласс – его доля составила всего 0,9%.

Распределение объема предложения по округам по сравнению с апрелем также практически не претерпело изменений: наибольшее количество новостроек реализовывалось в ЦАО – 24,5% от суммарной площади объектов. На второй месте ЮАО (13,1%) сменил активно застраиваемый САО (16,8%). Менее всего новостроек было в реализации в ЮВАО (1,2%) и ВАО (3,3%).

В мае объем предложения больше всего вырос в САО – на 19% по сравнению с апрелем. Пополнение объема предложения в округе произошло за счет вывода нового предложения в ЖК «Невский». Также увеличился объем предложения в ЗАО, что связно с выходом нового проекта – ЖК «Воробьев дом». В прочих округах объем предложения в основном снижался.

В мае сокращение средневзвешенной цены было отмечено во всех сегментах за исключением эконом- и комфорт-класса, где прирост составил 2% и 4,8% соответственно. В экономклассе средневзвешенная цена достигла 148,5 тыс. руб./кв. м, в комфорт-классе –153,7 тыс. руб./кв. м. Это связано с техническим ростом цен на фоне изменений стадии строительной готовности проектов. Наибольшее снижение цены было зафиксировано в элитном сегменте – 3,3%, что обусловлено коррекцией курса валют. По итогам мая цена в элит-классе составила 900,4 тыс. руб./кв. м. На втором месте по уровню снижения цены находится премиум-класс – минус 1%, средневзвешенная цена в сегменте равнялась 587,7 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе цена скорректировалась на 0,9% в сторону снижения и составила 253,3 тыс. руб./кв. м.

При распределении цены по округам в ЦАО традиционно была отмечена наиболее высокая средневзвешенная цена – 630,2 тыс. руб./кв. м, по сравнению с апрелем она снизилась на 0,3%. На втором месте был ЗАО – 328,4 тыс. руб./кв. м, снижение цены составило 4,8% по отношению к апрелю. Самая низкая средневзвешенная цена была зафиксирована в ЗелАО – 81,8 тыс. руб./кв. м, прирост по отношению к апрелю равнялся 0,2%. Наибольший прирост цены произошел в ВАО – 4%, наибольшее снижение – в СВАО – 5,7%.

По итогам мая произошло сокращение реализованного спроса на 18,1% по сравнению с апрелем. При этом реализованный спрос в мае 2015 года оказался выше, чем в аналогичный период 2014 года на 38%. Уровень потенциального спроса вырос на 5,9% по сравнению с апрелем и оказался в 1,3 раза выше, чем в аналогичный период 2014 года. В мае традиционно происходит снижение реализованного спроса, что связано с длительными майскими праздниками и началом сезона отпусков.

«Сезонность на рынке недвижимости и в этом году проявила себя традиционным образом: спрос на фоне майских праздников сократился, цены стагнировали, новые проекты и корпуса выходили, но в меньшем масштабе, чем в предыдущие месяцы. Скорее всего, уровень цен будет корректироваться в зависимости от объема и структуры предложения, а в конкретных проектах – по мере роста стадии строительной готовности. Учитывая уровень потенциального спроса, в летний период возможен рост реализованного спроса. Таким образом, можно сказать, что в летние месяцы спрос будет на уровне аналогичного периода 2014 года. Объем предложения будет постепенно расти, в основном за счет бюджетных проектов комфорт-класса», – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.