Способы обеспечения исполнения прав по договорам участия в долевом строительстве

С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.204 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в соответствии с которыми способы обеспечения исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве дополнены страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

Предыдущая редакция Федерального закона от 30.12.204 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривала возможность обеспечения обязательств застройщика с помощью залога и (или) поручительства.

С 1 января 2014 года кроме залога земельного участка или права аренды на него обязательства застройщика должны быть обеспечены одним из следующих способов:

- поручительством банка, отвечающего требованиям части 1 статьи 15 Закона № 214-ФЗ;

- страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:

* участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности, имеющем соответствующую лицензию и созданного исключительно для осуществления указанного вида страхования;

* заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией, имеющей соответствующую лицензию и отвечающей требованиям пункта 2 части 1 статьи 15.2 Закона № 214-ФЗ.

В связи с этим с начала 2014 года для проведения государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, кроме иных, необходимых для регистрации документов, должен быть представлен договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо договор поручительства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Закона Российской Федерации от 27.11.1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передачи жилого помещения осуществляется в добровольном порядке.

По состоянию на март 2014 года двадцать девять страховых организаций, намеренных осуществлять страхование ответственности застройщиков, представили в Банк России Правила страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в рамках вида страхования – «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору».

В соответствии с частью «б» подпункта 2 пункта 1 статьи 15.2 Закона № 214-ФЗ страховая организация должна удовлетворять требованию о наличии собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей.

При отсутствии договора поручительства или договора страхования гражданской ответственности застройщика договор участия в долевом строительстве с первым участником государственной регистрации не подлежит.

Кроме того, участникам долевого строительства необходимо помнить, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации.