Метриум Групп: «Точки роста» Москвы - где ждать роста цен?

Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали планы развития дорожно-транспортной системы столицы и выявили наиболее перспективные направления, где улучшение ситуации произойдет одновременно с реконструкцией шоссе и появлением метро в ближайшие четыре года.

1 место - Нижегородская улица/Рязанский проспект

Протяженность участка реконструкции — 12 км

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке — 50

Сроки реконструкции — 2013-2015 гг.

Количество новых станций метро вдоль трассы — 4

Сроки ввода новых станций — 2013-2016 гг.

Жителей юго-востока Москвы в ближайшие три года ждет самое существенное улучшение транспортной обстановки. Реконструкция Рязанского шоссе позволит уменьшить количество пробок на 50 проблемных участках этого направления. Проект предусматривает проведение работ на участке от Садового кольца до Хвалынского бульвара (12 километров). Планируется построить две многоуровневые развязки - эстакадный разворот по Рязанке в сторону области с восточной стороны Малого кольца московской железной дороги, а также тоннель на пересечении с улицами Ташкентской и Хлобыстова. На Таганской и Нижегородской улицах, переходящих в Рязанский проспект, появятся две новые эстакады (на пересечении с Хохловской улицей и рядом с ТЦ «Город»), а также 6 км велосипедных дорожек. Участок трассы до м. «Рязанский проспект» расширится на две полосы в каждую сторону, после него до Хвалынского бульвара — на одну. Таким образом, дорога, ведущая в Люберцы, станет 3-4-хполосной. Количество светофоров сократится с 14 до 8 за счет строительства 5 новых подземных переходов. Окончание реконструкции намечено на 2015 год.

Большое будущее данного направления обусловлено также массовым строительством метро вдоль трассы. Уже в конце 2013 года откроется метро «Лермонтовский проспект», которое станет шестой станцией за пределами МКАД. Однако наибольшего роста привлекательности Рязанского шоссе стоит ожидать в конце 2016 года. Именно тогда запланирован ввод в эксплуатацию новой Кожуховской линии метрополитена, которая свяжет ст.м. «Авиамоторная» с деревней Некрасовка, находящейся в 6 км от МКАД. Всего на линии запланировано строительство 8 станций. За счет новой линии, метро впервые появится в Косихо-Ухтомском («Косино», «Салтыковская улица», «Косино-Ухтомская», «Некрасовка») и Нижегородском районе («Нижегородская улица»). Новые станции будут доступны также жителям Лефортово («Авиамоторная»), Выхино-Жулебино («Ферганская улица») и Рязанского («Окская») районов.

Три станции Кожуховской линии пройдут непосредственно вдоль Рязанского проспекта: «Нижегородская улица», «Окская» и «Косино», последняя будет пересекаться с «Лермонтовским проспектом». Поэтому наибольшего роста цен на рынке жилой недвижимости стоит ожидать в Выхино-Жулебино уже в середине 2013 года, Нижегородском, Рязанском и Косино-Ухтомском районах в середине 2016 года.

Несмотря на радужные ближайшие перспективы данного направления, девелоперы пока не проявляют к нему должного интереса. На данный момент предложений в новостройках, расположенных в «точках роста» цен по Рязанке, нет.

2 место - Северо-Западная хорда

Протяженность участка реконструкции — 27 км

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке — 48

Сроки реконструкции — 2013-2015 гг.

Количество новых станций метро вдоль трассы — 7

Сроки ввода новых станций — 2015-2017 гг.

Самый грандиозный по протяженности дорожно-транспортный проект в Москве сейчас связан со строительством Северо-Западной хорды, общая длина которой составит 27 км. Данная трасса является частью масштабной программы возведения четырех хордовых магистралей, призванных соединить ключевые диаметрально-противоположные направления Москвы. Проект появился как альтернатива Четвертому транспортную кольцу, от реализации которого решено было отказаться в 2010 году.

Северо-Западная хорда пройдет по улицам Витебская, Кубинка, Боженко, Ярцевская, Крылатская, Нижние Мневники, Народного Ополчения, Алабяна, Балтийская, Большая Академическая, 3-й Нижнелихоборский проезд, далее — по участкам нового строительства вдоль Малого кольца МЖД до проезда Серебрякова с выходом на Ярославское шоссе у Северянинского путепровода. На всем участке появится 12 проектируемых и 5 реконструируемых транспортных узлов, в том числе 2 мостовых перехода через Москва-реку. В настоящий момент достраивается Алабяно-Балтийский тоннель, который транзитом через Балтийскую улицу соединит ул. Алабяна и Большую Академическую. Общая длина тоннеля составит 1935 м, протяженность его закрытой части — 1565 м, а максимальная глубина — 22,5 м. Он будет иметь по три полосы движения в каждом направлении. Помимо этого Северо-Западная хорда будет включать еще 5 новых тоннелей и 16 новых эстакад. Проект предусматривает расширение существующих участков трассы до 5-6 полос в каждую сторону (сейчас 4).

Не менее масштабными выглядят и планы по строительству метро на северо-западе и западе Москвы. На конец 2015 года запланирован ввод в эксплуатацию сразу 11 станций северо-западного участка первой очереди третьего пересадочного контура метрополитена (ТПК), который позволит в объезд центра столицы добираться от ст.м. «Нижняя Масловка» до «Кунцевской». Впервые метро появится в районе Хорошево-Мневники («Улица Народного ополчения», «Мневники» и «Терехово»). Линия ТПК также пройдет через районы Пресненский («Деловой центр», «Шелепиха»), Хорошевский «(Хорошевская», «Ходынское поле»), Бутырский («Нижняя Масловка», «Марьина роща»), Аэропорт («Петровский парк»), Кунцево и Фили-Давыдово («Кунцевская»). Однако, несмотря на очевидную схожесть направлений Северо-Западной хорды с ТПК, 6 станций метро будут расположены на значительном удалении от данной трассы, что выглядит нелогично, с учетом изначально общих задач по разгрузке центра от пассажиропотоков и автомобилистов.

Параллельно Северо-Западной хорде будет проходить лишь Западный участок ТПК. В него войдут 5 станций: «Хорошевская», «Улица Народного Ополчения», «Мневники», «Терехово» и «Кунцевская». В 2017 году примыкать к хорде также станут ст.м. «Мичуринский проспект» и «Очаково», которые войдут в Солнцевскую линию метрополитена.

Таким образом, потенциал для роста цен на рынке жилой недвижимости появляется у районов Хорошево-Мневники, Хорошевский, Кунцево и Фили-Давыдово, где значительные изменения стоимости квадратного метра можно будет наблюдать уже к концу 2015 года, а также Раменки и Очаково-Матвеевское — к 2017 году.

Северо-запад и запад Москвы традиционно застраивается, в основном, жильем бизнес-класса, а проводимые дорожно-транспортные мероприятия еще больше подчеркнут престижность данных направлений. На данный момент по всей протяженности Северо-Западной хорды открыты продажи квартир в 13 проектах бизнес-класса и всего в одном – эконом-класса (ЖК «Мичурино», девелопер – «Ведис»).

3 место - Дмитровское шоссе

Протяженность участка реконструкции — 24,5 км

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке — 32

Сроки реконструкции — 2013-2015 гг.

Количество новых станций метро вдоль трассы — 8

Сроки ввода новых станций — 2014-2015 гг.

Не менее красочными выглядят перспективы и севера Москвы. В настоящий момент в полную силу идет реконструкция Дмитровского шоссе — одного из самых загруженных направлений столицы. Уже в начале 2013 года закончатся работы на участке от МКАД до границ города общей протяженностью 4 км, которые предусматривают, в том числе, строительство транспортной развязки на пересечении МКАД с Дмитровским шоссе. После этого данную трассу ждет капитальный ремонт 24,5 километра дорог до Садового кольца, в рамках которого будет пробито 2 тоннеля, построено 7 эстакад, возведено 2 путепровода, 3 внеуличных надземных пешеходных перехода. Ожидается, что реконструкция шоссе улучшит ситуацию на 32 проблемных участках. Проект включает также строительство объездной дороги с четырьмя полосами движения, транспортного тоннеля для транзитного движения по Дмитровскому шоссе (по три полосы в каждом направлении). Длина тоннеля составит 647 метров, в том числе закрытая часть 82 метра. Ширина Дмитровского шоссе увеличится с 4 до 6 полос в каждую сторону. Помимо этого предусмотрены реконструкция проездов от Дмитровского шоссе до улиц Пяловская, Станционная, Новодмитровская, боковых проездов местного значения, тротуаров, сооружение 5 подземных и 4 надземных пешеходных переходов, двух - и одноуровневых развязок, обустройство заездных карманов и парковочных площадок.

Вместе с тем, вдоль Дмитровского шоссе будет возведено наибольшее количество новых станций метро - 8. За счет продления Люблинско-Дмитровской линии метрополитена доступ к «подземке» в 2014 году появится у жителей районов Бутырский («Бутырская», «Фонвизинская»), Тимирязевский («Петровско-Разумовская», «Окружная»), впервые - Бескудниковский («Верхние Лихоборы», «Селигерская», «Улица 800-летия Москвы»), к 2015 году - Дмитровский, Восточное Дегунино и Лианозово («Улица 800-летия Москвы», «Дмитровское шоссе»).

С учетом удачного расположения этих станций, все перечисленные районы ожидает рост стоимости квадратного метра жилой недвижимости, однако в Дмитровском, Восточном Дегунино и Лианозово пика роста стоит ожидать чуть позже - в 2015 году, что связано с более поздним вводом в эксплуатацию станций метро «Улица 800-летия Москвы» и «Дмитровское шоссе». При этом с перечисленных районах нет ни одного проекта, в котором на данный момент были бы открыты продажи квартир.

4 место - Мичуринский проспект/Боровское шоссе

Протяженность участка реконструкции — 12,6 км

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке — 44

Сроки реконструкции — 2013-2015 гг.

Количество новых станций метро вдоль трассы — 7

Сроки ввода новых станций — 2015-2017 гг.

Позитивные изменения произойдут и в дорожно-транспортной системе запада Москвы. Работы по реконструкции Мичуринского проспекта на участке от пересечения с Озерной улицей до МКАД и Боровского шоссе общей протяженностью 12 643 метра запущены уже сейчас. Проект предусматривает расширение трассы до 5 полос в каждую сторону (сейчас по 4), строительство эстакады вдоль Мичуринского проспекта на пересечении с улицей Лобачевского, туннеля на пересечении с Никулинской улицей, две проектируемые эстакады (направленные съезды) на пересечении Боровского шоссе с улицей 50 лет Октября и с проектируемой магистралью Солнцево-Видное-Бутово.

Реконструкция Мичуринского проспекта в перспективе может быть не менее эффективна, чем ремонтные работы на Рязанском проспекте: при протяженности в 12,6 км она улучшит ситуацию сразу на 44 проблемных участках (против 13 км и 50 участков на Рязанке). При этом вдоль трассы Мичуринский проспект-Боровское шоссе появятся сразу 7 новых станций Солнцевской линии метрополитена, которые улучшат транспортную доступность в 4 районах запада Москвы: Раменки («Ломоносовский проспект», «Раменки», «Мичуринский проспект»), Очаково-Матвеевское («Очаково»), Солнцево («Солнцево») и Ново-Переделкино («Боровское шоссе», «Новопеределкино»).

Однако планы по улучшению дорожного полотна идут в разрез со временем строительства новых станций метро в данном направлении: лишь две из них («Ломоносовский проспект» и «Раменки») запланированы к вводу в эксплуатацию в конце 2015 года, что совпадает с окончанием ремонтных работ на данной трассе. Остальные же станции заработают не раньше 2017 года. Поэтому столь же бурного и значительного роста цен на жилую недвижимость, как, например, на Рязанском проспекте, в ближайшие 2-3 года здесь не произойдет. Но равномерного и плавного повышения стоимости квадратного метра стоит ожидать во всех четырех районах (Раменки, Очаково-Матвеевское, Солнцево и Ново-Переделкино), начиная с середины 2015 года.

Стоит отметить, что по данному направлению продаются квартиры в новостройках как бизнес-, так и эконом-класса. Среди доступных предложений – ЖК «Мичурино» («Ведис») и ЖК «Ново-Переделкино» (ГК «ПИК»).

5 место - Новорязанское шоссе

Протяженность участка реконструкции — 2 км

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке — 5

Сроки реконструкции — 2012-2014 гг.

Количество новых станций метро вдоль трассы — 2

Сроки ввода новых станций — 2013 г.

Небольшой участок реконструкции Новорязанского шоссе (2 км) от МКАД до г. Котельники сможет ощутимо повлиять на загруженность трассы и в самой ближайшей перспективе привести к росту цен в данном направлении. Проектом предусматривается строительство эстакады по прямому ходу Новорязанского шоссе, обустройство боковых проездов по три полосы движения, а также полос для общественного транспорта. Кроме того, ширина шоссе увеличится на одну полосу с каждой стороны. До конца 2013 года завершится реконструкция "клеверной" развязки на пересечении Волгоградского проспекта с МКАД, в результате которой появятся левоповоротная эстакада-съезд с Волгоградского проспекта (при движении из центра) на внешнюю сторону МКАД; левоповоротная эстакада-съезд с Новорязанского шоссе (при движении из области) на внутреннюю сторону МКАД; правоповоротный съезд с Волгоградского проспекта на внутреннюю сторону МКАД (правая сторона); правоповоротный съезд с Новорязанского шоссе на внешнюю сторону МКАД (левая сторона). Запланировано также строительство боковых проездов вдоль внешней и внутренней сторонами МКАД.

Уже в конце 2013 года запланированы к вводу в эксплуатацию две новые станции Таганско-Краснопресненской линии, которые будут располагаться вблизи от Новорязанского шоссе: «Жулебино» (район Выхино-Жулебино) и «Котельники» (г.Котельники). Поэтому именно это направление Москвы уже сейчас ожидает рост цен на жилую недвижимость.

Любопытно, что предложений в новостройках Выхино-Жулебино на данный момент нет, а вот в Котельниках возводятся два масштабных проекта эконом-класса – ЖК «Белая Дача» (СТРОФИТ) и ЖК «Зеленый остров» («Стройсоюз»). Развитие дорожно-транспортной системы делает эти жилые комплексы одними из наиболее привлекательных объектов для инвестирования в виду их относительной дешевизны и перспективы скорого роста стоимости.

6 место - Кутузовский проспект/Можайское шоссе

Протяженность участка реконструкции — 13 км

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке — 14

Сроки реконструкции — 2013-2016 гг.

Количество новых станций метро вдоль трассы — 1

Сроки ввода новых станций — 2015 гг.

Планы по реконструкции Кутузовского проспекта и строительству его дублера выглядят масштабными и дорогостоящими. На участке в 12,6 км — от МКАД до Садового кольца и Борисоглебского переулка на Новом Арбате — появятся 1,7-километровая шестиполосная эстакада, которая пройдет по Можайскому шоссе от улицы Толбухина до Рябиновой, а также новая развязка на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Вдоль Смоленского направления МЖД появится северный дублер Кутузовского проспекта общей длиной 10,9 км, которая пройдет от ММДЦ «Москва-Сити» до МКАД на Минское шоссе. Также будет проведена реконструкция транспортных развязок на пересечениях Сколковского и Можайского шоссе с МКАД, реконструкция улиц Генерала Дорохова и Рябиновой. После реконструкции трасса расширится до 8-12 полос (вместо 6-8).

Однако единственной станцией метро, которая появится вдоль Северного дублера Кутузовского проспекта, станет «Кунцевская», строящаяся в рамках третьего пересадочного контура метрополитена. Ремонт магистрали сможет существенно сократить количество пробок и благотворно скажется на имидже северо-запада как делового кластера Москвы, что также поспособствует удорожанию квадратного метра жилой недвижимости в близлежащих районах. Поэтому к концу 2015 года следует ожидать значительного роста цен в Кунцево и Фили-Давыдово.

На территории этих районов реализуются 5 проектов бизнес-класса, в которых ведутся активные продажи квартир.

7 место - Волоколамское шоссе

Протяженность участка реконструкции — 7,5 км

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке — 3

Сроки реконструкции — 2013 г.

Количество новых станций метро вдоль трассы — 1

Сроки ввода новых станций — 2014 г.

Проект реконструкции Волоколамского шоссе протяженностью 7,5 км предусматривает строительство 3-х эстакад для транзитного движения на пересечениях с Походным проездом, проездом к ТПУ «Тушинская» и въездом к территории стадиона «Спартак», ул. Академика Скрябина и Пехотной улицы. Трасса расширится до 5 полос в каждую сторону (в том числе — за счет выделенной полосы для общественного транспорта). В марте 2014 года запланирован ввод в эксплуатацию станции метро «Спартак» Таганско-Краснопресненской линии, которая будет располагаться между «Тушинской» и «Щукинской». Доступ к новой станции получат жители района Покровское-Стрешнево. Именно здесь произойдет рост цен на жилье уже в конце 2013 года.

Единственный проект, реализуемый на данный момент в указанном районе, - жилой комплекс бизнес-класса «Зодиак» (девелопер – ФСК «Лидер»). Однако уже в 2015 году здесь начнется масштабная застройка 2 млн. кв.м недвижимости, основная часть котоой будет располагаться на территории бывшего Тушинского аэродрома. Поэтому именно Покровское-Стрешнево станет первым районом, где девелоперы смогут воспользоваться благоприятными условиями, сложившимися в результате преобразования близлежащей дорожно-транспортной системы, и установить изначально более высокие цены на строящиеся ЖК. Большие объемы строительства также поспособствуют формированию однородной классности объектов, что еще больше повысит престиж данного направления.

8 место - Киевское шоссе

Протяженность участка реконструкции — 2 км

Количество проблемных участков на реконструируемом отрезке — 1

Сроки реконструкции — 2013-2014 г.

Количество новых станций метро вдоль трассы — 2

Сроки ввода новых станций — 2014 г.

Участок реконструкции Киевского шоссе протяженностью 2 км включает расширение трассы до 3-х полос в каждую сторону (сейчас по 2), а также строительство моста, двух эстакад и тоннеля на пересечении со МКАД. Вдоль трассы в 2014 году появятся две станции метро - «Румяцево» и «Саларьево», которые являются продолжением Сокольнической линии метрополитена.

Обе станции находятся на территории Московского района, т. е. части «Новой Москвы». Стоит отметить, что в данной области сейчас запущен целый ряд крупных проектов коммерческой недвижимости, что поспособствует созданию рабочих мест и, как следствие, еще больше увеличит престиж района и стоимость жилья в нем.

Однако в целом, громкие планы по улучшению транспортной системы «Новой Москвы», озвученные градостроительным комплексом столицы, по факту таковыми не являются. Станция метро «Саларьево» расположена всего в 2 км от МКАД, и, например, ходровая линия вдоль Калужского шоссе до поселка Коммунарка дойдет минимум лишь к 2020 году. Тотальная реконструкция Киевского шоссе начнется в лучшем случае в 2014 году, а сроки ремонтных работ на Калужском шоссе точно еще не определены.

На данный момент на территории Московского района реализуются три масштабных проекта совокупной площадью порядка 2 млн. кв.м, каждый из которых относится к эконом-классу. Однако в связи с развитием дорожно-транспортной системы девелоперы могут пересмотреть классность последующих очередей строительства, повысив их категорию до уровня «бизнес».