Инструмент для перспективных инвестиций

Интервью журналу "Квадратный метр М2" даёт руководитель отдела инвестиций компании Land & Home Baltic Real Estate Алексей Галицын.

Несмотря ни на какие экономические и политические перипетии, покупка земельных участков в красивых местах, с хорошим расположением и развитой инфраструктурой остается перспективным делом. Как для тех, кто желает сохранить и приумножить свой капитал, так и для тех, кто мечтает о постройке собственного дома.

В этом убежден руководитель отдела инвестиций компании Land & Home Baltic Real Estate Алексей Галицын. Одно из подтверждений тому – посёлок премиум-класса Berģu Skati, большинство участков в котором оказались распроданными еще на стадии его строительства.

m2: Поделитесь своим мнением о ситуации на рынке земельных участков? – начинаем наш разговор с Алексеем Галицыным.

– В последние годы в столичном регионе наблюдаем стабильный и высокий рост активности рынка недвижимости в сфере земельных участков: спрос имеется как на землю под частную застройку – по большей мере со стороны местных жителей, так и на землю для инвестиций – в основном от предпринимателей из-за восточных рубежей Латвии. И этому есть логичное и простое объяснение. Участки для строительства домов все чаще выбирают клиенты, которые не желают связывать себя кредитными обязательствами. Банковское финансирование получить сейчас довольно сложно, а выбор действительно качественных и вписывающихся в нужный бюджет частных домов невелик. Поэтому вместо приобретения готового дома люди останавливаются на покупке земли в новом поселке с последующим строительством дома по проекту, в котором будут реализованы именно их пожелания.

Еще более интересная ситуация складывается для инвесторов. Процентные ставки по вкладам в банках стремятся к нулю. Швейцарские банки и вовсе всерьез оценивают возможность введения отрицательных процентных ставок – иными словами, будут брать плату за вклады. Эти же опасения недавно озвучил и президент Банка Латвии. Ситуация на валютных рынках такова: евро с каждой неделей слабеет по отношению к доллару, а рубль, невероятно потеряв в своей стоимости, то и дело скачет вверх и вниз. Вот инвесторы, желая диверсифицировать свои риски, и обращают взоры, возможно, на одно из самых безопасных направлений для инвестирования – в покупку земельных участков.

m2: То есть вы относите земельные участки к категории привлекательных инвестиций?

– Земля дает инвестору большой потенциал при небольших рисках: участки не могут обесцениться как акция, не могут обанкротиться. Земля не может устареть, обветшать или разрушиться. Земля – это самое что ни на есть недвижимое имущество. Использование земли невероятно многофункционально. Возьмем, к примеру, землю под застройку. Тут два очевидных для инвестора направления: использовать под коммерческую застройку (склады, офисы и так далее) или жилую застройку (многоквартирные дома, рядные дома, коттеджные поселки). Землю можно делить (парцеллировать) и продавать отдельными участками. А можно, наоборот, консолидировать и объединять граничащие участки.

m2: Ваш совет начинающим инвесторам – тем, кто только думает о покупке: где в Латвии разумнее всего приобретать землю? На что следует обращать внимание?

– При выборе участка, независимо от того, делается это для инвестирования средств или с прицелом на строительство частного дома, следует отталкиваться от следующих параметров.

Первый из них – место, место и еще раз место. И в этом моменте – с точки зрения ликвидности вложений и перспектив фаворитами являются, несомненно, Рига, Рижский район и Юрмала.

Второй момент – обращайте внимание на наличие развитой инфраструктуры. Важно все – и инженерные коммуникации, и дороги, и близость общественного транспорта.

Если мы говорим про землю под жилую застройку, то очень важно окружение: соседи, природа, наличие озера или близость водоемов. Когда речь заходит о покупке земли под коммерческую застройку, то критерии, влияющие на ваш выбор, – это удобство подъезда, интенсивность транспортного потока, узнаваемость приглянувшегося вам места, разрешенная здесь интенсивность и этажность новой застройки.

m2: А если цель сделки – инвестировать в землю имеющиеся свободные средства?

– Подходите к выбору объекта очень тщательно, собирайте всю информацию. Надо знать, что было и что будет в этом месте, какова цель использования земли, имеются ли какие-то отягощения. Важно держать руку на пульсе. Одно из основных направлений деятельности нашей компании – это консалтинг и всесторонняя поддержка клиентов при поиске и покупке-продаже земельных участков. Наши специалисты по недвижимости, юристы, архитекторы, детальные планировщики и налоговые консультанты имееют многолетний опыт работы в сфере недвижимости. Мы осущест-вляем постоянный мониторинг рынка земельных участков. Специалисты LAND & HOME Baltic Real Estate следят за изменениями в территориальном планировании Риги, Юрмалы, а также в основных районах в окрестностях Риги. Мы активно делимся актуальной и объективной информацией с теми инвесторами, с которыми работаем.

К примеру, в Юрмале разрабатывались поправки к Плану территориального развития – подавать свои предложения и просьбы в него можно было до 20 февраля. Все наши клиенты были оповещены об этом еще в прошлом году. А значит, заполнив и подав несколько заявлений, они имели возможность существенно улучшить статус своей собственности и тем самым увеличить ее стоимость. Повторюсь: плюс земли в том, что на ней можно строить все что пожелаешь (разумеется, в соответствии с нормативными документами и территориальной планировкой), поэтому лучший статус земли для инвестиций – это смешанная застройка, что позволяет возводить как коммерческие, так и жилые объекты.

Всегда помните, что при сравнительно небольших расходах можно увеличить продажную стоимость и привлекательность земли. Если на участке находятся старые полуразрушенные здания, всегда советуем клиентам снести ненужные постройки. Во-первых, за все, даже нефункциональные, строения приходится платить налог на недвижимость, а во-вторых, потенциальный покупатель в большинстве случаев выберет чистый участок с уже выровненным и спланированным ландшафтом.

m2: Хорошо, допустим, земельный участок приобретен! Какие существуют возможности для получения прибыли с этого объекта недвижимости?

– Просто покупка земли – относительно пассивный способ инвестиций. Тут не следует ждать мгновенной прибыли, но в перспективе земля всегда будет расти в стоимости. Если есть желание заработать больше – можно попробовать себя в роли девелопера. Именно для таких клиентов Land & Home Вaltic Real Estate предлагает такие услуги, как проектный консалтинг, бизнес-планирование и финансово-экономическое моделирование. Мы опираемся на отличное знание латвийского рынка недвижимости и обладаем большим опытом в сфере развития проектов, в том числе и коттеджных поселков. Работаем не только в Латвии. Осуществляем экспресс-консалтинг также в Германии, Швейцарии и Италии.

m2: Могли бы привести примеры успешной работы с инвесторами в последние годы?

– В 2011 году к нам обратились иностранные инвесторы, желавшие получить развернутую информацию о возможностях вложений своих средств в недвижимость Латвии. Устроили им экскурсию по Риге и Рижскому району, провели консультации по налоговому законодательству Латвийской Республики, ознакомили с нормативными актами по проектированию и строительству. Инвесторы были очень воодушевлены, было видно, что им понравилась Латвия. В 2012 году они уже обратились к нам с просьбой подобрать участок земли площадью от трех до десяти гектаров.

Такой, чтобы был рядом с Ригой, с хорошей доступностью коммуникаций, красивой природой и близостью водоема. Мы нашли нужный участок, тщательно проверив всю документацию, помогли открыть счет сделки в местном банке и провели всю операцию по приобретению и оформлению недвижимой собственности. В 2013 году инвесторы позвонили снова и попросили проконсультировать на предмет дальнейшего развития участка и возможностей заработка. Наши специалисты, основываясь на анализе потребностей рынка и спроса, предложили сделать коттеджный поселок, а точнее, нарезать земельные участки площадью 1 200-1 300 кв. м и подвести к ним все инженерные коммуникации. Собственники согласились с этим предложением. С помощью и при поддержке наших специалистов была проведена детальная планировка, согласованы проекты на прокладку дорог и коммуникаций, была выбрана строительная компания и начато строительство под надзором соответствующих профессионалов. На все ушел почти год.

Нашей компании были также доверены эксклюзивные права на реализацию участков в новом поселке и проведение рекламной кампании. Был разработан и запущен его промосайт. Колоссальная работа была проделана в кратчайшие сроки. Место оказалось выбрано настолько успешно, что резервации участков начались одновременно с началом работ. Поселок уже окупился: инвесторы оценили результат и планируют с нашей помощью развивать подобные проекты и дальше.

m2: Если не секрет, о каком поселке идет речь?

– Не секрет (улыбается. – m2). Это новый поселок премиум-класса Berģu Skati. Действительно очень успешный проект, окупившийся на стадии строительства. Инвесторы попросили поднять цены, но спрос на участки в нем оставался высоким даже прошедшей зимой. Место и впрямь чудесное: выразительный рельеф, вековые сосны, достойные парка, рядом – озеро. Все коммуникации: газ, электричество, оптический Интернет, централизованный водопровод и канализация. Дороги и освещение, что немаловажно – тротуары. Буквально в двух шагах остановка городского рейсового автобуса. Berģu Skati многие уже сравнивают со столичным районом Межапарк. Тут можно много рассказывать, но надо просто поехать и увидеть самим. Свободных участков осталось совсем немного.

m2: Дальше развивать-расширять Berģu Skati планируете?

– Именно сейчас этим и занимаемся. Ведем переговоры с хозяевами граничащих с нами участков. Готовим необходимые документы для подачи в самоуправление. Планомерно и целеустремленно работаем. Четко видим перспективу развития этого места.

m2: А как оцениваете в целом перспективы рынка земельных участков Латвии с учетом сложившейся политико-экономической ситуации в отношениях Европейского Союза и России?

– Рынок земли есть и будет. Потрясения меньше всего сказываются именно на земле. Как мы помним, даже крупные банки могут обанкротиться. С землей это невозможно. Возможна временная коррекция цен, однако вопрос упирается в ликвидность каждого конкретного объекта. Земли в Риге и ее окрестностях больше не станет, а земли на берегу Кишэзерса или Балтэзерса – тем более. Основную часть жилой застройки столицы Латвии до сих пор составляет стремительно стареющий советский жилой фонд.

А большинство жителей нуждаются в более современном и качественном жилье. Где оно строится или будет построено? Правильно, на земле.

Вне всяких сомнений, ухудшение политической и экономической ситуации в мире скажется на всех. Поэтому Land & Home Baltic Real Estate как ассоциированный член общества LANIDA (Латвийской ассоциации недвижимости) сотрудничает с остальными профессионалами в области недвижимости, для того чтобы наши уважаемые политики прислушались к интересам бизнесменов и инвесторов. Убеждены, что условия для получения видов на жительство (ВНЖ) для покупателей недвижимости надо упростить в разумных пределах. Латвия – достаточно привлекательная для инвестиций страна. Мы все любим свою страну, гордимся и хотим, чтобы она развивалась и росло качество жизни местного населения. Для этого и необходимы инвестиции.