Квартирный вопрос

Обозначенный в заголовке вопрос волнует, пожалуй, любого жителя нашей страны: приобрести жилье сегодня очень непросто. Приходится выходить из положения: разъезжаться с родителями, переселять бабушек, и, наконец, брать кредит на покупку квартиры. Давайте попробуем рассмотреть: как выглядит ситуация с жильем сегодня, а главное, что можно было бы сделать для повышения его доступности?

Как у них

Прежде всего, необходимо понимать, что сегодня нет ни одной страны, где покупка собственного жилья была бы простым делом. Даже в самых богатых странах населению приходится брать кредиты и ежемесячно отдавать за жилье до 50% собственного дохода. Чудес не бывает. В большинстве стран, кстати, покупка квартиры за наличные деньги с выплатой всей суммы сразу – это вообще нонсенс, и такая покупка может вызвать массу вопросов…

При этом собственник жилья, к примеру, в Германии, несет достаточно значительную налоговую и эксплуатационную нагрузку. Он вынужден платить налог на недвижимость и нести расходы по содержанию и обслуживанию жилья, которые могут достигать 300 евро в месяц за стандартную двухкомнатную квартиру. Неудивительно, что в такой ситуации собственниками жилья в Германии является менее 50% граждан. Для сравнения: в России к данной категории можно отнести 79% населения.

С другой стороны, кто-то может возразить: на Западе сильно развита система кредитования, обеспечивающая низкую процентную ставку. Даже при длительных сроках кредита – 30-40 лет – ежемесячные выплаты чаще всего не становятся непосильными. Здесь можно согласиться: в ряде стран ипотека действительно доступнее, чем в России. Но вновь повторим: чудес не бывает. Сегодня аналитики говорят, что низкие процентные ставки, субсидируемые государством, стали одной из значимых причин финансового кризиса в США. Ипотечные корпорации выдавали дешевые рискованные кредиты, люди меж тем теряли работу и не могли больше выплачивать долг, их становилось все больше, и это, в конце концов, привело к падению рынка ценных бумаг, а также к тому, что многие потерявшие работу американцы оказались в прямом смысле слова на улице. США не сумели установить баланс в цене кредитов, что существенным образом отразилось и на ситуации во всем мире.

Итак, жилье на Западе более доступно потому, что там есть более дешевые и длительные кредиты, позволяющие платить до 50-60 лет. Например, в Швейцарии ипотечные кредиты берут на срок до 100 лет, их выплачивает несколько поколений в рамках одной семьи. Не стоит забывать и о том, что первоначальный взнос по ипотеке в разных странах тоже различается: 20% (Франция), 30% (Испания, Португалия), а в Испании заемщику стоит ориентироваться на 40-50% первоначального взноса. Так что доступность здесь тоже относительная.

И как у нас

Многие еще помнят, что в 90-х и начале 2000-х квартиры стоили не так дорого. В провинции двухкомнатную квартиру можно было приобрести по цене 300-400 тысяч рублей. Сейчас аналогичная недвижимость предлагается по цене в 2-2,2 миллиона. Но сопоставлять эти цифры абсолютно некорректно!

Да, жилье было дешевле. Но было ли оно доступно? Вряд ли можно так сказать: при доходах населения тех лет купить квартиру было так же сложно, как и сейчас. Более того, ипотека тогда вообще отсутствовала. Поэтому говорить о том, что 15-20 лет назад жилье было доступнее, чем сегодня, просто бессмысленно. Более того сам рынок жилья в то время только начинал формироваться, и подобрать нужный вариант было очень непросто.

Да, за последние десять лет цены на недвижимость сильно выросли. Почему? Есть несколько причин.

Во-первых, инфляция. Несмотря на то, что инфляция в последние годы была значительно ниже, чем в 90-е, она никуда не исчезла. Цены растут на все, и жилье не является исключением.

Во-вторых, рост платежеспособного спроса. Как бы то ни было, номинальные доходы у населения растут. Растет спрос на недвижимость, а, значит, будут расти и цены на нее, таковы уж элементарнейшие законы рынка. При условии ограниченного предложения и растущего спроса продавец будет повышать цены, чтобы получить максимальную прибыль от продажи ограниченного числа квартир.

И, несмотря на все это, жилье стало доступней. Развернулось строительство, появились разнообразные кредитные программы, наконец, появилась возможность купить жилье не миллионерам, а простым людям. Да, тяжело, да, трудно, да, дорого, но – возможно. И для многих ипотека - это единственный и абсолютно реальный способ решения квартирного вопроса. Так все же, почему так дорого?

Неразвитость инфраструктуры

Одной из причин дорогого жилья в России является отсутствие инфраструктуры за пределами городов. Малоэтажное строительство, если его будут активно развивать, не вызовет симпатий у населения даже низкими ценами. Большинство из нас не откажется жить где-нибудь за городом, например, в коттеджном поселке, но для нормальной жизни там нужны хорошие дороги, коммуникации, магазины, школы, больницы. А этого у нас сегодня в достаточном количестве за пределами городов нет. Далее, у государства средств на развитие инфраструктуры нет, а при инвестировании застройщиком денег в ее развитие, эти расходы объективно ложатся на покупателя.

Еще один вопрос – возможность трудоустройства. Так и получается, что население стремится в столицу и другие благополучные города, подогревая спрос на недвижимость, а деревни и маленькие поселки тем временем пустеют. Причем работа зачастую становится определяющим фактором. Доходит до того, что жилье, даже обладающее всей необходимой инфраструктурой, становится очень дешёвым – именно из-за того, что достойной работы в пределах такого жилья нет. Так, например, в поселках Краснодарского края, даже имеющих школу, больницу, детский сад и т.д. стоимость двухкомнатной квартиры может находиться на уровне 500-550 тысяч рублей. И никто не покупает, потому что работать в поселке негде, а добраться до работы в ближайший город в разумное время невозможно.

Низкие темпы строительства и спекулятивный спрос

В настоящее время в возраст максимальной экономической активности вошло поколение «бэби-бума» первой половины 80-х годов. Они также подогревают спрос на недвижимость. Предложение просто не успевает за ростом спроса.

Несмотря на то, что уже в 2008 году объемы жилищного строительства превысили объемы 1990 года и сегодня еще выше, квартир по-прежнему не хватает. Кто может, приобретает по второй-третьей квартире, используя их в качестве инвестиционного инструмента или оставляя их для подрастающих детей. В отличие от банковских вкладов, инвестиции в недвижимость приносят доход практически всегда, да и стены надежнее, чем бумага.

Ипотека, кредиты, субсидии

Как ни парадоксально, но ставшие более доступными ипотечные кредиты делают жилье, одновременно, более дорогим, а значит – менее доступным. И чем доступнее будет ипотека, тем выше станет стоимость квадратного метра. Здесь всё опять же объясняется просто: если ипотека станет доступна каждому второму, спрос взлетит до небес, и рынок не замедлит прореагировать на это. По подсчетам экспертов, при стоимости ипотечного кредита в 4-5% годовых стоимость квадратного метра в провинции может вырасти до 60-80 тысяч рублей.

Спрос также постегивают и государственные программы субсидий типа «Молодая семья» и материнский капитал. Из этого, конечно, не следует, что эти инициативы государства являются злом, отнюдь нет – это отличные идеи с неплохой реализацией. Просто в сочетании с другими условиями (отсутствие инфраструктуры и т.д.) эти меры недостаточны.

Что делать?

Выйти из ситуации будет очень непросто. По-прежнему остается проблемой излишняя бюрократическая сложность процесса выделения земли под строительство и связанный с ним высокий уровень коррупции, заставляющий застройщика закладывать в себестоимость суммы взяток.

Начиная работать над доступностью жилья, правительство должно если не искоренить, то хотя бы снизить уровень коррупции до минимальных значений за счет снижения временных затрат на выделение земли и согласования строительной документации. Это также снизит до минимума долю «административных» расходов в себестоимости строительства, которая составляет сегодня от 5 до 20% и более в общем объеме затрат на строительство.

Необходимо сделать процесс строительства максимально прозрачным для общества, подобно тому, как благодаря ФЗ-94 стало возможным следить за нарушениями в области государственных закупок.

Необходимо также принятие масштабной государственной программы по строительству коммуникаций и инфраструктуры. Хорошие дороги позволят множеству людей переехать за город и добираться до работы в городе на автомобиле. Разумеется, и проблему с работой в регионах тоже нужно решать: создавать новые производства, те же объекты инфраструктуры, и тогда рано или поздно люди потянутся из крупных городов в небольшие населенные пункты.

Иначе говоря, дорогое жилье в России – это не какой-то злой рок и не проклятие. Побороть проблему можно, только надо помнить – отдельные меры вроде насильного снижения ставок по ипотеке ничего не дадут, разве только усугубят ситуацию. Решать проблему недоступности жилья нужно комплексно.

А как вы считаете: что еще нужно сделать для того, чтобы сделать жилье более доступным?